广(guang)州(zhou)、茂名、梅州(zhou)、中山、揭阳、济南、常州(zhou)、贵阳等地发布城市更新(xin)计划，含老旧小区改造、棚户区改造、城中村改造等。据观点指数观察，当下(xia)全国城市更新(xin)发展趋势呈现出加速推进、注重高质量(liang)与可持(chi)续发展的特点。

信心恢复，民企拿地占比上升

观点指数发布的房地产企业新(xin)增土地储备报告显示，报告期内前50房企单(dan)月新(xin)增土地建筑面积813.78万平方米，环(huan)比下(xia)降23.64%。

数据来源：观点指数整理

其中，江苏海润城发、华润置地、杭州(zhou)航承置业新(xin)增的全口(kou)径土地储备分别为50万平方米、41.7万平方米、40.45万平方米，处于(yu)领先位置。

从权益拿地金额来看，1月土地投资力度最大的企业为华润置地、建发房产、滨江集团、中海地产及招(zhao)商(shang)蛇口(kou)，权益拓储金额分别为93.52、90.4、82.54、70.73和43.95亿元。另外，保利置业和保利发展紧随其后，权益拿地金额分别为38.03亿元、32.88亿元。权益拿地金额50亿以上的仅有4家企业。

从新(xin)增货(huo)值来看，1月土地货(huo)值增加最多(duo)的企业为华润置地、中海地产、招(zhao)商(shang)蛇口(kou)、滨江集团及保利发展，新(xin)增货(huo)值分别为158.4、158.16、155.97、117.29和112.85亿元。

1月，华润置地在北京、杭州(zhou)、成都和大连(lian)接连(lian)拿下(xia)4宗地块，成交价(jia)最高的地块为北京海淀区地块，成交价(jia)91.52亿元，权益对价(jia)45.76亿元。

中海地产在北京和深(shen)圳竞得2宗地块。其中，深(shen)圳龙岗(gang)地块经过246轮激烈竞价(jia)，以总价(jia)30.65亿元竞得，成交楼面价(jia)29611元/平方米，溢(yi)价(jia)率70.37%。

该地块土地出让面积为20838.77平方米，规(gui)划建筑面积103508平方米，容(rong)积率4.97，起始价(jia)17.99亿元人民币，起始楼面价(jia)17380元/平方米。此次土地出让吸(xi)引了华润、招(zhao)商(shang)、中海、越秀、绿城、深(shen)业、建发以及南山地产等8家竞买人。

招(zhao)商(shang)蛇口(kou)在北京竞得2宗地块。海淀区地块是由中铁置业、招(zhao)商(shang)蛇口(kou)与华润组成的联(lian)合体，以高达91.52亿元的价(jia)格获得。楼面单(dan)价(jia)高达8.92万元/平方米，较起始价(jia)上浮(fu)了17.33%。

滨江集团主要集中在杭州(zhou)，在湖野和北干西竞得2宗地块。保利发展于(yu)上海、石家庄和青岛获得3宗地块。

数据来源：观点指数整理

观点指数统计1月一二线城市住宅用地竞得企业的类型发现，本月国企在招(zhao)拍(pai)挂拿地市场(chang)上位居前列。从权益拿地金额来看，期内国企、城投、民企和混(hun)改房企的占比分别为56.93%、17.82%、22.73%和2.52%。民企拿地占比上升，说明企业拿地信心恢复。

供(gong)应(ying)住宅规(gui)划建面环(huan)比下(xia)降64.95%，广(guang)东收储动作较多(duo)

据观点指数监测，报告期内一二三线城市供(gong)应(ying)住宅用地334宗，供(gong)应(ying)土地规(gui)划建筑面积1827.72万平方米，环(huan)比下(xia)降64.95%，同比下(xia)降11.29%；供(gong)应(ying)土地起始楼面价(jia)5125元/平方米，环(huan)比上升40.1%。

数据来源：Wind、观点指数整理

报告期内，二线城市供(gong)应(ying)住宅用地78宗，供(gong)应(ying)土地规(gui)划建筑面积459.21万平方米，环(huan)比下(xia)降72.54%，同比下(xia)降4.15%；供(gong)应(ying)土地起始楼面价(jia)8675元/平方米，环(huan)比上升77.66%，同比上升4.8%。

三线城市供(gong)应(ying)住宅用地246宗，供(gong)应(ying)土地规(gui)划建筑面积1303.21万平方米，环(huan)比下(xia)降62.28%，同比下(xia)降12.81%；供(gong)应(ying)起始楼面价(jia)2263元/平方米，环(huan)比下(xia)降8.49%，同比下(xia)降9.2%。

苏州(zhou)、天津等城市是报告期内的主要供(gong)地城市。苏州(zhou)2月拟出让6宗涉宅地块，总起价(jia)34.7亿元。天津2025年土地市场(chang)首挂6宗宅地，起始总价(jia)近29亿元。

观点指数观察到，二三线城市供(gong)应(ying)持(chi)续缩量(liang)。对比去年过年的月份，可以发现今年1月供(gong)应(ying)的建筑面积呈现小幅下(xia)降，供(gong)应(ying)楼面价(jia)基本维持(chi)不变。实际(ji)上，不仅供(gong)应(ying)减少(shao)，不少(shao)地方还对存量(liang)闲置土地实行专项债收回。

2025年新(xin)年过后，广(guang)东省(sheng)各地市发布收储公(gong)告。其中，广(guang)州(zhou)、珠海、惠州(zhou)等地发布运用专项债收回收购存量(liang)闲置土地的公(gong)告。

据了解，惠州(zhou)以127.52亿元收回46宗国有建设用地土地使用权，土地面积合计226.44万平方米，土地类型含涉宅地块、商(shang)服地块、工业用地等。

珠海市宣布2025年第一批土地储备领域(yu)申报地方政府专项债券(quan)项目用地收储价(jia)格，涉及香洲区、金湾区、高新(xin)区、斗门区及万山区共14宗地块，总占地面积约(yue)41.47万平方米，收储价(jia)格合计约(yue)66.5亿元人民币。拟对8宗国有建设用地使用权进行收回收购，全部位于(yu)惠城区，均为商(shang)住用地，涉及2021年至2023年间拍(pai)出的地块。

除此之外，广(guang)东省(sheng)云浮(fu)、佛山、肇庆(qing)、茂名等城市也有相关的收储动作。观点指数认为，本轮收储闲置的土地，主要在于(yu)企业无力开发或是此前地块规(gui)划与当下(xia)的市场(chang)行情不匹配，导致存量(liang)土地闲置。通过专项债政策实现闲置土地库存出清，可以改善市场(chang)的供(gong)求关系。

成交方面，报告期内一二三线城市成交住宅用地341宗，成交土地规(gui)划建筑面积2566.98万平方米，环(huan)比下(xia)降81.28%，同比下(xia)降3.17%；成交总价(jia)1187亿元，环(huan)比下(xia)降79.02%，同比上升19.32%；成交楼面均价(jia)4624.14元/平方米，环(huan)比上升12.04%，同比上升23.22%；平均溢(yi)价(jia)率为11.41%。

数据来源：Wind、观点指数整理

二线城市住宅用地成交的土地规(gui)划建筑面积为486.66万平方米，环(huan)比下(xia)降87.07%，同比下(xia)降41.31%；成交总价(jia)为341.4亿元，环(huan)比下(xia)降82.21%，同比下(xia)降26.56%；成交楼面价(jia)7015.19元/平方米，环(huan)比上升37.56%，同比上升25.13%。

三线城市成交的住宅用地规(gui)划建筑面积为1998.16万平方米，环(huan)比下(xia)降79.34%，同比上升14.87%；成交总价(jia)为467.61亿元，环(huan)比下(xia)降84.38%，同比上升36.72%；成交楼面价(jia)2340.21元/平方米，环(huan)比下(xia)降24.37%，同比上升19.02%。

期内二三线主力土地成交城市包括(kuo)天津、徐州(zhou)等。无锡市2025年首批次开拍(pai)的5宗宅地总成交金额29.96亿元，总占地面积21.7万平方米，所有地块均以底价(jia)成交。徐州(zhou)市第二场(chang)土拍(pai)共成交9块宅地，总金额超过23亿元，最高成交楼面地价(jia)达到7767元/平方米。扬(yang)州(zhou)仪征市7宗地块成交，总成交价(jia)约(yue)12.52亿元。

对比去年新(xin)年月份来看，今年新(xin)年月份二三线城市成交建面反而增加了130%以上，比2023年高20%以上。今年新(xin)年月份没有创(chuang)下(xia)新(xin)年成交历史低点，反而有所回升。观点指数认为，很可能与地方推出的地块有关。去年自然资源部对土地供(gong)应(ying)做了明确表述，即对于(yu)去化周期过长的城市实行暂停(ting)或减少(shao)土地供(gong)应(ying)，主要在于(yu)某些地方供(gong)应(ying)与市场(chang)需求不匹配，导致土地闲置。而现在地方通过优化土地供(gong)应(ying)的方式，提升供(gong)应(ying)土地与市场(chang)的适配性，从而达到高效利用土地，减少(shao)资源浪费的效果，也刺激了企业拿地。

从溢(yi)价(jia)率来看，今年1月二线城市溢(yi)价(jia)率达到22.16%，是近三年来的月度最高点。观点指数认为，可能是不少(shao)城市放开土拍(pai)条件，放开限价(jia)以及推出优质地块，从而促动企业争夺(duo)优质板块的地块，推高溢(yi)价(jia)率。

重点城市土拍(pai)冷热不均，杭州(zhou)关注度上升

根据2025年北京供(gong)地计划，“以需定供(gong)，加快构建房地产发展新(xin)模式”是今年土地供(gong)应(ying)的导向之一。今年，北京商(shang)品住宅用地首次采用了弹性指标，即计划供(gong)应(ying)240到300公(gong)顷。往年，北京商(shang)品住宅用地计划供(gong)应(ying)量(liang)的提法均为“不低于(yu)300公(gong)顷”，而今年明确了浮(fu)动范围，并且商(shang)品住宅用地供(gong)应(ying)量(liang)下(xia)限下(xia)调了60公(gong)顷。

北京土地供(gong)应(ying)总量(liang)下(xia)降，存在明显控制(zhi)供(gong)应(ying)的趋势。实际(ji)上，北京的土拍(pai)市场(chang)也呈现降温。监测期内北京成交4宗，仅有1宗溢(yi)价(jia)成交。

2月杭州(zhou)市区14宗涉宅地待出让，总起价(jia)130亿。监测期内挂牌(pai)进行中的有6宗地块，出让面积为18.98万平方米，起始总价(jia)67.68亿元。这是六个(ge)重点城市中，挂牌(pai)宗数最多(duo)的。

期内DeepSeek和宇树科技的火爆，也点燃了对杭州(zhou)这个(ge)城市讨(tao)论。典型企业的上升，会带动相关产业链(lian)配套(tao)企业的入驻。产业升级和发展，对人口(kou)持(chi)续流入有积极影响，亦会带来居住需求和开发项目的上涨。

1月，成都市主城区2025年首场(chang)土拍(pai)共出让2宗住宅用地，分别位于(yu)成华区和青羊区，总建设用地面积达3.96万平方米，总规(gui)划建筑面积9.58万平方米，两宗地块均以溢(yi)价(jia)成交，总成交额高达19.61亿元人民币。

其中，成都成华区槐树店路16号，规(gui)划建筑面积8.27万平方米。该地块最终由华润置地以20.4万元/平方米的楼面价(jia)竞得，成交总价(jia)16.87亿元，溢(yi)价(jia)率51.11%。

观察此前的成都土拍(pai)，除了少(shao)数的国央企之外，更多(duo)的是本地企业拿地，如城投企业。

据观点指数不完全统计，2024年1月21日(ri)-2025年1月19日(ri)期间，六个(ge)重点城市一共有10宗涉宅地成交，成交价(jia)233.95亿元，面积38.03万平方米。

观点指数观察到，6个(ge)重点城市土拍(pai)冷热不均。成都有溢(yi)价(jia)地块的成交，但是参拍(pai)企业中民企偏少(shao)。北京、上海、广(guang)州(zhou)中心的优质地块依然抢手，但是由于(yu)地块价(jia)格较高，很多(duo)民企资金有限，也因此拿地占比不多(duo)。而杭州(zhou)则表现不同，各类型企业都在涌入，期内有内蒙古(gu)的企业拿地。

加速推进，2024年全国城市更新(xin)项目完成投资额约(yue)2.9万亿

2024年我国城市更新(xin)项目取得显著进展，共实施超过6万个(ge)项目，完成投资约(yue)2.9万亿元。

从城市来看，北京市支(zhi)持(chi)企业盘活存量(liang)土地，降低城市更新(xin)参与门槛，允许企业“腾笼换(huan)鸟”优化存量(liang)用地，结合土地储备新(xin)规(gui)划定更新(xin)片(pian)区。

期内，北京发行了一批地方政府债券(quan)，包括(kuo)101亿元一般债券(quan)和462.9亿元专项债券(quan)，均为新(xin)增债券(quan)。其中，462.9亿元新(xin)增专项债券(quan)的募(mu)集资金主要用于(yu)棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环(huan)境整治、新(xin)型基础设施等领域(yu)。使用专项债推动城市更新(xin)是解决资金问题的方法之一。

广(guang)东省(sheng)住房建设厅公(gong)布2024年全省(sheng)老旧小区改造进展，并部署2025年相关改造任务，今年广(guang)东省(sheng)已下(xia)达用于(yu)老旧小区改造的中央财(cai)政资金15.8亿元，预计下(xia)达省(sheng)级补助(zhu)资金1.3亿元，共计17.1亿元。

2025年广(guang)东省(sheng)全省(sheng)计划开工改造老旧小区1289个(ge)，预计惠及居民约(yue)20.33万户。其中，广(guang)州(zhou)、茂名、梅州(zhou)、中山、揭阳的计划改造的小区数位列全省(sheng)前五(wu)，分别为156个(ge)、137个(ge)、136个(ge)、110个(ge)、109个(ge)。

据了解，广(guang)州(zhou)明确居民可通过“直(zhi)接出资+让渡小区公(gong)共收益+提取公(gong)积金”等方式出资参与老旧小区改造。具体类型可分为“拆除重建、楼栋本体和后续管养”三类。

这种出资方式可以缓解政府的资金压力，也可以调动被改造居民的积极性，更好利用沉淀的公(gong)积金。

济南全年实施城市更新(xin)、城中村改造以及危旧房改造项目约(yue)150个(ge)；开工城镇老旧小区改造项目12个(ge)。常州(zhou)2025年将实施40个(ge)城中村改造项目 全面推广(guang)房票安置。 西安市启动城市更新(xin)三年行动计划，打造宜居宜业现代化大都市，2025-2027年重点推进青龙寺片(pian)区改造。

贵阳贵安新(xin)区2025年城市更新(xin)行动计划，投资规(gui)模超460亿元，涵盖棚改83.57万平方米、城中村更新(xin)380万平方米、老旧小区改造247万平方米等，惠及5万户居民。

据观点指数观察，当下(xia)全国城市更新(xin)发展趋势呈现出加速推进、注重高质量(liang)与可持(chi)续发展的特点。

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来源：观点网