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如果问深(shen)圳哪个区新房库存最难清理？
则坪山区不能不提。
打破下(xia)限
最近，位于坪山碧岭的深(shen)业山水东城以(yi)29293元/㎡的备案(an)均价，不仅打响2025年坪山新房供(gong)应的第一枪，也重(zhong)新定(ding)义了坪山新房的价格体系。
建(jian)面约85—243平(ping)，单价区间约2.51—5万/平(ping)，总价区间约213—1216万/套，1060套现房入市，精装交付。
这不仅比深(shen)业山水东城2022年7月以(yi)及2023年2月批次入市的房源(yuan)价格便宜，更是整个坪山2020年以(yi)来，备案(an)均价最便宜的一次。
要知道，坪山区域新房备案(an)价格高(gao)光的时候(hou)，均价去到约4.2万/平(ping)。
2021年8月位于坪山石(shi)井(jing)的中海万锦熙岸华(hua)庭(ting)开盘(pan)，264套约80—106平(ping)住宅备案(an)均价约42746元/㎡，总价区间约320—478万/套；
2021年8月位于坪山马峦的金(jin)尊府开盘(pan)，592套约88—143平(ping)住宅备案(an)均价约41689元/㎡，总价区间约361—621万/套；
2021年8月位于坪山马峦的龙光玖誉雅筑开盘(pan)，355套住宅备案(an)均价约42572元/㎡，总价区间约358—500万/套。
就算是碧岭同片区的新房，如龙光玖榕府、蔚蓝左岸花(hua)园、深(shen)业山水东城前(qian)两批次新房，备案(an)均价都是维持约3.5—3.7万/平(ping)。
2023年8月入市的龙光玖榕府467套约96—117平(ping)住宅备案(an)均价约36665元/㎡，总价区间约328—452万/套；
蔚蓝左岸花(hua)园(1栋(dong))188套约75—93平(ping)住宅备案(an)均价约36540元/㎡，总价区间约247—365万/套。
深(shen)业山水东城，2022年7月559套约81—188平(ping)住宅开盘(pan)，备案(an)均价约37923元/㎡，总价区间约280—958万/套；
2023年2月804套约81—233平(ping)住宅开盘(pan)，备案(an)均价约37902元/㎡，总价区间约277—1208万/套。
所以(yi)可以(yi)看到，深(shen)业山水东城1060套现房住宅入市，正标志着坪山的新房价格正式迈向“2字头”。
和(he)前(qian)两批次的住宅房源(yuan)价格相比，备案(an)均价相差了约8600元/㎡。
假(jia)设(she)2022年7月选择约81平(ping)的业主选择最便宜的户(hu)型，总价约280万，今年选择约85平(ping)最便宜户(hu)型，总价约213万，不仅户(hu)型面积(ji)更大，总价也便宜了约67万。
而这也仅仅只(zhi)是备案(an)价格，一般而言新房入市，还(hai)会有(you)相应的折扣叠加。
去化之困
从市场(chang)的情况来看，虽然深(shen)圳新房市场(chang)2024年已经出现翘尾行(xing)情。
但对于坪山区域而言，新房去库存是每个项目的大难题。
在(zai)深(shen)圳各个区域中，虽然新房住宅库存量的前(qian)三名一直是龙岗、龙华(hua)、宝(bao)安，但若要问哪个区的新房去库存难度最大，坪山是不能不提的。
因为其他区域的新房，顺销期(qi)的去化速(su)度要比坪山区域的新房整体去化速(su)度要快一些(xie)。
最明显的，位于龙华(hua)观澜的山水华(hua)庭(ting)，108套住宅，备案(an)均价约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被市场(chang)誉为开盘(pan)最惨淡(dan)新房，24批意向登记客户(hu)，成(cheng)为当(dang)时入围人数最少的新房。
2021年的新房市场(chang)远要比如今的新房市场(chang)好不少。
截至2025年1月8日，山水华(hua)庭(ting)在(zai)深(shen)圳房地(di)产信(xin)息平(ping)台上显示，只(zhi)卖剩11套住宅。
而位于坪山马峦的金(jin)尊府，2021年5月入市353套住宅，市场(chang)反馈开盘(pan)当(dang)天是差不多卖光。
但时隔1328天，依然还(hai)有(you)3套住宅未网签，而2021年8月入市，市场(chang)反馈开盘(pan)之初(chu)卖了约54.38%，时隔1237天，592套房源(yuan)，依旧剩98套住宅未网签。
而这几天深(shen)圳坪山碧岭片区，一次性供(gong)应1060套新房住宅。
要知道目前(qian)整个坪山区域新房住宅库存总量约7151套，深(shen)业山水东城一次性供(gong)应就占了整个坪山区新房库存约七分之一。
再加上深(shen)业山水东城前(qian)两批入市房源(yuan)，到目前(qian)为止仍存在(zai)不少房源(yuan)未出售。
2022年7月这一批，559套住宅剩余269套，2023年2月这一批804套住宅剩余533套。
更重(zhong)要的是，开发(fa)商新房库存不小的情况下(xia)，还(hai)存在(zai)工抵房的情况。
在(zai)媒体社交平(ping)台上有(you)网友在(zai)去年11月表示，“开发(fa)商没(mei)钱，还(hai)以(yi)房抵款抵了我一套，请款一直卡”，也有(you)网友早在(zai)去年7月评论表示，“如果考虑深(shen)业山水这个小区的能不能买了我们公司的工抵房呀，85折，公司急卖”。
所以(yi)，新房去化困难不仅是整个坪山区域的难题，更是深(shen)业山水东城去化的难题。
面对这样的区域新房格局，或许价格让步才(cai)能真正获得一席市场(chang)。
作(zuo)者 | 飞天小女警(jing)