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作为曾经不少人眼中深圳的代表，华侨城集合了不少人的深圳记(ji)忆。
而从深圳发(fa)家的华侨城A，也成为了"文旅＋地产(chan)"领域最为亮眼的巨头(tou)。
2021年，华侨城A的股票市值一度超过800亿元。时(shi)至(zhi)今日（1月6日），在(zai)整个旅游和消费板块的下跌(die)之下，华侨城股价一路下挫，跌(die)至(zhi)2.54元/股，市值落到200亿元区间。
近两年来，文旅浪潮接连涌起，各地政府都积极发(fa)展文旅产(chan)业，资本(ben)市场上，文旅板块也多次逆(ni)势大涨。以冰(bing)雪旅游产(chan)业未为代表，长白山、大连圣亚等概念股市值一度从低点飙涨大数(shu)倍。
然而在(zai)热闹的文旅热潮下，曾经的文旅地产(chan)龙头(tou)华侨城却(que)开始了频频卖出优质资产(chan)，这让人不由得发(fa)问(wen)，华侨城到底(di)怎么了？
01
据报道梳理，2023年以来，华侨城已经出售了不少资产(chan)，其(qi)中不乏一些“现(xian)金牛”级别的优质资产(chan)，如上海宝格(ge)丽酒店、丽江铂尔曼(man)酒店、深圳艾(ai)美酒店、云南文产(chan)香(xiang)格(ge)里拉城市综合项目等。
除此之外，华侨城还挂牌了南京市的办(ban)公物(wu)业、成都市的商业房产(chan)。
一年以后(hou)，2024年下半年，华侨城再次开启甩卖模式，密集处理旗下资产(chan)，以文旅地产(chan)为首。
短(duan)短(duan)几个月内，华侨城出售资产(chan)总价已经达到数(shu)十亿元。
2024年11月，华侨城在(zai)武(wu)汉的项目也因(yin)为久未推进打造，陷入停工状态而被地方政府收储(chu)。
早从2018年开始，华侨城A便已开启“卖卖卖”的模式。据不完全统计，之后(hou)的四年间，华侨城至(zhi)少出售或转让30多家子公司及债(zhai)权，当中包括不少文旅项目。
原因(yin)无他，缺钱(qian)。
近期云南城投的一纸(zhi)公告，也在(zai)某种程度上印证了这一现(xian)实。
云南城投的公告称(cheng)，为支持华侨城实业开展业务和日常(chang)经营，公司陆续向华侨城实业提供借款，截至(zhi)2020年12月借款本(ben)金余额4200.69万(wan)元。
2020年至(zhi)2024年期间，公司每年都对华侨城实业提供的借款进行展期，华侨城实业仍旧无法按期偿还借款及利息，于2025年1月1日起逾期。
作为华侨城旗下的子公司，四千万(wan)本(ben)金及利息都在(zai)拖了四年后(hou)逾期，华侨城自身的经营情况也可见一斑(ban)。
最新财报显示，2024年前三季度，华侨城A营收63.19亿元，同比(bi)下降48.72%，净亏损12.95亿元，同比(bi)增长36.56%。
今年前三季度，华侨城A累(lei)计亏损已经达到23.51亿元，势头(tou)延续的话，不出意(yi)料(liao)，2024年华侨城A也同样(yang)会录得全年净亏损，这也将成为华侨城A亏损的第三年。
2022年，华侨城A首次转盈为亏，全年净亏损超过百亿，2023年，亏损幅(fu)度收窄，净亏损64.92亿元。
尽(jin)管亏损是由于计提大额存货跌(die)价准备及资产(chan)减值损失引发(fa)，但(dan)据爆料(liao)，这是新任(ren)管理层希望一次性处理华侨城A的历史包袱和出清经营风险，以便轻(qing)装上阵。
然而2024年上半年，华侨城A的货币资金余额已经降至(zhi)366亿元，企业经营活动产(chan)生的现(xian)金流量净额为-28.32亿元，同比(bi)下降3217.51%，大幅(fu)度下滑。
华侨城的现(xian)状，和房地产(chan)行业的调(diao)整不无关系。
分业务来看，华侨城A的业务分为房地产(chan)业务和旅游综合收入两大板块，在(zai)2024年半年报中，房地产(chan)业务占比(bi)为50.46%，旅游业务收入占比(bi)49.21%。
2009年，房地产(chan)业务首次出现(xian)在(zai)华侨城A的财报中，彼时(shi)，房地产(chan)业务收入32.51亿元，在(zai)华侨城整体业务中占比(bi)仅(jin)29.67%。
随后(hou)，房地产(chan)业务爆发(fa)式增长，渐渐成为和文旅业务齐头(tou)并进的业务板块。
2021年，华侨城的房地产(chan)业务收入达到了有史以来最高的589.61亿元，华侨城的营收也就此成功迈入千亿门(men)槛。
此后(hou)，华侨城A的房地产(chan)收入便一路下降，2023年房地产(chan)业务营收242.07亿元，相比(bi)2021年已经跌(die)去一半。
与房地产(chan)形成对比(bi)的，是文旅产(chan)业的迅速复苏。
尽(jin)管疫情期间旅游业受到较大影响，但(dan)华侨城的旅游业务2023年收入达313.88亿元，相比(bi)2019年还增长了3.7%。
也是因(yin)此，在(zai)房地产(chan)和文旅的“泥沙俱下”和“此消彼长”之下，尽(jin)管连续三年亏损，但(dan)华侨城A的亏损幅(fu)度在(zai)连年缩(suo)小。
正如此前的万(wan)达，通过抛售大量资产(chan)，三年成功还清6000亿，由重资产(chan)模式转为轻(qing)资产(chan)模式，甚至(zhi)因(yin)此避免了前几年的房企的接连爆雷。
但(dan)现(xian)在(zai)的万(wan)达再次开始卖起资产(chan)，前途莫测。华侨城A的未来，又(you)会如何(he)呢？
02
作为国内文旅地产(chan)的龙头(tou)，华侨城起源于1985年，今年即将迎来成立的第40年。
过去许多年，依靠着华侨城A上一任(ren)掌门(men)人段(duan)先念打造的“文旅+地产(chan)”的华侨城模式，华侨城在(zai)一众房企中脱(tuo)颖而出。
具体来说，华侨城依托旅游品牌和央企背景，先通过旅游项目取得大规模廉价偏远地区的土地，随后(hou)，华侨城打造人造文旅项目，配合地方政府的基础设施建设，将片区炒热，实现(xian)土地增值、提高地价后(hou)高价卖房子赚(zuan)钱(qian)。
这一模式，既满(man)足了当地政府旅游业发(fa)展需(xu)求，又(you)满(man)足了华侨城的高端消费者(zhe)需(xu)求，可以说是双赢。
在(zai)房地产(chan)上行期，华侨城还能用住宅销售回笼的资金来补贴文旅开发(fa)。
然而，文旅+地产(chan)的模式也给(gei)华侨城带来了更大的挑战。
相较于其(qi)他房企，文旅地产(chan)复合性更高，投资金额大，回报周(zhou)期更长，这对华侨城的运营能力、现(xian)金流和融资能力都构成了巨大考验。
也是因(yin)此，在(zai)房地产(chan)下行期，这种魔法失效了，甚至(zhi)还给(gei)华侨城带来了文旅+地产(chan)的双重压力。
从华侨城2018年就开始出售资产(chan)可以看出，公司并非是近期才(cai)开始缺钱(qian)，而是早已有所端倪(ni)。
相比(bi)房地产(chan)，段(duan)先念对于文旅项目显然经验更为丰(feng)富，也是因(yin)此，在(zai)房地产(chan)业务的发(fa)展上，段(duan)先念遭受了不少的质疑。
2022年4月，原保(bao)利总经理张振高上任(ren)华侨城新掌门(men)人，作为地产(chan)行业十二年老人，张振高将房地产(chan)确立为华侨城集团最大的主业，希望华侨城能成为中国房地产(chan)行业的排头(tou)兵(bing)。
也是因(yin)此，2023年，华侨城参与了北上广深等核心城市核心板块30多宗(zong)土地的竞拍，在(zai)佛山、无锡(xi)、成都等城市拿了4个新项目。
然而，自2023年8月拿下成都地块后(hou)，整个2024年，华侨城仅(jin)在(zai)年底(di)拿下过两块地。
管理层在(zai)股东大会上解释，今年有参与拿地，但(dan)好的地竞争比(bi)较激烈。在(zai)现(xian)金流缩(suo)水(shui)和持续亏损的情况下，没有新的土地储(chu)备补充，华侨城想要实现(xian)发(fa)展目标恐怕(pa)难上加难。
在(zai)去年7月华侨城集团的年中工作会议上，张振高强调(diao)的重点已经变(bian)成了千方百计加快(kuai)回款进度，防(fang)范化(hua)解重大风险。
房地产(chan)给(gei)华侨城A带来的阴霾仍旧远远没有散去，文旅能够(gou)助(zhu)力华侨城破局(ju)吗？
事实上，数(shu)据显示，华侨城以门(men)票为主的纯文旅营收占比(bi)不足20%。
过往靠房地产(chan)给(gei)文旅项目“输(shu)血”的模式落幕，需(xu)要大量前期投入的文旅项目更加难以自我“造血”。
不仅(jin)文旅项目难以脱(tuo)离房地产(chan)业务存在(zai)，华侨城的文旅项目也面(mian)临挑战。
目前，华侨城的文旅项目仍以传统的欢乐(le)谷、欢乐(le)海岸等主题公园为主，客(ke)户受众市场比(bi)较单一，对比(bi)迪士尼和环(huan)球影城等拥有强大IP的主题公园来说，重复消费率较低，对于年轻(qing)人的吸引力也逐渐降低。
图源：图虫创意(yi)
不过，2024年国庆期间，欢乐(le)谷推出多种创意(yi)活动也收效良好，最终国庆期间累(lei)计待游客(ke)超120万(wan)人次，10月合计接待游客(ke)803万(wan)人次，相比(bi)1至(zhi)9月月均游客(ke)接待量提升20%。
在(zai)文旅热潮之下，抓住机(ji)会的华侨城，未必不能找到新的增长点。
03结语
时(shi)代不停变(bian)化(hua)，对于华侨城来说，过去的“文旅+地产(chan)”模式在(zai)如今已经似乎(hu)难以为继(ji)。
在(zai)房地产(chan)行业下行之时(shi)，加大营销去化(hua)力度、强化(hua)流动性管理一度成为华侨城A的主要发(fa)展目标。
也是因(yin)此，2024年下半年，政策接连出台之际，华侨城地产(chan)业务基本(ben)面(mian)得到明显改善(shan)，但(dan)数(shu)据仍旧不及预期。
在(zai)此时(shi)，加强产(chan)品创新，做优做强旅游业务成为华侨城A的另一大目标。
如今，正是文旅发(fa)展的上升期，华侨城更需(xu)要做好产(chan)品开发(fa)，加强产(chan)品运营，稳定现(xian)金流，进而找到更为优质的文旅产(chan)业发(fa)展路径和方向，寻找新的业务模式。