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2月(yue)20日(ri)，上海(hai)土地市场迎来新春后首拍。4宗现场交易地块中(zhong)，最高竞价轮数(shu)高达(da)180轮，溢价率均突破10%，土地市场热度攀升(sheng)。
此次出让的地块包括4宗涉宅用地，总出让面积约9.6万平方(fang)米，总起始价119.24亿元，最终4宗地块均溢价成交，总成交价达(da)159.26亿元。
中(zhong)指研究院上海(hai)分析师苏(su)晓东点评称：“本轮土拍是春节后上海(hai)土拍市场的良好开端，稀(xi)缺地块继续(xu)受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至(zhi)新房市场，加之上海(hai)购(gou)房政策仍有放松的空间，有助稳定购(gou)房者预(yu)期(qi)，有利于上海(hai)房地产市场整体企稳。”
180轮竞价，金(jin)茂携手新加坡庆隆(long)拿下虹口区热地
本批(pi)次土拍备受关注的地块为虹口区C080302单元hk329-11地块。该地块周边相当(dang)成熟，地块北(bei)面就是地铁10号线邮电新村站，是内环内稀(xi)缺的“黄(huang)金(jin)宝地”。
今日(ri)上午，虹口区地块共吸引五家房企主体参与竞价，分别是中(zhong)海(hai)、保利发展、招商(shang)+绿城、华润(run)+越秀、金(jin)茂+庆隆(long)，竞价过程相当(dang)激烈。经过180多轮竞价，最终被金(jin)茂联合体以89.63亿元拿下，溢价率38.2%，楼面价约为11.75万元/平方(fang)米。
上海(hai)中(zhong)原地产资深分析师卢文(wen)曦表示(shi)：“近期(qi)金(jin)茂拿地较为积极。去年12月(yue)金(jin)茂拿下3幅地块，加大了(le)在上海(hai)的土储(chu)力(li)度。相比去年底在郊区拿地，这次其‘杀’到市中(zhong)心，地块质(zhi)量毋(wu)庸置疑(yi)，继续(xu)走高端路线，实现利润(run)最大化。”
值得一提的是，虹口区地块东南方(fang)向就是地标大盘瑞虹新城。当(dang)前瑞虹新城的二(er)手房价格已达(da)9万-14万元/平方(fang)米。对此，卢文(wen)曦也(ye)认为，以目前约11.75万元/平方(fang)米的楼面价来看，未来该楼盘售价可能达(da)到16万元/平方(fang)米。
此次拿地的房企主角金(jin)茂，去年全年销售额982.55亿元，在克(ke)而瑞统计的房企销售排行榜中(zhong)位列第(di)12位，相比2023年上升(sheng)一位。而与金(jin)茂组成联合体的另外一家企业新加坡庆隆(long)集团，是一家以金(jin)融投资为主的投资机构，在住宅开发领域以开发高端住宅著称，它(ta)的背后站着新加坡豪(hao)门之一的黄(huang)祖耀家族。此前，庆隆(long)集团也(ye)在上海(hai)开发过项目，即普陀长风板块的沁(qin)和园，其二(er)手房的房价在11.5万元/平方(fang)米左右。
苏(su)晓东点评表示(shi)：“虹口瑞虹新城地块位于内环内，属于稀(xi)缺地块，周边交通便利、配套成熟，新房供应极少，未来或可有效填补板块内供应空缺。地块最终成交价89.64亿元，刷新上海(hai)实行‘双高双竞’政策以来的总价纪录。”
华润(run)越秀联合体补仓浦东，民企龙湖加码奉贤
今日(ri)另一宗溢价率较高的地块为浦东新杨思地块，位于中(zhong)环线内，距离(li)地铁6号线高青路站较近，周边生活(huo)配套成熟，且新杨思板块规划宅地极少，因(yin)此该地块极具稀(xi)缺属性。
该地块吸引了(le)包括中(zhong)海(hai)、建发、保利发展、浦发、招商(shang)蛇口、华润(run)置地+越秀联合体共6家竞买(mai)人(ren)参与，经过76轮竞价，最终该地块由华润(run)置地+越秀联合体竞得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平方(fang)米，溢价率33.38%。
卢文(wen)曦分析：“今天成交的这块地之所以关注度高，是因(yin)为就在新杨思上园的南面，其是区域的楼面价‘地王’，项目销售价格为9.9万元/平方(fang)米。新出让地块起始楼面价比隔壁‘地王’低1.8万元/平方(fang)米，板块热度也(ye)随之走高。”
苏(su)晓东补充表示(shi)：“该地块邻近去年七(qi)批(pi)次新杨思地王，也(ye)是由中(zhong)能建、华润(run)置地、越秀联合体竞得，拟打造建筑面积约115-140平方(fang)米的小高层以及(ji)约170-220平方(fang)米的叠墅。未来，华润(run)置地或将两个地块联合打造，提供高层、小高层、叠墅等多种产品，带动新杨思板块房价上涨。”
此外，松江新城西区地块虽位于外环外，距离(li)地铁较远，但邻近大学城、广富林(lin)公园、泰晤士小镇(zhen)等优质(zhi)配套，周边别墅楼盘林(lin)立但基(ji)本无新房供应，同时该地块容积率仅1.2，未来或可有效增加区域内高品质(zhi)低密产品，该地块最终由国贸、金(jin)地、星狮组成的联合体竞得，成交价8.15亿元，成交楼面价26216元/平方(fang)米，溢价率13.98%。
同样位于外环外的奉贤区南桥(qiao)新城地块，距离(li)地铁5号线奉贤新城站较近，周边生活(huo)配套较为完善，且分布有多块去年成交的宅地。该地块最终由龙湖与建华联合体竞得，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平方(fang)米，溢价率16.54%。
值得一提的是，此番拿地是龙湖连续(xu)第(di)5年落子上海(hai)。2021年，龙湖通过联合拿地方(fang)式获取上海(hai)江桥(qiao)商(shang)住办地块及(ji)自贸区临港新片区纯宅地；2022年，龙湖独资竞得松江广富林(lin)纯宅地，打造了(le)龙湖松江御湖境；2023年，龙湖拿下嘉定江桥(qiao)商(shang)住办地块，打造龙湖虹桥(qiao)青云阙；2024年，龙湖建华联合体竞得奉贤新城一地块即去年的“日(ri)光盘”龙湖奉贤观萃。
而龙湖此次加仓奉贤新城也(ye)和其去年销售业绩(ji)相关。2024年，龙湖在上海(hai)奉贤的项目均取得了(le)不(bu)错的市场表现。其中(zhong)，龙湖奉贤观萃项目首开即“日(ri)光”，同时也(ye)是上海(hai)为数(shu)不(bu)多的外环外因(yin)认筹爆满触发积分的代表楼盘之一，去年全年销售额达(da)到27亿元，目前已经清盘。此外，龙湖奉贤天街2024年全年客流(liu)1850万人(ren)次，全年销售额约16.5亿元。由此，今日(ri)龙湖加仓也(ye)体现了(le)其深耕(geng)上海(hai)的思路。
图/中(zhong)指研究院
业内：土拍热度上升(sheng)或助力(li)“小阳春”行情
今天是上海(hai)新春首场土拍，4宗地块均高溢价成交，溢价率最低为13.98%，最高为38.2%，其热度可见一斑。
苏(su)晓东表示(shi)：“本轮土拍是春节后上海(hai)土拍市场的良好开端，稀(xi)缺地块继续(xu)受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至(zhi)新房市场，加之上海(hai)购(gou)房政策仍有放松的空间，有助稳定购(gou)房者预(yu)期(qi)，有利于上海(hai)房地产市场整体企稳。”
对于今天的土拍，卢文(wen)曦点评称：“今天成交的四幅地块均有溢价产生，说(shuo)明房企在拿地的积极性上继续(xu)保持不(bu)错的信心，也(ye)显示(shi)出对未来市场的信心。今天最大特点是4块地都是联合拿地。虹口、浦东地块总价高，联合拿地可以理解，但两幅郊区地块也(ye)联合拿地，则显示(shi)出房企谨慎的一面，小股(gu)投资、分散资金(jin)压力(li)，即便遇到去化压力(li)也(ye)可以尽可能降低对企业营收的影响。”
“当(dang)然，此次土拍结果还是显示(shi)出了(le)分化，市区的两幅地块热闹程度要(yao)高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程度相当(dang)高。一方(fang)面预(yu)示(shi)未来市区房价还会向上突破，另一方(fang)面，提升(sheng)楼市持续(xu)好转的预(yu)期(qi)。有了(le)高楼面价的烘托，接下来的‘小阳春’行情更(geng)值得市场期(qi)待。”卢文(wen)曦补充说(shuo)。
新京报贝壳财(cai)经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐