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如果问深圳(chou)哪个(ge)区新房(fang)库存(cun)最难清理？
则坪山区不能不提。
打(da)破下限
最近，位于坪山碧岭的(de)深业山水东城以29293元/㎡的(de)备案均(jun)价，不仅打(da)响2025年(nian)坪山新房(fang)供应的(de)第一(yi)枪，也重新定义(yi)了坪山新房(fang)的(de)价格体系。
建面约(yue)85—243平，单价区间约(yue)2.51—5万(wan)/平，总(zong)价区间约(yue)213—1216万(wan)/套，1060套现房(fang)入市，精装交付。
这不仅比深业山水东城2022年(nian)7月以及2023年(nian)2月批次入市的(de)房(fang)源价格便宜，更是整个(ge)坪山2020年(nian)以来，备案均(jun)价最便宜的(de)一(yi)次。
要知道，坪山区域新房(fang)备案价格高(gao)光的(de)时候(hou)，均(jun)价去到约(yue)4.2万(wan)/平。
2021年(nian)8月位于坪山石井的(de)中海万(wan)锦熙岸(an)华庭开盘，264套约(yue)80—106平住宅备案均(jun)价约(yue)42746元/㎡，总(zong)价区间约(yue)320—478万(wan)/套；
2021年(nian)8月位于坪山马峦的(de)金尊府开盘，592套约(yue)88—143平住宅备案均(jun)价约(yue)41689元/㎡，总(zong)价区间约(yue)361—621万(wan)/套；
2021年(nian)8月位于坪山马峦的(de)龙光玖誉雅筑开盘，355套住宅备案均(jun)价约(yue)42572元/㎡，总(zong)价区间约(yue)358—500万(wan)/套。
就算是碧岭同片区的(de)新房(fang)，如龙光玖榕府、蔚蓝左岸(an)花园、深业山水东城前两批次新房(fang)，备案均(jun)价都是维持约(yue)3.5—3.7万(wan)/平。
2023年(nian)8月入市的(de)龙光玖榕府467套约(yue)96—117平住宅备案均(jun)价约(yue)36665元/㎡，总(zong)价区间约(yue)328—452万(wan)/套；
蔚蓝左岸(an)花园(1栋)188套约(yue)75—93平住宅备案均(jun)价约(yue)36540元/㎡，总(zong)价区间约(yue)247—365万(wan)/套。
深业山水东城，2022年(nian)7月559套约(yue)81—188平住宅开盘，备案均(jun)价约(yue)37923元/㎡，总(zong)价区间约(yue)280—958万(wan)/套；
2023年(nian)2月804套约(yue)81—233平住宅开盘，备案均(jun)价约(yue)37902元/㎡，总(zong)价区间约(yue)277—1208万(wan)/套。
所以可以看到，深业山水东城1060套现房(fang)住宅入市，正标志着坪山的(de)新房(fang)价格正式迈向(xiang)“2字头”。
和前两批次的(de)住宅房(fang)源价格相比，备案均(jun)价相差了约(yue)8600元/㎡。
假设2022年(nian)7月选择约(yue)81平的(de)业主选择最便宜的(de)户型，总(zong)价约(yue)280万(wan)，今年(nian)选择约(yue)85平最便宜户型，总(zong)价约(yue)213万(wan)，不仅户型面积更大，总(zong)价也便宜了约(yue)67万(wan)。
而这也仅仅只是备案价格，一(yi)般而言新房(fang)入市，还会(hui)有相应的(de)折扣叠加。
去化(hua)之困
从市场的(de)情况来看，虽然深圳(chou)新房(fang)市场2024年(nian)已经出现翘尾行(xing)情。
但对于坪山区域而言，新房(fang)去库存(cun)是每个(ge)项目的(de)大难题。
在深圳(chou)各个(ge)区域中，虽然新房(fang)住宅库存(cun)量的(de)前三名一(yi)直是龙岗、龙华、宝安，但若要问哪个(ge)区的(de)新房(fang)去库存(cun)难度最大，坪山是不能不提的(de)。
因为其他区域的(de)新房(fang)，顺销期的(de)去化(hua)速度要比坪山区域的(de)新房(fang)整体去化(hua)速度要快一(yi)些。
最明显的(de)，位于龙华观澜(lan)的(de)山水华庭，108套住宅，备案均(jun)价约(yue)47561元/㎡，2021年(nian)8月入市。
曾经一(yi)度被市场誉为开盘最惨淡(dan)新房(fang)，24批意向(xiang)登记客户，成(cheng)为当时入围人数最少(shao)的(de)新房(fang)。
2021年(nian)的(de)新房(fang)市场远要比如今的(de)新房(fang)市场好不少(shao)。
截至2025年(nian)1月8日，山水华庭在深圳(chou)房(fang)地产信息平台上显示，只卖剩11套住宅。
而位于坪山马峦的(de)金尊府，2021年(nian)5月入市353套住宅，市场反馈(kui)开盘当天是差不多卖光。
但时隔1328天，依然还有3套住宅未网(wang)签(qian)，而2021年(nian)8月入市，市场反馈(kui)开盘之初卖了约(yue)54.38%，时隔1237天，592套房(fang)源，依旧剩98套住宅未网(wang)签(qian)。
而这几(ji)天深圳(chou)坪山碧岭片区，一(yi)次性供应1060套新房(fang)住宅。
要知道目前整个(ge)坪山区域新房(fang)住宅库存(cun)总(zong)量约(yue)7151套，深业山水东城一(yi)次性供应就占了整个(ge)坪山区新房(fang)库存(cun)约(yue)七分之一(yi)。
再(zai)加上深业山水东城前两批入市房(fang)源，到目前为止仍存(cun)在不少(shao)房(fang)源未出售。
2022年(nian)7月这一(yi)批，559套住宅剩余269套，2023年(nian)2月这一(yi)批804套住宅剩余533套。
更重要的(de)是，开发商(shang)新房(fang)库存(cun)不小(xiao)的(de)情况下，还存(cun)在工抵房(fang)的(de)情况。
在媒体社交平台上有网(wang)友在去年(nian)11月表示，“开发商(shang)没钱，还以房(fang)抵款抵了我一(yi)套，请款一(yi)直卡”，也有网(wang)友早在去年(nian)7月评论表示，“如果考虑深业山水这个(ge)小(xiao)区的(de)能不能买了我们(men)公司的(de)工抵房(fang)呀，85折，公司急卖”。
所以，新房(fang)去化(hua)困难不仅是整个(ge)坪山区域的(de)难题，更是深业山水东城去化(hua)的(de)难题。
面对这样的(de)区域新房(fang)格局，或许价格让(rang)步才能真正获得一(yi)席市场。
作者 | 飞(fei)天小(xiao)女警