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中国网财经12月27日讯 12月24日至25日，全(quan)国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议对(dui)2024年4大板块的重点任务进行了盘点，提出了2024年房地产市场出现积极变化。会议还明确了2025年全(quan)国住建工作的五项重点任务。
专家(jia)在接受中国网记者(zhe)采访时(shi)表示，2025年，持续用力(li)推动房地产市场止跌回(hui)稳是重中之重，乐观情形下，若城中村改造(zao)及收储(chu)存量房等加快落(luo)实(shi)，居民置业意愿提升，2025年全(quan)国商品房销售(shou)面积或可实(shi)现止跌。
2024年房地产市场出现积极变化
会议指出，2024年房地产市场出现积极变化。
10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增(zeng)长；保交房攻坚战完成既定目标，已(yi)交付(fu)住房338万套；地级(ji)及以上城市全(quan)部(bu)建立房地产融资协(xie)调机制(zhi)，“白名单”项目扩围增(zeng)效；主要大中城市编制(zhi)实(shi)施2024年住房发展年度(du)计划；城中村改造(zao)扩围至300多个城市，实(shi)施城中村改造(zao)项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造(zao)城市危旧房7.4万套(间)；建设筹集配(pei)售(shou)型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套(间)；支持全(quan)国2050万缴存人提取住房公积金(jin)2402亿元用于支付(fu)房租，通过试点累计100多万名灵活就业人员纳入制(zhi)度(du)覆盖范围。
“房地产市场的积极变化，并不是交易量稳定单维度(du)的考核，而是多重目标的实(shi)现。”广东省(sheng)住房政策(ce)研究(jiu)中心(xin)首席研究(jiu)员李宇嘉在接受中国网财经记者(zhe)采访时(shi)表示。
在李宇嘉看来(lai)，房地产市场的积极变化既体现在市场止跌回(hui)稳，也体现在防风险，既有需求端降(jiang)门槛等传统纾困措施，也有白名单机制(zhi)、城中村改造(zao)等纾困创新模式，既有传统模式稳市场，也需要新模式……
此外，会议上还提出，好房子建设有序(xu)推进，举办中国建筑(zhu)科技展，集中展出167项数(shu)字化、工业化、智能化发展的新成果、新技术、新应用，重点展示新建好房子、旧改好房子样板。发布《好住房技术导则》，引导房企(qi)积极建设好房子。
“这是未来(lai)住房发展增(zeng)量空间的重要内容。”李宇嘉认为，2024年，住建部(bu)一直在探索好房子的技术指标，建设导则等，目前取得了积极的进展，基础制(zhi)度(du)和标准初(chu)步形成。下一步将在各地落(luo)地，满足最(zui)广泛(fan)群(qun)体的改善型住房需求。
2025年“止跌回(hui)稳”仍排任务首位
本次(ci)会议明确了2025年全(quan)国住建工作的五项重点任务，分别为持续用力(li)推动房地产市场止跌回(hui)稳，推动构建房地产发展新模式，大力(li)实(shi)施城市更新，打造(zao)“中国建造(zao)”升级(ji)版(ban)和建设安全(quan)、舒适、绿色、智慧的好房子。
值得一提的是，“持续用力(li)推进房地产市场止跌回(hui)稳”位居五大任务之首。
具体来(lai)看，会议从供需两方面明确了具体举措发力(li)稳住楼(lou)市。需求方面，会议强调要把(ba)“四个取消、四个降(jiang)低、两个增(zeng)加”各项存量政策(ce)和增(zeng)量政策(ce)坚决(jue)落(luo)实(shi)到位。
大力(li)支持刚性和改善性住房需求。中指研究(jiu)院(yuan)政策(ce)研究(jiu)总监陈文静预计，核心(xin)城市限制(zhi)性政策(ce)有望进一步优化，北上深继(ji)续放松(song)限购政策(ce)；降(jiang)低房贷(dai)利率、核心(xin)城市降(jiang)低首付(fu)比例、降(jiang)低交易税费等均具备(bei)空间。
有效发挥住房公积金(jin)支持作用。据中指监测，2024年各地出台公积金(jin)相关政策(ce)超400条(tiao)，从提高(gao)贷(dai)款额度(du)上限、支持支付(fu)首付(fu)款、延(yan)长还款期(qi)限、优化套数(shu)认定等方面进行优化调整，其(qi)中，针对(dui)多孩(hai)家(jia)庭提高(gao)贷(dai)款额度(du)上限是多城公积金(jin)政策(ce)的侧(ce)重点之一。
“此次(ci)会议，关于住房公积金(jin)的提法被(bei)明显单列，意味着 2025 年住房公积金(jin)的政策(ce)会持续发力(li)，是各地要明确的重点方向(xiang)。”上海(hai)易居房地产研究(jiu)院(yuan)副院(yuan)长严跃进指出。
“如各地继(ji)续提高(gao)公积金(jin)贷(dai)款额度(du)、延(yan)长贷(dai)款期(qi)限等，多孩(hai)家(jia)庭、人才等人群(qun)的支持力(li)度(du)或更大。”在陈文静看来(lai)，全(quan)国层面降(jiang)低公积金(jin)贷(dai)款利率也存在一定预期(qi)。
加力(li)实(shi)施城中村和危旧房改造(zao)，推进货币化安置，在新增(zeng)100万套的基础上继(ji)续扩大城中村改造(zao)规模。
“2025年城中村改造(zao)的配(pei)套政策(ce)有望继(ji)续完善，加快城中村改造(zao)节奏。”陈文静谈到，“随着各项配(pei)套政策(ce)跟(gen)进落(luo)实(shi)，货币化安置城中村改造(zao)或将在2025年新房销售(shou)中发挥实(shi)质性带动作用，将是促进新房销售(shou)止跌回(hui)稳的关键举措之一。”
记者(zhe)了解(jie)到，近期(qi)部(bu)分城市已(yi)通过城中村改造(zao)专项借款、房票安置结合的方式，实(shi)现了较好的新房销售(shou)去化，如郑州。
供给方面，本次(ci)会议继(ji)续强调商品房建设要严控增(zeng)量、优化存量、提高(gao)质量，重点提及要增(zeng)加保障房供给。
从政策(ce)强调的排序(xu)来(lai)看，严跃进认为，商品房的工作要比保障房的工作更需要重视。他还指出，商品房的工作也发生了重大变化，从增(zeng)量转向(xiang)了存量。
展望2025年，陈文静认为应完善存量商品房收储(chu)政策(ce)。在收购主体、收购价格和住房用途(tu)方面给予城市政府更大自主权。同时(shi)，多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或是重要方向(xiang)。
此外，陈文静还表示落(luo)实(shi)专项债收购存量闲置土地政策(ce)，继(ji)续完善相关配(pei)套政策(ce)，加速(su)推动土地“去库存”，改善市场供求关系及企(qi)业资金(jin)状况也将是供给端明年的重点工作之一。
推动构建房地产发展新模式
本次(ci)会议还明确了推动构建房地产发展新模式的五个方面，包括(kuo)：一是加快发展保障性住房，增(zeng)加改善性住房特别是好房子供给；二(er)是建立“人房地钱”要素联动机制(zhi)；三是有力(li)有序(xu)推行现房销售(shou)，优化预售(shou)资金(jin)监管；四是加快建立房屋全(quan)生命周期(qi)安全(quan)管理制(zhi)度(du)；五是完善房地产全(quan)过程监管。
“2024年对(dui)于改善型需求，更多从需求端或购房端入手(shou)。但此次(ci)会议比较明确提及改善性住房的供给，尤其(qi)是和好房子进行结合。”在严跃进看来(lai)，完善住房供应体系是房地产发展新模式5项工作的首要内容。相关房企(qi)应积极研究(jiu)一系列涉及改善型住房的拿地和开发投资等内容，持续优化产品设计。
值得一提的是，根据中指研究(jiu)院(yuan)监测，目前全(quan)国已(yi)有多地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则，引导和鼓励房企(qi)打造(zao)更优质的产品，提升购房者(zhe)居住体验(yan)。
陈文静预计后续将有更多城市继(ji)续优化供给端政策(ce)，为“好房子”供给提供支持。而“好房子”不断放量，也有望进一步引导改善性住房需求释放，促进市场修复。
“未来(lai)商品房和保障房都要以需定供。”对(dui)于推动建立“人房地钱”要素联动新机制(zhi)，李宇嘉认为，目的是摸清(qing)底数(shu)(有多少房、有多少人)厘清(qing)需求，这样供应出来(lai)的房子才不会过剩。
展望2025年，根据“中国房地产业中长期(qi)发展动态模型”测算，中性情形下，陈文静预计2025年全(quan)国商品房销售(shou)面积同比小幅(fu)下降(jiang)；乐观情形下，若城中村改造(zao)及收储(chu)存量房等加快落(luo)实(shi)，居民置业意愿提升，2025年全(quan)国商品房销售(shou)面积或可实(shi)现止跌。(作者(zhe)：谭梦桐)