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界面新闻记者 | 王(wang)婷婷
界面新闻编辑(ji) | 李慎
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2025年伊始(shi)，土地市场迎(ying)来(lai)“开门红(hong)”，多城土拍高溢价成交，房企(qi)信心逐(zhu)渐回归。2月20日，上(shang)海、杭州(zhou)均迎(ying)来(lai)新一轮土地出(chu)让，开发(fa)商投资意愿强烈，开启了抢地大战。
上(shang)海这次共将4宗涉宅用地摆上(shang)拍卖桌，总(zong)土地出(chu)让面积95949.83平方米(mi)，总(zong)规(gui)划建筑面积227161.78平方米(mi)，总(zong)起始(shi)价119.24亿元。最终4宗地块均溢价成交，共收金(jin)159.26亿元。
土拍现场竞争十分激烈。从参拍房企(qi)来(lai)看，一改此前以央国企(qi)为主的情况，此次迎(ying)来(lai)了不少新面孔，以及“老面孔”的回归。除华(hua)润置地、保利发(fa)展、中(zhong)海地产、招商蛇口、金(jin)茂、越秀、象屿、建发(fa)、国贸等上(shang)海土拍常(chang)客外(wai)，来(lai)自新加坡的庆隆集团以及星狮集团也入沪(hu)抢地了。
庆隆集团创立于1949年，由(you)新加坡的黄祖耀家族全资拥有，是(shi)一家以金(jin)融投资为主的投资机构(gou)，总(zong)部设在新加坡，业务遍及东南亚地区，在中(zhong)国上(shang)海设有子(zi)公(gong)司。庆隆在上(shang)海的住宅项目，包括长风板(ban)块的沁和园(yuan)和新江湾城板(ban)块的沁风雅苑。
其(qi)中(zhong)，沁风雅苑备案均价120056元/平方米(mi)，于2023年1月首开，开盘当(dang)天仅12组客户(hu)参与摇号，认筹(chou)率约(yue)11.9%。界面新闻查询(xun)显示，沁风雅苑目前仍处于在售状态，总(zong)套数459，可售套数413，已售总(zong)套数仅46。
星狮也是(shi)新加坡的开发(fa)商，此前多次以资金(jin)方身份现身上(shang)海土拍市场。据了解，星狮地产旗下跨国业务共涉及五(wu)种资产类别，包括商业与商务园(yuan)区、酒店、工业与物流地产、住宅以及零售业。外(wai)资此番积极投资，无疑也是(shi)对上(shang)海楼市的看好。
民企(qi)龙湖决定(ding)继续重(zhong)仓奉贤新城，时隔一年半未在上(shang)海拿地的金(jin)地也在此重(zhong)启投资了。上(shang)海中(zhong)原地产市场分析师卢文曦认为，房企(qi)在拿地方面依然表现得很积极，显示出(chu)对未来(lai)市场的信心。
投资积极，但“僧多粥少”，赢家只能是(shi)少数人。此次推(tui)出(chu)的4宗地块，最受关(guan)注的是(shi)虹口区C080302单元hk329-11地块和浦东新区Z000602单元20Ea-01地块，最终赢家是(shi)金(jin)茂&庆隆、华(hua)润置地&越秀。
具体来(lai)看，20日上(shang)午，虹口区C080302单元hk329-11地块开拍，该地块起始(shi)价约(yue)64.86亿元，起始(shi)楼面价85001元/平方米(mi)，中(zhong)止价为90.808亿元，对应溢价率40%。
该地块共吸引了包括中(zhong)海地产、保利发(fa)展、招商蛇口&绿城、华(hua)润置地&越秀、金(jin)茂&庆隆5位(wei)竞买人参与，现场竞争激烈，经过184轮竞价，由(you)金(jin)茂&庆隆以总(zong)价89.64亿元竞得，成交楼面价117474元/平方米(mi)，溢价率38.2%。
卢文曦指出(chu)，近期金(jin)茂拿地较(jiao)为积极，去(qu)年12月，金(jin)茂在上(shang)海宝(bao)山接连拿下3幅地块，加快了在上(shang)海的土储力(li)度。“相比去(qu)年底在郊区拿地，这次杀到(dao)市中(zhong)心，地块质量毋庸置疑，继续走(zou)高端路线，实现利润最大化(hua)。”
界面新闻了解到(dao)，金(jin)茂这次报名参拍的地块还有奉贤区奉贤新城10单元06-07地块，与其(qi)展开争夺的对手是(shi)象屿、龙湖＆建华(hua)。不过金(jin)茂并没有延续在虹口地块的好运，与奉贤新城地块失之交臂(bi)，赢家为龙湖＆建华(hua)。
该地块也获得了16.54%的成交溢价率，总(zong)价10.57亿元，成交楼面价20473元/平方米(mi)。
龙湖对于奉贤新城并不陌生，在2024年上(shang)海一批次第二轮土拍中(zhong)，龙湖&建华(hua)就以15.37亿元竞得奉贤新城10单元08B-01地块，溢价率9.55%，也即现在的龙湖观(guan)萃，去(qu)年下半年入市之后(hou)也获得不错的销售成绩，成为上(shang)海郊区“日光(guang)盘”之一。
截至目前，龙湖在奉贤新城共布局了四个地产开发(fa)项目，包括龙湖观(guan)萃、春江天玺、春江天越、天曜，此外(wai)还有奉贤天街、金(jin)汇天街等在内的三座商业体。
另一宗关(guan)注度颇高的浦东新区Z000602单元20Ea-01地块，吸引来(lai)招商蛇口、保利发(fa)展、中(zhong)海地产、浦发(fa)、建发(fa)、华(hua)润置地&越秀6位(wei)竞买人参拍，现场经过76轮竞价后(hou)，华(hua)润置地&越秀联合体以总(zong)价50.9亿元、楼面价7.47万元/平方米(mi)、溢价率33%拿下地块。
华(hua)润置地联合越秀，实现了在该板(ban)块的二次获胜(sheng)。去(qu)年11月底，上(shang)海开启年内第七(qi)批次土拍，浦东新杨思地块成为当(dang)时的土拍大热门，现场经历(li)202轮竞价，溢价率达40.37%，打破纪录，成为浦东新地王(wang)。得主是(shi)华(hua)润&越秀&中(zhong)能建，成交价78.97亿元。
业内认为，华(hua)润、越秀再入一块地，既可以进一步夯实在区域内的影响力(li)，也可以降低不少成本。
松江地块也颇有看点，迎(ying)来(lai)建发(fa)，金(jin)地&星狮&国贸联合体竞价。最终，金(jin)地联合体以总(zong)价8.1亿元、楼面价2.61万/平方米(mi)、溢价率13.98%竞得松江区SJC10008单元05a-24号地块。
“算重(zhong)启投资了。”金(jin)地方面告诉界面新闻，此次重(zhong)启拿地，一方面是(shi)需要(yao)补库存(cun)，公(gong)司2023年6月后(hou)有较(jiao)长时间未在公(gong)开市场拿地，另外(wai)金(jin)地已经处于偿(chang)债末期，现金(jin)流压力(li)也有所(suo)缓解。“本周(zhou)到(dao)期债务17.6086亿元，这周(zhou)五(wu)也会打款兑付了。”
上(shang)海开年首场土拍皆以溢价成交，不仅为土地市场开了个好头，也迅速点燃了开发(fa)商的信心。各家拿地房企(qi)纷纷在微信朋友圈晒出(chu)拿地海报。
中(zhong)指研究院(yuan)上(shang)海分析师苏晓东认为，本轮土拍是(shi)春节后(hou)上(shang)海土拍市场的良好开端，稀缺地块继续受到(dao)房企(qi)热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之上(shang)海购房政策仍有放松的空间，有助于稳定(ding)购房者预期，有利于上(shang)海房地产市场整体企(qi)稳。
热的不仅仅是(shi)上(shang)海，杭州(zhou)土拍也持续升温，今日出(chu)让的三宗地块也均溢价成交。
其(qi)中(zhong)，大家房产以10.83亿元摘得了上(shang)城区城东新城单元地块，溢价率54.04%；滨江集团以13.81亿元拿下了滨江区西兴单元地块，溢价率43.69%；乔智置业以6.76亿元竞得临平区汀城单元商住地块，溢价率1.5%。
房企(qi)对于后(hou)市的信心已有所(suo)修复(fu)，加之年初拿地有助于当(dang)年实现开工并加速回笼资金(jin)，进一步推(tui)动了各开发(fa)商的抢地热情。接下来(lai)，随着政策支持力(li)度加大和市场预期改善以及核心城市优质地块的稀缺性，土地市场有望继续保持活跃态势(shi)。