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界面新(xin)闻记者 | 王妤涵
界面新(xin)闻编辑 | 李慎
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万科大(da)股东(dong)深铁又出手了。
2月(yue)21日，万科发布了《关于深铁集团向公司提供(gong)股东(dong)借款暨关联交(jiao)易的公告》，万科第一大(da)股东(dong)深铁集团拟向万科提供(gong)股东(dong)借款，借款金额为42亿元(yuan)，用于帮助万科偿(chang)还公司到期公开债务。
而就在11天前，，不(bu)到半个月(yue)的时(shi)间内(nei)，两次借款金额已达到70亿元(yuan)，足以(yi)见得当前深圳国资方面对万科的托底决心。
图源：公告原文
值得关注的是，此(ci)次深铁集团对万科的借款依旧延(yan)续此(ci)前28亿的“低利率+高(gao)质押率”的超常规支持(chi)模式(shi)。
期限仍为3年，质押率为70%，借款成本维持(chi)在2.34%的低利率，较全(quan)国银行间同(tong)业拆借中(zhong)心公布的1年期贷款市场报(bao)价利率（LPR）低76个基点。
“通(tong)常情况下，股票质押融资业务的质押率越高(gao)，代价就越低，70%的高(gao)质押率远超市场惯例的30%-60%水(shui)平，这也充分体现了深铁对万科的支持(chi)”，有关行业人士对界面新(xin)闻表示。
增信方面则由万科的3家全(quan)资子公司上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司提供(gong)保(bao)证担保(bao)。
不(bu)过(guo)，在未(wei)来三个月(yue)内(nei)， 万科需在取得股东(dong)大(da)会审议通(tong)过(guo)后，提供(gong)不(bu)超过(guo)价值 60 亿元(yuan)的资产(chan)进(jin)行抵押或质押，抵/质押率设定为70%，同(tong)时(shi)解除上述三家公司的保(bao)证担保(bao)安排。
从债务角度来看，当前阶段万科的还债压力(li)较大(da)。
根据万科三季度报(bao)数据，截至2024年9月(yue)，万科货币资金为797.45亿元(yuan)，较2023年末减少(shao)200.6亿元(yuan)；短期债务（一年内(nei)到期）约1168亿元(yuan)，现金短债比仅为0.66，短期偿(chang)债覆盖率仅为68%，显示流动性高(gao)度承压。
Wind数据显示，万科当前境内(nei)债务共有427.42亿，其中(zhong)一年以(yi)内(nei)到期的境内(nei)债务约277.46亿元(yuan)，占比65%，未(wei)来12个月(yue)的兑付高(gao)峰在今年7月(yue)份，共有62.63亿元(yuan)。
公开市场方面，2025年万科境内(nei)外(wai)累计(ji)债券到期债券共9只，总规模达215.9亿元(yuan)，境外(wai)债的兑付高(gao)峰在今年5月(yue)，当月(yue)有4.55亿美元(yuan)需要兑付。
最近的一笔为2月(yue)25日到期的“22万科MTN003”债券，该笔债券于2022年2月(yue)28日发行，发行金额20亿元(yuan)，票面利率3.0%，期限3年。
此(ci)前在2月(yue)18日，万科在中(zhong)国银行间市场交(jiao)易商协会网站发布消息(xi)称，将在2月(yue)25日如期兑付“22万科MTN003”中(zhong)期票据。
而这也将是万科2025年第三笔如期兑付完成的公开债偿(chang)还。
在此(ci)之前，万科已如期完成1月(yue)27日到期的境内(nei)中(zhong)期票据“22 万科 MTN001”和(he)2月(yue)16日到期的“22万科MTN002”两笔债务本金及利息(xi)的全(quan)额兑付。
同(tong)时(shi)，万科还于1月(yue)发布了关于行使“20万科02”公司债券赎回选(xuan)择权的公告，将对该债券进(jin)行100%全(quan)额赎回。
“针对2025年将要到期的公开债务，万科会全(quan)力(li)以(yi)赴，继续从经营端和(he)融资端等多方面筹(chou)集资金，通(tong)过(guo)积极销售(shou)回款、持(chi)续推进(jin)大(da)宗交(jiao)易、加快非主营业务退出和(he)持(chi)续争(zheng)取融资资源等方式(shi)，应(ying)对相关债务兑付”，万科方面此(ci)前对界面新(xin)闻表示。
除了偿(chang)债方面的好消息(xi)外(wai)，近期万科在Pre-REIT基金方面也获得进(jin)展。
2月(yue)18日，万科发布公告称，携手中(zhong)信金石、新(xin)华保(bao)险(xian)、大(da)家保(bao)险(xian)共同(tong)设立“万新(xin)金石”Pre-REIT基金，投资万科旗下厦(sha)门泊寓院儿·海湾社区项目。
公告显示，该基金总规模为16亿元(yuan)，其中(zhong)新(xin)华保(bao)险(xian)认缴59.94%，大(da)家保(bao)险(xian)认缴30%，中(zhong)信金石认缴0.06%，万科集团认缴10%。基金所投项目地处厦(sha)门岛内(nei)，全(quan)期保(bao)租房(fang)共规划7724套(tao)，是福建最大(da)规模保(bao)障性租赁住房(fang)项目。
据万科方面透露，该项目一期开业首年就实现100%出租率，二期建成投入运(yun)营后，将成为泊寓全(quan)国单体规模最大(da)的集中(zhong)式(shi)长租公寓。
在本次交(jiao)易完成后，预计(ji)将为万科提供(gong)正向现金流及利润。同(tong)时(shi)，万科也将继续负(fu)责该门店(dian)长期运(yun)营，实现由重资产(chan)持(chi)有转为轻资产(chan)运(yun)营。
整体来看，此(ci)次深铁集团的70亿元(yuan)输血(xue)为万科在短期内(nei)赢(ying)得了喘(chuan)息(xi)之机(ji)，但长期来看，万科仍需直面行业的结构性挑战，能否真正“活下去”，还需依赖销售(shou)端回暖与商业模式(shi)的转型。