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“2024年，物业(ye)类纠(jiu)纷收案3469起(qi)，调解(jie)成功3201起(qi)，调解(jie)成功率(lu)提升至92%，最大限度(du)将(jiang)物业(ye)纠(jiu)纷化解(jie)在前端。”2月6日(ri)，河南省新乡市红旗区人民法院院长吴(wu)俊喜指着手头的一组数据向《法治日(ri)报》记者介绍说。
红旗区法院辖区内有141个住宅小区和43家物业(ye)公司，过(guo)去，涌入法院的物业(ye)类纠(jiu)纷让办案法官不堪重负，给社区治理带来很大难(nan)度(du)。2024年以来，法院依托区综治中心，聚(ju)力联动解(jie)纷，探寻物业(ye)纠(jiu)纷治理“最优(you)解(jie)”。
多方(fang)联动
物业(ye)纠(jiu)纷涌现，已成为影响城(cheng)市基层社会秩序与市民“获得感”的一个重要因(yin)素。如(ru)何(he)化解(jie)小区的物业(ye)纠(jiu)纷，维(wei)护居民生活安宁和小区和谐稳(wen)定，成为社区治理中亟待(dai)破(po)解(jie)的课题。红旗区法院从涉案小区平均缴(jiao)费、成诉率(lu)和败诉率(lu)等情况入手，绘制成物业(ye)纠(jiu)纷分布图，运用(yong)红、黄、绿(lu)三种色彩标准划分小区，实施“一色一策”：“红色”小区矛盾多发，业(ye)主对(dui)物业(ye)服务质(zhi)量不满，需要加大治理力度(du)；“黄色”小区则需要动态(tai)跟踪适时引导；“绿(lu)色”小区是最终的治理目标，需要提炼经(jing)验、复制推广(guang)。
红旗区法院经(jing)实地(di)走访调查发现，“红色”小区多数业(ye)主对(dui)物业(ye)服务不满意，业(ye)主和物业(ye)公司之间的对(dui)立情绪严重。找到“病灶”后(hou)，红旗区法院依托红旗区综治中心，协调城(cheng)建、街道、居民委(wei)员会、水电热力等相关单位形成联动机制，扩展纠(jiu)纷化解(jie)链条。
某小区房屋漏(lou)水、外墙瓷砖脱落，业(ye)主向物业(ye)公司反映(ying)，却迟迟得不到有效解(jie)决，大批业(ye)主拒缴(jiao)物业(ye)费，业(ye)主与物业(ye)公司对(dui)立情绪严重。红旗区法院邀(yao)请住建、物业(ye)公司、开发商、业(ye)委(wei)会、业(ye)主代表坐(zuo)在一起(qi)协商调解(jie)，承(cheng)办法官通(tong)过(guo)释法析理，促成双方(fang)达(da)成和解(jie)协议，业(ye)主同意补交物业(ye)费用(yong)，物业(ye)公司配合(he)协助找开发商限期解(jie)决漏(lou)水、瓷砖脱落等问题。
一小区因(yin)业(ye)主拒交物业(ye)费而产生大规模物业(ye)纠(jiu)纷，涉诉业(ye)主多达(da)483户，红旗区法院将(jiang)其中一户业(ye)主的案件进入诉讼程序，通(tong)过(guo)“示范诉讼+多元调解(jie)”解(jie)决纠(jiu)纷问题。法院判决后(hou)，人民调解(jie)员及时跟进调处，多数业(ye)主接受调解(jie)，实现“审理一个、调解(jie)一批、教育一片”的效果。
“电动车能(neng)不能(neng)在楼(lou)道里充电？物业(ye)公司应该尽(jin)到怎(zen)样的提醒义务？”红旗区法院挑(tiao)选有典型(xing)意义的案件，到小区内开展巡回(hui)审判，邀(yao)请小区居民、人大代表、政协委(wei)员等现场(chang)观摩。同时采用(yong)“庭审+普法”的模式，由审判法官现场(chang)答疑，讲解(jie)典型(xing)的物业(ye)纠(jiu)纷案例，为业(ye)主普及法律知识，起(qi)到以点带面的辐射效果，提高业(ye)主和物业(ye)公司的法治意识。
及时化解(jie)
2014年，某小区业(ye)主韩(han)某家里刚(gang)装修好，地(di)下室就遭水淹，损失较大。经(jing)过(guo)协商，原物业(ye)公司负责人口(kou)头承(cheng)诺(nuo)，暂不用(yong)缴(jiao)纳物业(ye)费，但并未(wei)签订协议。2024年，物业(ye)公司负责人更(geng)换，要求韩(han)某补交欠费。双方(fang)因(yin)此产生纠(jiu)纷，物业(ye)公司将(jiang)其诉至法院。
在法院调解(jie)下，双方(fang)各让一步(bu)，物业(ye)公司减免业(ye)主部分物业(ye)费，业(ye)主一次性补缴(jiao)剩余欠费，承(cheng)诺(nuo)今后(hou)不再以此为由拒缴(jiao)物业(ye)费。
红旗区法院将(jiang)成诉率(lu)介于业(ye)主总数的1%-5%之间、上年度(du)败诉率(lu)不高于成诉案件的10%的小区标记为“黄色”。这类小区虽未(wei)产生大规模集体诉讼，但小区内仍不时产生纠(jiu)纷。红旗区法院把梳理出的相关情况通(tong)报给红旗区综治中心，区综治中心分区域指定调解(jie)员为小区定向联络员，联络员对(dui)物业(ye)公司服务管理实施动态(tai)跟踪，督促物业(ye)公司提升管理水平，同时通(tong)过(guo)定期实地(di)走访和线(xian)上交流，向居民了(le)解(jie)小区动态(tai)，捕捉到矛盾纠(jiu)纷后(hou)及时分析研判，及时进行化解(jie)。
2024年12月1日(ri)，红旗区综治中心集中约谈25家物业(ye)企业(ye)负责人，红旗区法院相关负责人通(tong)报物业(ye)纠(jiu)纷案件立案、调解(jie)和审判情况。当月，法院收录物业(ye)类案件527件，案件调解(jie)成功率(lu)达(da)67%，得到物业(ye)公司和业(ye)主的认可。
源头预防
“真是太感谢咱们的调解(jie)员了(le)，为我们物业(ye)公司成功化解(jie)了(le)多起(qi)物业(ye)纠(jiu)纷起(qi)诉案件，还促使200多户未(wei)起(qi)诉的业(ye)主主动缴(jiao)纳物业(ye)费……”1月22日(ri)，某物业(ye)公司负责人专程来到红旗区综治中心表示感谢。
某小区部分业(ye)主以未(wei)入住为由拒绝缴(jiao)纳物业(ye)费。调解(jie)员田(tian)文生上门了(le)解(jie)到，业(ye)主对(dui)物业(ye)公司的管家态(tai)度(du)、保安服务礼仪等比较满意，但因(yin)为未(wei)入住而产生心理不平衡。他释法说理解(jie)开业(ye)主“心结(jie)”，矛盾成功化解(jie)。
“我们划分的‘绿(lu)色’小区，业(ye)主总体上对(dui)物业(ye)服务比较满意，绝大多数业(ye)主能(neng)及时缴(jiao)纳物业(ye)费，如(ru)果发生物业(ye)纠(jiu)纷，由调解(jie)员调解(jie)，调解(jie)不成则进入诉讼程序，由速裁团队进行快速审理并判决结(jie)案。”吴(wu)俊喜说。
针对(dui)“绿(lu)色”小区的治理经(jing)验，红旗区法院发挥“府院联动”机制作用(yong)，与区综治中心、区住建局建立联席会议、信息通(tong)报交流等制度(du)，并就物业(ye)服务问题多次与市住建局、市物业(ye)协会商讨深化物业(ye)服务类案件的治理，健全完善物业(ye)纠(jiu)纷化解(jie)机制，从源头预防物业(ye)纠(jiu)纷，实现社区治理常态(tai)化和规范化，全面推进平安社区建设。（记者 赵红旗）