（来源：网络）

也就是说，无论是降价还是出于(yu)买家的个人喜好(hao)，不想要了(le)，都可以退(tui)房。

只是降价理由退(tui)房，仅限12月31日前(qian)，无理由退(tui)房仅限12月31日前(qian)购房，但项(xiang)目封顶前(qian)。

这也开创了(le)深圳新房“无理由退(tui)房”的先(xian)例，把电商网购无理由退(tui)货运用得娴熟自如。

可以说，为了(le)卖房，回笼资金，营销策划(hua)团队(dui)们都拼了(le)。

过去深圳虽然有新房为了(le)去化，结合市场购房者的心态，也曾推出过“保价的对(dui)赌”邀约，但也仅限于(yu)承诺“降价补差价”的层面，并不会承诺无理由退(tui)房的条件。

比如位于(yu)光(guang)明的满京华金硕华府(fu)曾经推出保价营销方案——

信(xin)心承诺保价，降价补差价

保价的对(dui)象仅限在满京华金硕华府(fu)首(shou)批推售单位集中(zhong)选(xuan)房当天成交的客户

客户签署《满京华·金硕华府(fu)销售价格保价协议(yi)》之日起，至(zhi)满京华·金硕华府(fu)全(quan)部住(zhu)宅房源售罄之日止

这样的做法，在新房价格起伏不定，降价打折趋(qu)势的环境下，无异于(yu)是给了(le)市场购房者一颗定心丸。

而实际上(shang)，在约两个月前(qian)开放营销中(zhong)心展厅的时候，远洋城就已(yi)经放出了(le)“降价包退(tui)、无理由退(tui)房”以及其他优惠(hui)计划(hua)。

根据了(le)解，远洋城启家园开展当天推出“开盘当周购买远洋城额外99折、降价包退(tui)、无理由退(tui)房权益”。

这样的营销策略(lue)，大概率冻资数据都不会太难看。

一方面，龙岗已(yi)经属于(yu)非限购区，另一方面，封顶前(qian)无理由可退(tui)房，无论是出于(yu)购房消费冲动，还是好(hao)奇心理，都是一次心理保障。

但项(xiang)目也并非百(bai)分百(bai)放开兜底底线(xian)。

针对(dui)降价包退(tui)邀约，仅限12月31日前(qian)，这就意味(wei)着远洋只承诺开盘期间不降价，之后的顺销期如何，并不承诺。

按照目前(qian)新房环境，大概率也会顺应市场，若销售不畅(chang)，加入新房调价队(dui)伍，在所难免。

而针对(dui)无理由退(tui)房邀约，仅限12月31日前(qian)购房，且在规定在项(xiang)目封顶前(qian)，才能无理由退(tui)房，这就意味(wei)着，购房者须开盘期购房签约，并且留意项(xiang)目实际建设进度。

根据项(xiang)目实地建设进度来看，主体(ti)已(yi)经出地面接近20层，而项(xiang)目1栋1-4单元最高(gao)层数为47层，交房时间预计是2027年上(shang)半(ban)年。

天量供(gong)应

无论是相(xiang)比四年前(qian)同地段的新房项(xiang)目，还是同片区相(xiang)近地段近一两年入市的项(xiang)目，远洋城启家园都是价格最卷的一个。

要知道，1年前(qian)平湖的新房均价还挺在“4”字头，而4年前(qian)平湖新房的均价高(gao)峰去到约4.6万/平。

如今远洋城启家园无论是备案均价，还是起步单价，又或者总价门槛，都是最低的一次。

3.57万/平的备案均价，相(xiang)比步行约1.9公(gong)里的融湖盛世花(hua)园开盘备案均价还便宜约0.73万/平，而这还不算(suan)项(xiang)目给出的开盘折扣。

若算(suan)上(shang)真正的开盘折扣优惠(hui)，价格还要更便宜。

而值得注意的是，项(xiang)目处于(yu)平湖中(zhong)心的范(fan)围，距离平湖枢纽站步行约2.2公(gong)里，距龙岗平湖上(shang)一个体(ti)量达到百(bai)万级(ji)的综合体(ti)融湖中(zhong)心城步行约1.7公(gong)里，位置上(shang)相(xiang)近。

但即便是这样，也无法避(bi)免需要通过价格让利的方式获取市场份额。

一方面，整个平湖的供(gong)应实在太大了(le)。

无论是竞品项(xiang)目，还是项(xiang)目自身的后续开发以及其他城市更新项(xiang)目的陆续开发，未来必(bi)定是“天量”供(gong)应的存在。

在远洋平湖的在建项(xiang)目版(ban)图中(zhong)可以看到，城启家园周边的施工和空地范(fan)围非常大。

远洋城前(qian)身为平湖街道山厦旧(jiu)村城市更新单元，总占地面积约22.3万㎡，总规划(hua)建面69.3万㎡，其中(zhong)住(zhu)宅分6个地块开发，规划(hua)1所九年制54班学校，全(quan)部建成后有22栋33-48层的住(zhu)宅，2所18-43层高(gao)的办公(gong)。

而远洋城启家园只是一期的三个地块之一，6栋建筑，其中(zhong)住(zhu)宅4栋，共1032户，可售商品房688套(tao)，车位923个。

加上(shang)其他两个地块，总规划(hua)房源3661套(tao)，其中(zhong)商品房2641套(tao)（包含回迁房）。

除此以外，还有2期4个地块待建，总规模超6600套(tao)住(zhu)宅。

除此以外，从深圳平湖片区的城市更新计划(hua)来看，整个更新版(ban)图中(zhong)，远洋城更是占地面积扎眼的项(xiang)目，后期加上(shang)金地山厦项(xiang)目、旭日工业区项(xiang)目、特(te)发辅城坳片区的更新改造，后续供(gong)应规模基本(ben)可以预见(jian)。

并且更不要忘(wang)了(le)，眼下平湖片区已(yi)经入市的融湖盛世花(hua)园、合正新悦(yue)润园、融湖盛景花(hua)园、凤凰九里慧苑这几个新房项(xiang)目，共计还有1246套(tao)住(zhu)宅库存。

二手房的实际成交价也挺在3.5万—3.7万/平左(zuo)右。

另一方面，这样的项(xiang)目，不管是放在整个深圳，还是对(dui)远洋自身来说，都是重量级(ji)项(xiang)目。

山厦项(xiang)目不仅在平湖片区占据了(le)重要的一席(xi)之地，更是占据了(le)远洋集团华南地区土地储备不小(xiao)的比例，还是远洋在深圳除了(le)龙华区德爱(ai)电子厂项(xiang)目之外，土地储备规模最大的项(xiang)目。

（来源：远洋集团2024年中(zhong)期报告）

所以，对(dui)远洋来说，无论如何，首(shou)批住(zhu)宅的入市表现，都意义重大。

若去化表现良好(hao)，则验证(zheng)了(le)市场对(dui)项(xiang)目的接受度，更代表了(le)整个平湖当前(qian)的新房市场风向。

若去化表现一般，则不管是对(dui)后续的住(zhu)宅加推，还是远洋的资金都是一种考验。

毕竟首(shou)推住(zhu)宅体(ti)量不算(suan)多，并且已(yi)经向市场释放出了(le)超预期的价格和销售条件。

第三是，项(xiang)目自身的短板(ban)也明显(xian)。

项(xiang)目紧(jin)邻广深铁路和广九铁路，自然少不了(le)轨道长期带来的噪音影响，尽管可以加装双层中(zhong)空玻璃(li)，隔音，但室内(nei)长期居住(zhu)的情况下，也需要自然通风。

项(xiang)目距离地铁，超出步行的舒适范(fan)围，地图导航显(xian)示(shi)最近的10号线(xian)平湖地铁站距离是步行约2.2公(gong)里，未来虽然会有17号线(xian)山厦站（在建中(zhong)），约直线(xian)800米，并且开通时间需要等待。

项(xiang)目这次推售虽然是479套(tao)住(zhu)宅，但远洋城启家园规划(hua)总户数为1032户，而停车位仅923个。

除此以外，项(xiang)目周边还存在大量的开发建设项(xiang)目，片区配套(tao)设施兑现落地还需要不少时间。

项(xiang)目周边目前(qian)基本(ben)以居民房和工厂为主，城市面貌看起来一般。

所以，面对(dui)这些问题，很考验远洋城启家园的控(kong)盘能力。

作者 | 飞天小(xiao)女警