随着“517”新政出台，6月商(shang)品房(fang)销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应(ying)边(bian)际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末(mo)以来(lai)房(fang)地产利好政策频出，中央政治局会议首次提(ti)出促进房(fang)地产市场止跌回稳的表(biao)述，旨在提(ti)振市场信心、改善预(yu)期，推动房(fang)地产市场积极变化，10、11月销售数据持续(xu)改善，其中11月单月商(shang)品房(fang)销售面积和销售额同比(bi)全年首次回正，分别为(wei)3.25%和 1.38%。

从(cong)数据上来(lai)看，2024年下(xia)半(ban)年以来(lai)，全国新建商(shang)品房(fang)销售额、销售面积累计同比(bi)降幅持续(xu)收窄，其中销售面积累计同比(bi)降幅已连续(xu)7个月收窄，销售额降幅连续(xu)8个月收窄，尤其是四季度(du)以来(lai)累计降幅较(jiao)快收窄，市场信心有所修复。

重点城市来(lai)看，据中指研究院，10月重点100城新房(fang)销售面积同比(bi)结束16连跌，四季度(du)销售持续(xu)回升，12月在“减税”政策及(ji)集中网签推动下(xia)，多个重点城市市场成交规模出现“翘尾”。

展望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为(wei)新房(fang)销售恢复仍面临一些挑战(zhan)，如：居(ju)民收入预(yu)期尚未根本性扭转、有效供给不足(zu)、二手房(fang)市场对新房(fang)“替代效应(ying)”等问题。

根据中指研究院预(yu)测，中性情形下(xia)，预(yu)计2025年全国商(shang)品房(fang)销售面积同比(bi)下(xia)降6.3%，乐观情形下(xia)，若货币(bi)化安(an)置100万套城中村改造、收储存量房(fang)等政策加快落实，2025年全国商(shang)品房(fang)销售面积或可实现止跌。同时(shi)宏观经济运行企稳、居(ju)民就业(ye)和收入改善也是房(fang)地产止跌回稳的必要条件。

投(tou)资端：提(ti)供“好房(fang)子”的房(fang)企才会脱颖而出

国家统计局数据显示，2024年，全国房(fang)地产开发投(tou)资100280亿元(yuan)，比(bi)上年下(xia)降10.6%，降幅较(jiao)上月扩大0.6个百分点，较(jiao)2023年降幅扩大1.1个百分点。开发投(tou)资连续(xu)31个月负增长，开发投(tou)资水平仍处于历史低位(wei)。

“受土地供给量价齐跌、销售持续(xu)下(xia)滑、库存规模高企等因素影响，2024年行业(ye)土地投(tou)资与开发规模仍处于低位(wei)。”中诚信国际企业(ye)评级部分析师侯(hou)一甲表(biao)示。

侯(hou)一甲指出，2024年以来(lai)，大部分房(fang)企仍采取谨慎的开发及(ji)投(tou)资策略，整体土地投(tou)资及(ji)项(xiang)目开发呈收缩态势，央国企仍是市场投(tou)资主力，城投(tou)托底土拍市场的情况较(jiao)为(wei)明(ming)显。拿地开工率整体偏低，但房(fang)企出于稳健性考虑，新开盘的项(xiang)目大多能(neng)够(gou)实现盈利。

“2024年，二手房(fang)成交比(bi)重进一步上升，受制于市场需求转向(xiang)二手房(fang)市场，房(fang)企开发企业(ye)面临较(jiao)大考验。”麟(lin)评居(ju)住(zhu)大数据研究院首席分析师王小(xiao)嫱谈到，“未来(lai)房(fang)地产开发企业(ye)的集中度(du)将会继续(xu)提(ti)升，市场对新房(fang)的产品要求越来(lai)越高，只有提(ti)供‘好房(fang)子’的房(fang)企才会在市场调(diao)整中脱颖而出。”

“最近两年房(fang)企优胜劣汰，一些拿地和新开工房(fang)企的资金状况是不错的，所以对于2025年房(fang)地产新开工指标应(ying)持乐观态度(du)。”新开工方面，上海易居(ju)房(fang)地产研究院副院长严跃进举例2025年1月各地出现了积极拿地现象(xiang)，说(shuo)明(ming)一些优质房(fang)企在后续(xu)拿地新开工方面动力依(yi)然很足(zu)。

竣工方面，受开发投(tou)资和拿地等指标的影响，竣工量也在收缩。严跃进指出，2025年要从(cong)好房(fang)子的角度(du)持续(xu)做好保交房(fang)工作(zuo)，同时(shi)加大对优秀案例的积极宣传。

展望2025年，严跃进预(yu)测房(fang)地产开发投(tou)资类指标跌幅可控。同时(shi)，在系列金融和财政政策支持下(xia)，房(fang)地产开发投(tou)资指标有结构方面的优化，积极落实好“严控增量、优化存量、提(ti)高质量”的导向(xiang)。

曹晶晶认为(wei)，盘活闲置存量土地将是2025年促进投(tou)资开工“止跌回稳”的关键，只有投(tou)资开工恢复，才能(neng)增加市场有效供应(ying)，推动市场进入新的循环(huan)。

融资端：更倚重企业(ye)自身(shen)经营(ying)能(neng)力

2024年房(fang)地产开发企业(ye)到位(wei)资金107661亿元(yuan)，比(bi)上年下(xia)降17.0%，虽然行业(ye)到位(wei)资金降幅连续(xu)收窄9个月，但降幅较(jiao)2023年扩大4.6个百分点，整体行业(ye)资金压力仍存。

2024年以来(lai)行业(ye)融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业(ye)融资环(huan)境(jing)持续(xu)改善。

从(cong)政策方面来(lai)看，2024年1月，中央推动建立(li)房(fang)地产融资协调(diao)机(ji)制，并要求各地政府积极落实，并在“924”新政中进一步提(ti)出加大“白名单”项(xiang)目贷款投(tou)放力度(du);截至 2024年 11 月末(mo)，全国房(fang)地产“白名单”项(xiang)目的投(tou)放金额已经超过 3.6万亿元(yuan)，预(yu)计全年将超过4万亿元(yuan)。

公募REITS方面,2024年7月26日，国家发展改革委(wei)公布《关于全面推动基础设施领域不动产投(tou)资信托基金(REITS)项(xiang)目常态化发行的通知》(1014号(hao)文)，部署推进REITS常态化发行工作(zuo)，2024年新成立(li)REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿元(yuan)，创(chuang)历年新高;截至2024年末(mo)，公募REITS产品数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿元(yuan)。

此外,9月24日，央行将“金融16条”和经营(ying)性物业(ye)贷款两项(xiang)政策延期至2026年末(mo)，该举措(cuo)有利于进一步缓(huan)解房(fang)企在保交楼、现金流(liu)及(ji)偿债等方面的压力。

王雯(wen)认为(wei)，2024年融资端信用收缩力度(du)较(jiao)轻，更倚重企业(ye)自身(shen)经营(ying)能(neng)力。他具体分析，2024年房(fang)企到位(wei)资金继续(xu)缩减，较(jiao)国内贷款，预(yu)收款、按揭(jie)贷同比(bi)降幅更大，反映信用收缩力度(du)相对较(jiao)轻，主要或源于供给侧出清程度(du)已较(jiao)高、白名单等融资政策对冲等因素，也反映自身(shen)经营(ying)回款能(neng)力对企业(ye)现金流(liu)影响逐步加大。

展望2025年，王小(xiao)嫱表(biao)示随着政策的持续(xu)发力，如“白名单”项(xiang)目贷款审批通过金额的增加等，房(fang)企的资金面总体压力或改善，但仍难以扭转下(xia)行态势，预(yu)计2025年房(fang)企到位(wei)资金降幅有望收窄至8%左右。(作(zuo)者：谭梦桐)