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每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
房(fang)企美元(yuan)债再现，发债方是(shi)绿(lu)城中国（HK03900，股价9.91港元(yuan)，市值(zhi)251.15亿港元(yuan)），两(liang)笔合计5亿美元(yuan)。
不过，此次房(fang)企美元(yuan)债重启呈现双高，即(ji)金额高和利率高。
2月18日晚间，绿(lu)城中国发布公告，计划增发本金总(zong)额1.5亿美元(yuan)的优先票据，该票据将与2月13日公布的本金总(zong)额3.5亿美元(yuan)的原始票据，构成同一系列票据，年利率为8.45%。增发后，绿(lu)城中国此次融资(zi)本金总(zong)额升至5亿美元(yuan)，均将于2028年到期(qi)，其中新发的1.5亿美元(yuan)票据发售价为票据本金的100.5%，发行收(shou)益率8.258%。
绿(lu)城中国2月21日晚间向《每日经济新闻》记者表示：“此次发行优先票据不仅是(shi)公司优化债务结构、拓宽融资(zi)渠道的重要举(ju)措，也为中资(zi)地产美元(yuan)债市场重启打(da)开了窗口，展(zhan)现了市场对优质房(fang)企的信心(xin)恢复(fu)，为行业融资(zi)环境改(gai)善提供了积极信号(hao)。”
“绿(lu)城中国成功发行美元(yuan)债，标(biao)志着(zhe)在房(fang)企美元(yuan)债市场长期(qi)低迷后的一次‘破(po)冰’。这既代表了相关企业的投(tou)融资(zi)能力持续恢复(fu)，也说明外(wai)部金融机构等对中国房(fang)地产市场和企业的信心(xin)。”上海易居(ju)房(fang)地产研究(jiu)院副院长严跃(yue)进接受每经记者采(cai)访时表示。
房(fang)企融资(zi)环境在持续改(gai)善
中指研究(jiu)院统计显(xian)示，整个2024年，房(fang)地产行业海外(wai)债发行规(gui)模(mo)仅为69.0亿元(yuan)人民币，同比(bi)下降69.5%。2025年1月房(fang)地产企业债券融资(zi)总(zong)额为509.8亿元(yuan)，但信用债和ABS仍(reng)是(shi)主力，分别占(zhan)比(bi)51.3%和48.7%。
中指研究(jiu)院企业研究(jiu)总(zong)监(jian)刘水曾指出，房(fang)地产开发企业到位(wei)资(zi)金规(gui)模(mo)延(yan)续2022年以(yi)来的下降态势，实际融资(zi)环境仍(reng)未显(xian)著回暖。2025年房(fang)地产市场恢复(fu)仍(reng)面临(lin)诸多挑战，企业还是(shi)应提前筹划现金流(liu)，充(chong)分利用各类(lei)融资(zi)政策支持以(yi)增加资(zi)金流(liu)入。
在此背景下，绿(lu)城中国的5亿美元(yuan)为行业带来了破(po)冰契机。
严跃(yue)进认为：“房(fang)企融资(zi)环境在持续改(gai)善。绿(lu)城中国发行美元(yuan)债，也为其他优质房(fang)企融资(zi)提供了非常好的示范(fan)效应，有助于推(tui)动更多房(fang)企重启境外(wai)融资(zi)。具备优质资(zi)产、良好信誉和稳健经营的房(fang)企，在国际资(zi)本市场上将获得(de)更多融资(zi)支持。在2025年房(fang)地产市场止跌回稳、稳中向好的发展(zhan)过程中，也将持续助力企业的向好发展(zhan)。”
但也有投(tou)资(zi)人士对每经记者指出，由于行业整体(ti)原因和房(fang)企出险等不确定因素，目前海外(wai)投(tou)资(zi)人对于房(fang)企美元(yuan)债的态度仍(reng)非常谨慎。
事实上，2025年房(fang)企仍(reng)然面临(lin)严峻的偿债压(ya)力。克而瑞在报告中提及，2024年房(fang)企债券到期(qi)规(gui)模(mo)达4828亿元(yuan)，而发行规(gui)模(mo)仅2158亿元(yuan)，房(fang)企无法通过借新还旧覆盖(gai)到期(qi)债务。由于近年来不少房(fang)企选(xuan)择将债务展(zhan)期(qi)或置换，在此背景下2025年债务到期(qi)规(gui)模(mo)甚至高于2024年，达5257亿元(yuan)。
现阶段海外(wai)融资(zi)“风险溢价”仍(reng)是(shi)最大风险
据绿(lu)城中国方面透(tou)露，本次发行是(shi)2021年以(yi)来亚洲最大规(gui)模(mo)高收(shou)益房(fang)地产美元(yuan)债券发行。
每经记者注意到，8.45%的利率，在近年来为数不多的房(fang)企境外(wai)债融资(zi)中，属于较高水平。据克而瑞，由于2024年仅监(jian)测到越秀地产与五矿发行境外(wai)债券，票息区间在4%～4.6%，经测算境外(wai)债券融资(zi)平均成本为4.18%。
不仅如此，这一利率水平和公司平均融资(zi)成本相比(bi)也高出了一大截。近几年，绿(lu)城中国不断压(ya)低融资(zi)成本和缩减负债规(gui)模(mo)，一方面，截至2024年6月底，境外(wai)债务比(bi)重已经从2023年的16.2%降至15.5%，同时绿(lu)城中国一年内到期(qi)债务占(zhan)总(zong)债务比(bi)例为23.8%；另一方面，融资(zi)成本也在不断下降，2023年绿(lu)城中国平均融资(zi)成本降到4.3%；2024年中期(qi)降至4.0%。
令人不解的是(shi)，绿(lu)城中国既然可以(yi)在境内获得(de)低息融资(zi)，为何要去发行高利率的美元(yuan)债？每经记者就(jiu)此采(cai)访了多位(wei)专家，有各种猜测，但没有达成共识。
而不久前，绿(lu)城中国发布盈利警告，预计截至2024年12月31日，公司股东应占(zhan)利润同比(bi)2023年的人民币31.18亿元(yuan)下降50%以(yi)内。
不过，从业绩和拿地表现来看，2024年，绿(lu)城中国全口径销售1718.3亿元(yuan)，位(wei)列克而瑞中国房(fang)地产企业销售榜第6名；新增土地货值(zhi)1147亿元(yuan)，在新增货值(zhi)榜排名第4位(wei)。进入2025年，绿(lu)城中国又在杭州、南(nan)京等地继(ji)续溢价拿地。
在这样的背景下，行业内其他房(fang)企是(shi)否具备同样的发债条件仍(reng)待观察。但即(ji)便具备相应的条件，美元(yuan)债高企的利率，仍(reng)然令诸多房(fang)企“又爱又恨”。
“从全行业角度看，美元(yuan)债利率高企的第二大原因是(shi)发债的急迫程度。”严跃(yue)进分析(xi)，若是(shi)企业本身有即(ji)将到期(qi)的债务，也充(chong)分理解“未兑付”对企业的巨大杀伤力，那么融资(zi)急迫性就(jiu)会明显(xian)提高。此时快速融资(zi)是(shi)企业快速改(gai)善资(zi)金状况，防范(fan)债务兑付风险公开化的重要手段，融资(zi)成本自然会提高。
封面图片来源：视觉中国-VCG211330431472