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（文/孙梅欣(xin) 编辑/张广凯）
2月20日，上海迎来2025年(nian)首场(chang)土拍，当天共有虹口、浦东新区、松江和(he)奉贤4宗(zong)地块出让。最终4宗(zong)地块被金茂+庆隆联合(he)体、华润+越秀(xiu)联合(he)体、国贸+金地+星(xing)狮联合(he)体、龙湖+建华联合(he)体分别斩获，本场(chang)土拍共计揽金159.26亿元。
其中最获瞩目(mu)的，是上午拍出的虹口C080302单元hk329-11地块地块。央企金茂+庆隆联合(he)体在竞价184轮之后，以(yi)89.64亿元的价格(ge)，拿下虹口地块，以(yi)38.2%的溢价、楼面地价11.74万元/平方米的价格(ge)，成(cheng)为上海虹口“新地王”。按照这一成(cheng)本价，预计可售楼面价为12.5万元/平方米。
这一楼面地价，仅次于去年(nian)8月绿城拿下的上海徐汇斜土地块，和(he)去年(nian)末宸嘉发展拿下的徐汇龙华地块。斜土地块的楼面地价为13.1万元/平方米，龙华地块为12.6万元/平方米，分列全国第单价第一、第二。
开年(nian)首场(chang)土拍，上海虹口地块就刷新了区域纪录，也(ye)让市(shi)场(chang)对(dui)从(cong)去年(nian)末延续的市(shi)场(chang)表现为之期待。上海中原地产市(shi)场(chang)分析师卢文曦分析认(ren)为，有了高楼面地价的烘托，让市(shi)场(chang)更(geng)期待小阳春的到来。
竞拍184轮！上海内环再出稀缺地块
虹口地块位于曲阳板块，在曲阳南路以(yi)西，属于内环内位置。地块周边(bian)相当成(cheng)熟，东南方是地标大盘瑞虹新城，生活配套齐全，太阳宫、月亮湾(wan)是板块内重(zhong)要的商业中心，由于地块发展成(cheng)熟有稀缺性，虹口地块在出让之前(qian)，市(shi)场(chang)就有高价预期。
目(mu)前(qian)周边(bian)可以(yi)参照的楼盘价格(ge)如瑞虹新城，二手房售价超过16万元/平方米，中粮瑞虹海景壹号价格(ge)约为17万元/平方米，价格(ge)水平无疑给虹口地块预留了充足空间。
优越的区位也(ye)让虹口地块颇具竞争力，除了金茂+庆隆联合(he)体之外(wai)，还有中海、招商+绿城联合(he)体、保(bao)利发展、华润+越秀(xiu)联合(he)体参与竞拍，现场(chang)竞争颇为激烈(lie)，最终现场(chang)竞拍次数达到184轮。
值得注(zhu)意的是，近期金茂出手频繁，拿地颇为积极。在12月上海2024年(nian)的最后一场(chang)土拍上，金茂和(he)宝(bao)冶、招商分别组成(cheng)联合(he)系，一举拿下3宗(zong)地块，成(cheng)交金额超过百亿，展现了资(zi)金实力和(he)加快(kuai)在上海土地储(chu)备的决心。
事(shi)实上去年(nian)金茂在上海的在售项目(mu)已经基本售完，今(jin)年(nian)只有早前(qian)和(he)华润、建发联合(he)拿下的桃浦地块，因此在去年(nian)末加快(kuai)补仓。而在年(nian)初就重(zhong)仓市(shi)中心的虹口地块，区域位置较年(nian)末郊(jiao)区地块更(geng)为优越，可以(yi)看出金茂今(jin)年(nian)想走高端路线，实现利润最大化的目(mu)标。
相较于其他房企，联合(he)体之一的庆隆集团知名(ming)度相对(dui)较低(di)，但实际则是投资(zi)界“老钱(qian)”。庆隆集团是新加坡老牌投资(zi)公司，是新加坡知名(ming)房企，实控的黄氏家(jia)族是新加坡银行业巨贾(jia)，在新加坡、马来西亚、中国等地都有投资(zi)。
庆隆集团早年(nian)就在上海设立投资(zi)公司，在上海长风、新江湾(wan)有沁和(he)园、沁风雅苑等住宅项目(mu)，以(yi)高端住宅产品为主，但近年(nian)来较少出现在土地市(shi)场(chang)上。
有意思的是，本场(chang)土拍拿地的新加坡“含(han)量”颇高，除了拿下虹口的庆隆，联合(he)国贸、金地拿下松江地块的星(xing)狮地产，也(ye)是新加坡知名(ming)房企。早年(nian)金地商置收购了星(xing)狮股份，但近期星(xing)狮已经多次以(yi)资(zi)金方的形式(shi)，出现在上海土拍市(shi)场(chang)。
在一定程度上也(ye)表明(ming)，当价格(ge)回归到合(he)理范围时，上海这样一线城市(shi)的优质土地，仍然会获得资(zi)金的高度青(qing)睐。
房企积极补仓释放回暖信号
除了虹口地块，浦口新区地块也(ye)是当天的热门地块，有中海、建发、浦发、保(bao)利发展、招商、华润+越秀(xiu)等6家(jia)拍卖(mai)主体参与。最终，华润+越秀(xiu)联合(he)体以(yi)50.9亿元价格(ge)、33.4%的溢价拿下该(gai)宗(zong)地块，楼面地价约为7.47万元/平方米。
这也(ye)是华润和(he)越秀(xiu)在浦东新区新杨思板块内合(he)作拿下的第二宗(zong)宅地。去年(nian)11月，华润、越秀(xiu)、中能建三家(jia)联合(he)体以(yi)总价78.969亿元拿下了临近地块，当时的楼面地价为7.44万元/平方米。由此来看，年(nian)初这宗(zong)地块虽然容积率更(geng)高，但单价和(he)去年(nian)基本持平。
在出让之前(qian)，浦东新城地块曾被市(shi)场(chang)寄予更(geng)高期望，市(shi)场(chang)普遍认(ren)为该(gai)宗(zong)地块也(ye)会打破区域纪录。但从(cong)最终出让结果来看，并未达到更(geng)高预期。
国贸+金地+星(xing)狮则以(yi)8.15亿元的总价、2.62万元/平方米单价，拿下了松江新城地块。这宗(zong)地块也(ye)是当日出让总价和(he)容积率最低(di)的地块，预计未来主打改善型住房群体。
另(ling)外(wai)龙湖+建华以(yi)约10.56亿元总价，拿下了奉贤新城商住混用地块，楼面地价2.047万元/平方米，为当日单价最低(di)地块。
4宗(zong)地块悉数拍出揽金超过159亿元，其中1宗(zong)还突破区域单价纪录，跻(ji)身全国榜单，上海首场(chang)土拍结果也(ye)让市(shi)场(chang)为之提振。加上2月19日公布的1月全国70城房价中，上海二手房价格(ge)环比涨幅(fu)达到0.4%位居全国之首，似(si)乎也(ye)给市(shi)场(chang)带来一丝“止跌回稳”的气(qi)息。
卢文曦表示，这场(chang)土拍释放了一些积极信号：“市(shi)场(chang)在转暖向好(hao)，尤其对(dui)于高总价的高端改善产品，市(shi)场(chang)预期较为乐观，这一点在去年(nian)末的二手房市(shi)场(chang)交易(yi)表现中也(ye)有所呈现，也(ye)促使房企拿地更(geng)为积极。”
“首场(chang)土拍4宗(zong)地块均(jun)溢价出让，也(ye)显示出对(dui)未来市(shi)场(chang)的信心。”卢文曦表示，从(cong)结果来看仍有分化表现，市(shi)区2幅(fu)地块关(guan)注(zhu)程度高于郊(jiao)区地块，国企、央企拿地的坚决程度也(ye)更(geng)高：“一方面预示未来市(shi)区房价还会向上突破，另(ling)一方面，提升楼市(shi)持续好(hao)转的预期。”