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界面新闻记者 | 刘素楠
界面新闻编辑 | 彭朋
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在(zai)开(kai)年第一(yi)次就创下纪录的(de)土拍之后，虹口北外滩区域(yu)离(li)自己“都市新标杆(gan)”的(de)战略(lue)定位又近了一(yi)步。
2025年2月20日(ri)，在(zai)上海开(kai)年首次土拍中，经过184轮(lun)报价，虹口区一(yi)幅地块最终以89.64亿元被拍下，溢(yi)价率38.2%，这一(yi)成交价刷新了上海实行(xing)“双高双竞(jing)”政策以来的(de)总价纪录。此次共(gong)有(you)中海、保利、招商&绿城、华润&越秀、金茂(mao)&庆隆5家(jia)头部(bu)房企参与该地块竞(jing)买。最终金茂(mao)&庆隆联合体成功竞(jing)得(de)该地块，成交楼面地价117472元/平方米，冲榜全国第三，仅次于去年绿城徐汇滨江地块的(de)13.1万元/平方米和宸嘉(jia)发展徐汇龙华地块的(de)12.6万/平方米。
北外滩区域(yu)的(de)开(kai)发进度(du)一(yi)直受到外界关注。在(zai)接(jie)受界面新闻采访时(shi)，虹口区规划与自然资(zi)源(yuan)局副局长孙懿(yi)俊表示，此次北外滩腹地地块的(de)高价竞(jing)拍、高溢(yi)价率和外资(zi)加码“振(zhen)奋人心(xin)”，对虹口区“上海北外滩、都市新标杆(gan)”的(de)战略(lue)定位也很重(zhong)要。
界面新闻注意到，此次竞(jing)拍的(de)庆隆集团来自新加坡(po)，在(zai)上海设有(you)子公司，曾开(kai)发长风(feng)板块的(de)沁和园和新江湾城板块的(de)沁风(feng)雅苑等项目，主打高端住宅产品。
上海开(kai)年土拍共(gong)有(you)四(si)幅地块，其中虹口区地块最为瞩目。
此次出让的(de)地块为虹口区C080302单元hk329-11地块，东至曲阳南路(lu)，南至新宏星小学和规划公共(gong)绿地，西至规划公共(gong)绿地，北至四(si)平路(lu)，出让土地面积19318.86平方米，土地用途为普通(tong)商品房，容积率为3.95，建筑限高100米，容积率为3.95，建筑面积76310平方米，起价64.86亿元，起始楼面价85000元/平方米。
从地理位置来看，该地块位于虹口区瑞虹新城板块，具有(you)双轨(gui)交优势，临近地铁10号线和4号线，周边拥有(you)太阳宫、月亮(liang)湾等商业综合体，南邻新宏星小学，距离(li)上海市第一(yi)人民医(yi)院(yuan)较近，前(qian)往人民广场和陆家(jia)嘴也十分(fen)方便，交通(tong)、商业、教育和医(yi)疗等资(zi)源(yuan)配套较为完善。中心(xin)城区超(chao)7万平米建面的(de)住宅用地，在(zai)近年上海土拍市场中也十分(fen)稀缺。
孙懿(yi)俊透露，在(zai)北外滩今(jin)年的(de)开(kai)发规划中，之所以会配置住宅用地，是为了吸引产业人群居(ju)住，主打“产城融合”概念(nian)。他总结，此次出让的(de)地块位于虹口中部(bu)，处于北外滩以北、北中环科创集聚带(dai)以南，其高端住宅建成后，既可向(xiang)南服务北外滩的(de)产业人群，又可往北辐射北中环科创集聚带(dai)。
产业办公楼和商办楼宇的(de)出让也成了虹口区规资(zi)局的(de)重(zhong)点工作之一(yi)，目前(qian)北外滩规划中提(ti)到的(de)超(chao)高层建筑正在(zai)推进之中。白玉兰广场和来福(fu)士(shi)双塔均已(yi)投入运行(xing)；480米的(de)浦西第一(yi)高楼已(yi)完成筑底，该项目由上实集团、上海城投、上海建工集团联合投资(zi)开(kai)发建设，自2023年3月开(kai)工，预计2030年竣工。
除此之外，还有(you)研发用地的(de)出让。“相比商用用地，研发用地的(de)出让价格较低，区委区政府(fu)计划在(zai)未来的(de)产业部(bu)布局一(yi)些土地，用于产业建设。”孙懿(yi)俊说。
北外滩自2020年起开(kai)启了新一(yi)轮(lun)开(kai)发建设。该区域(yu)与陆家(jia)嘴隔江相望，南邻外滩，三者构成“浦江金三角(jiao)”。北外滩拥有(you)目前(qian)上海中心(xin)城区唯一(yi)一(yi)块可成片规划、深度(du)开(kai)发的(de)黄金地段(duan)。其840万平方米的(de)总建设体量，是上海继(ji)1990年陆家(jia)嘴建设开(kai)发之后，最大规模的(de)城市发展规划。
根据规划，北外滩总体结构为“一(yi)心(xin)两片”：“一(yi)心(xin)”，即中部(bu)核心(xin)区，围绕大型中央绿地形成超(chao)高层建筑集聚的(de)高品质商务区；“两片”，即东部(bu)提(ti)篮桥片区和西部(bu)虹口港片区，展现低层高密度(du)的(de)空间格局。
孙懿(yi)俊对界面新闻表示，后续虹口还将推出多幅优质土地，涵盖住宅、办公、商业、研发等。
界面新闻查询上海市规资(zi)局《虹口区2025-2026年土地储备滚动计划地块基本情况表》发现，今(jin)明两年虹口区共(gong)有(you)19幅地块储备，涉及四(si)川北路(lu)、广中路(lu)、北外滩等多个街道。
图(tu)片来源(yuan)：上海虹口
除了新建建筑，虹口区的(de)城市更新也在(zai)同步进行(xing)。
由8条里弄、60幢石库门和8幢独立建筑组(zu)成的(de)石库门修缮保护街区，被注入艺术元素，改造为时(shi)尚休闲的(de)网红打卡地今(jin)潮(chao)8弄；今(jin)年1月，滨港商业中心(xin)正式(shi)开(kai)业，重(zhong)塑四(si)川北路(lu)商圈。“我们(men)想要振(zhen)兴四(si)川北路(lu)，投入了大量精力在(zai)丰(feng)字形街道上进行(xing)改造，盘活周边的(de)载(zai)体。”孙懿(yi)俊说。此外，电影《酱园弄》带(dai)火了虹口区乍浦路(lu)，未来该地块有(you)望改造成影视特色街区。
在(zai)北外滩等区域(yu)的(de)助力下，虹口区多项经济(ji)数据攀上历史新高。2024年，虹口新引进新加坡(po)鹏瑞利、德国汉宏等外资(zi)企业90家(jia)，凯(kai)德卓盈、市瑞能源(yuan)等加大投资(zi)力度(du)，实到外资(zi)增长35.46%、增速全市第一(yi)；2024年，虹口新增企业7726家(jia)，注册资(zi)金亿元以上65家(jia)、千万元以上548家(jia)。