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近日，楼市再出强刺激(ji)，存量房贷利率平均降幅高(gao)达0.5%，二套房贷首付比(bi)例(li)降为和首套相同水平，A股迎来久违的普涨行情。
同样受到地产政策的提振，今年以(yi)来国内已上市5只(zhi)保障性租赁住房Reits的涨势也十(shi)分显著，平均涨幅高(gao)达22.02%。
小众的Reits基金迎来高(gao)速增(zeng)长
Reits自首批基金2021年成立(li)以(yi)来，一直是国内小众的基金品种。今年再次受到市场(chang)的关注，主要(yao)源于其亮眼的市场(chang)表现。自今年初以(yi)来，中证Reits全(quan)收益指数 (932047.CSI) 涨幅9.61%，表现明显好(hao)于A股、债(zhai)券等资产。究其原因，一方面，今年来股票市场(chang)表现弱势，且(qie)利率持续下行，在当前资产荒的时点，Reits作为类红利资产配置的补(bu)充，具备投(tou)资的价值。另一方面，来自于政策支(zhi)持态度(du)明显，Reits投(tou)资环境逐步(bu)改善(shan)。
回顾国内Reits基金的发展历程，2021年6月，中国首批9只(zhi)基础(chu)设施公募(mu)Reits上市，共募(mu)资314亿元，资产类型涵盖(gai)生态环保、园区、交通、仓储物流等。
随着政策的导向越来越明显，Reits迎来快速发展。7月 26日，国家发改委发布《 国家发展改革委关于全(quan)面推动基础(chu)设施领域不动产投(tou)资信托基金（ Reits）项目(mu)常(chang)态化发行的通知(zhi) 》（简(jian)称“1014号文”），标志着具有中国特(te)色的基础(chu)设施Reits正(zheng)式迈入常(chang)态化发行的新阶段。
进入2024年，公募(mu)Reits发行节奏有所加速，截(jie)至9月共计发行13只(zhi)Reits。其中 2024年新增(zeng)品类，消费基础(chu)设施类Reits发行6只(zhi)。分年度(du)看，2021 年/2022年/2023年/2024 年前9个月发行数量分别为11、13、5、13只(zhi)。截(jie)止2024年9月初，我国共有42只(zhi)公募(mu)Reits基金上市，发行规(gui)模共计 1277.47亿元，当前总市值1257.99亿元。
已上市的42只(zhi)Reits基金产品，按照项目(mu)属性分为产权类与特(te)许经营类，二者最(zui)核心(xin)的区别在于，产权类REITS对于其底层项目(mu)拥有所有权，意味着基金存续期届满，底层资产还在，还可以(yi)续期，底层资产还有可能增(zeng)值；相比(bi)较而言，特(te)许经营类REITS对于底层资产只(zhi)拥有经营权并无所有权，基金期限届满后经营权消失，基金净值归零。
进一步(bu)细分，按照资产类型，目(mu)前已经上市42只(zhi)Reits基金包括7类资产类型，分别为保障性租赁住房、生态环境、园区基础(chu)设施、能源基础(chu)设施、交通基础(chu)实施、消费基础(chu)设施、仓储物流。
随着政策的支(zhi)持，未来Reits基金涵盖(gai)资产类型的范围将不断扩充。1014号文的发布，将现有的Reits项目(mu)从原有的7个行业类型扩大至13个，在原有基础(chu)上扩充了养老、市政、新型基础(chu)设施、水利、文旅等。
警惕分红与估(gu)值的坑(keng)
Reits作为公募(mu)基金产品，封闭式运作，其投(tou)资收益来源是什(shi)么，与常(chang)规(gui)公募(mu)基金有何不同？
Reits基金的投(tou)资收益首先考虑现金分红。作为类红利资产，Reits设置了强制(zhi)分红条款，即(ji)收益分配比(bi)例(li)不低于合(he)并后基金年度(du)可供分配金额(e)的 90%。
那么，股息率的高(gao)低是否能够作为Reits基金投(tou)资决策的主要(yao)参考？
以(yi)最(zui)新股价计算2023年及之前上市的Reits基金的平均分红率达到6.92%，其中产权类平均分红率4.83%，特(te)许经营权类平均分红率高(gao)达9.71%，这(zhe)一比(bi)例(li)相较于高(gao)股息资产不遑多让。但是，这(zhe)并不意味着特(te)许经营权类Reits的投(tou)资价值高(gao)于产权类REITS。
上述有提及，特(te)许权类Reits与产权类Reits对于底层资产所有权的差异，导致了二者的估(gu)值定价体系存在差异。
特(te)许经营权类因为对底层资产没有所有权，导致资产价值会随着时间而逐步(bu)降低，且(qie)在特(te)许经营权到期后，资产价值归零，因此需要(yao)相对较高(gao)的分红收益率以(yi)弥补(bu)到期后资产价值归0。
而产权类Reits的收益主要(yao)来源于租金收入和资产的潜在升值，到期后资产还有价值，至少不会归0，因此分红收益率通常(chang)较低。
那么，如果不能以(yi)分红率作为参考，应该看什(shi)么指标？每只(zhi)Reits基金设立(li)均会有一个初始内部收益率指标，可以(yi)衡量项目(mu)投(tou)资效益，且(qie)随着基金持续运营，可以(yi)计算实际的内部收益率。一些REITs分红派(pai)现率看上去挺高(gao)的，但IRR却极低，这(zhe)种就大概率不是好(hao)项目(mu)了。所以(yi)说投(tou)资REITs决不能简(jian)单的看它的分红率。
但是，内部收益率作为Reits基金估(gu)值息息相关的指标，由于Reits基金估(gu)值难度(du)大，以(yi)内部收益率作为参考也会存在一些坑(keng)。
Reits基金的第二块收益来源是资本增(zeng)值，即(ji)通过低买高(gao)卖在二级市场(chang)获利。回顾我国Reits公募(mu)基金在二级市场(chang)过往3年的走势，经历了2021、2022年大幅上涨导致基金大幅溢价之后，2023年大幅下跌导致大幅折价，暴涨暴跌的过程，国内Reits的投(tou)资逻辑从稀缺性走向价值回归再到市场(chang)均衡。
那么何为折价、溢价？与股票价值类似，REITS的市值与估(gu)值的比(bi)值，就可以(yi)得(de)到折溢价率这(zhe)一非常(chang)直观的指标。那既然这(zhe)么直观，投(tou)资者是否可以(yi)仅(jin)凭折溢价指导Reits的交易？显然没这(zhe)么简(jian)单。
事实上，Reits基金的估(gu)值，是由基金管理人雇佣第三方机构，每半年评估(gu)一次，且(qie)评估(gu)费用通常(chang)不低。目(mu)前，国内Reits普遍(bian)采用的估(gu)值方法是收益法中的报(bao)酬资本化法。这(zhe)一高(gao)深的估(gu)值方法，实际熟悉股票价值投(tou)资的都清楚，也被(bei)称为DCF。
DCF考虑的核心(xin)因素是分子端未来各期的现金流、经营期限，以(yi)及分母端的折现率。高(gao)大上的估(gu)值模型局限性也太多。首先，对于未来20年甚(shen)至更长周期的底层资产经营的收益、现金流存在诸多不确定性而难以(yi)预估(gu)。其次是分母的折现率，也存在诸多假设和主观预设，评估(gu)机构往往对于折现率的取值差之毫厘估(gu)值结(jie)果却谬以(yi)千里(li)。
同样，参照股票PE、PB相对估(gu)值方法，Reits基金有P/FFO、P/NAV等等方法。其中P为当前价格，NAV类似于资产净值，FFO类似于净利润。
投(tou)资者有诸多的估(gu)值方法可以(yi)作为参考，判断基金的折溢价情况。但是，如果连资产价值都难以(yi)估(gu)量，那么折溢价也就同样不靠谱(pu)了。
在政策的呵护下，国内公募(mu)Reits过去三年迎来了快速增(zeng)长。然而需要(yao)正(zheng)视的是，国内公募(mu)Reits仍是上市不足(zu)三岁的“新生儿”，产品期限却大都在20年以(yi)上，需要(yao)在时间的土壤上茁壮(zhuang)成长，一点一滴去实现长期高(gao)比(bi)例(li)的稳(wen)定分红以(yi)及资本增(zeng)值空(kong)间这(zhe)双重回报(bao)。
对于投(tou)资者而言，选择合(he)适有价值的Reits并不是一件简(jian)单的事情，当前市场(chang)也并没有Reits的ETF产品，投(tou)资者可以(yi)通过一键打包经专(zhuan)业的基金经理精心(xin)筛选过的Reits品种。
当前阶段，投(tou)资者还是要(yao)从底层资产的本质出发。准确地把握行业趋势、政策环境、实际经营情况、现金流、潜在经营风险等等各方面因素，才能尽量确保不踩坑(keng)。