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界(jie)面新闻(wen)记者 | 王妤涵
界(jie)面新闻(wen)编辑 | 李慎(shen)
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万科大股(gu)东深铁又出手了(le)。
2月21日(ri)，万科发布了(le)《关(guan)于深铁集(ji)团(tuan)向公司提供股(gu)东借款暨关(guan)联交易的公告》，万科第一大股(gu)东深铁集(ji)团(tuan)拟向万科提供股(gu)东借款，借款金额为42亿元，用于帮助万科偿还公司到期公开债务。
而就在11天前，，不到半个月的时间(jian)内，两次借款金额已达到70亿元，足以见得当前深圳国资方面对万科的托底决心。
图源：公告原文(wen)
值得关(guan)注的是，此次深铁集(ji)团(tuan)对万科的借款依(yi)旧延续此前28亿的“低利率+高质押率”的超常规支持模式。
期限仍为3年，质押率为70%，借款成本维持在2.34%的低利率，较全国银行间(jian)同业拆借中心公布的1年期贷款市(shi)场报价利率（LPR）低76个基(ji)点。
“通常情况下，股(gu)票质押融资业务的质押率越(yue)高，代价就越(yue)低，70%的高质押率远超市(shi)场惯例的30%-60%水平，这(zhe)也充分体(ti)现了(le)深铁对万科的支持”，有关(guan)行业人士对界(jie)面新闻(wen)表(biao)示。
增(zeng)信方面则由(you)万科的3家(jia)全资子公司上海万科投资管理有限公司、深圳市(shi)万科发展有限公司、万科公寓(yu)管理有限公司提供保证担(dan)保。
不过，在未(wei)来(lai)三个月内， 万科需(xu)在取得股(gu)东大会审议通过后(hou)，提供不超过价值 60 亿元的资产进行抵押或质押，抵/质押率设定为70%，同时解除上述三家(jia)公司的保证担(dan)保安排。
从债务角度来(lai)看，当前阶段万科的还债压力较大。
根据万科三季度报数据，截至2024年9月，万科货币资金为797.45亿元，较2023年末减少200.6亿元；短期债务（一年内到期）约1168亿元，现金短债比仅为0.66，短期偿债覆盖率仅为68%，显示流动性高度承压。
Wind数据显示，万科当前境内债务共有427.42亿，其中一年以内到期的境内债务约277.46亿元，占比65%，未(wei)来(lai)12个月的兑付高峰在今年7月份，共有62.63亿元。
公开市(shi)场方面，2025年万科境内外累计债券(quan)到期债券(quan)共9只，总规模达215.9亿元，境外债的兑付高峰在今年5月，当月有4.55亿美元需(xu)要兑付。
最近的一笔为2月25日(ri)到期的“22万科MTN003”债券(quan)，该笔债券(quan)于2022年2月28日(ri)发行，发行金额20亿元，票面利率3.0%，期限3年。
此前在2月18日(ri)，万科在中国银行间(jian)市(shi)场交易商协会网站发布消息称，将在2月25日(ri)如(ru)期兑付“22万科MTN003”中期票据。
而这(zhe)也将是万科2025年第三笔如(ru)期兑付完成的公开债偿还。
在此之前，万科已如(ru)期完成1月27日(ri)到期的境内中期票据“22 万科 MTN001”和(he)2月16日(ri)到期的“22万科MTN002”两笔债务本金及(ji)利息的全额兑付。
同时，万科还于1月发布了(le)关(guan)于行使“20万科02”公司债券(quan)赎(shu)回选(xuan)择权的公告，将对该债券(quan)进行100%全额赎(shu)回。
“针对2025年将要到期的公开债务，万科会全力以赴，继续从经营端和(he)融资端等多方面筹集(ji)资金，通过积极销售回款、持续推进大宗交易、加快非主营业务退出和(he)持续争取融资资源等方式，应对相关(guan)债务兑付”，万科方面此前对界(jie)面新闻(wen)表(biao)示。
除了(le)偿债方面的好消息外，近期万科在Pre-REIT基(ji)金方面也获得进展。
2月18日(ri)，万科发布公告称，携手中信金石、新华(hua)保险、大家(jia)保险共同设立“万新金石”Pre-REIT基(ji)金，投资万科旗下厦门泊寓(yu)院儿(er)·海湾社区项目。
公告显示，该基(ji)金总规模为16亿元，其中新华(hua)保险认缴59.94%，大家(jia)保险认缴30%，中信金石认缴0.06%，万科集(ji)团(tuan)认缴10%。基(ji)金所投项目地(di)处厦门岛内，全期保租(zu)房共规划7724套，是福建最大规模保障性租(zu)赁住(zhu)房项目。
据万科方面透露，该项目一期开业首年就实现100%出租(zu)率，二(er)期建成投入运营后(hou)，将成为泊寓(yu)全国单体(ti)规模最大的集(ji)中式长租(zu)公寓(yu)。
在本次交易完成后(hou)，预计将为万科提供正向现金流及(ji)利润。同时，万科也将继续负责该门店长期运营，实现由(you)重资产持有转为轻资产运营。
整体(ti)来(lai)看，此次深铁集(ji)团(tuan)的70亿元输(shu)血(xue)为万科在短期内赢得了(le)喘息之机，但长期来(lai)看，万科仍需(xu)直面行业的结构性挑战，能否真正“活下去”，还需(xu)依(yi)赖销售端回暖与商业模式的转型。