（来源：网络）

也就是说，无(wu)论是降价还是出于买(mai)家的(de)个(ge)人喜好，不想要了，都可以退房。

只(zhi)是降价理由退房，仅限12月31日前(qian)，无(wu)理由退房仅限12月31日前(qian)购房，但项目(mu)封(feng)顶前(qian)。

这也开创了深(shen)圳新房“无(wu)理由退房”的(de)先例，把电商网购无(wu)理由退货运用得娴熟自如。

可以说，为了卖房，回笼资金，营销策划团(tuan)队(dui)们都拼了。

过去深(shen)圳虽然(ran)有新房为了去化，结合市场购房者的(de)心态，也曾推出过“保价的(de)对赌”邀约，但也仅限于承诺“降价补差价”的(de)层(ceng)面(mian)，并(bing)不会承诺无(wu)理由退房的(de)条件。

比如位于光明的(de)满(man)京华金硕华府曾经(jing)推出保价营销方案——

信心承诺保价，降价补差价

保价的(de)对象(xiang)仅限在满(man)京华金硕华府首批推售单位集中选房当天成(cheng)交的(de)客户

客户签署《满(man)京华·金硕华府销售价格保价协议》之日起，至(zhi)满(man)京华·金硕华府全部住宅房源售罄之日止

这样的(de)做法(fa)，在新房价格起伏不定，降价打折趋势的(de)环境下，无(wu)异于是给了市场购房者一颗定心丸。

而实际上，在约两个(ge)月前(qian)开放营销中心展厅的(de)时候，远洋城就已经(jing)放出了“降价包退、无(wu)理由退房”以及其他优(you)惠计划。

根据了解，远洋城启(qi)家园开展当天推出“开盘当周购买(mai)远洋城额(e)外99折、降价包退、无(wu)理由退房权益(yi)”。

这样的(de)营销策略，大概率冻资数据都不会太难看。

一方面(mian)，龙岗已经(jing)属(shu)于非限购区，另一方面(mian)，封(feng)顶前(qian)无(wu)理由可退房，无(wu)论是出于购房消费冲动，还是好奇心理，都是一次心理保障。

但项目(mu)也并(bing)非百分百放开兜底底线。

针对降价包退邀约，仅限12月31日前(qian)，这就意味着远洋只(zhi)承诺开盘期间不降价，之后的(de)顺销期如何，并(bing)不承诺。

按照目(mu)前(qian)新房环境，大概率也会顺应市场，若销售不畅，加入新房调价队(dui)伍，在所难免。

而针对无(wu)理由退房邀约，仅限12月31日前(qian)购房，且在规(gui)定在项目(mu)封(feng)顶前(qian)，才能无(wu)理由退房，这就意味着，购房者须开盘期购房签约，并(bing)且留意项目(mu)实际建设进度。

根据项目(mu)实地建设进度来看，主体已经(jing)出地面(mian)接近(jin)20层(ceng)，而项目(mu)1栋1-4单元最高层(ceng)数为47层(ceng)，交房时间预计是2027年上半年。

天量供应

无(wu)论是相比四年前(qian)同地段的(de)新房项目(mu)，还是同片区相近(jin)地段近(jin)一两年入市的(de)项目(mu)，远洋城启(qi)家园都是价格最卷的(de)一个(ge)。

要知道，1年前(qian)平湖的(de)新房均价还挺在“4”字头，而4年前(qian)平湖新房的(de)均价高峰去到(dao)约4.6万/平。

如今(jin)远洋城启(qi)家园无(wu)论是备案均价，还是起步单价，又(you)或者总价门槛，都是最低的(de)一次。

3.57万/平的(de)备案均价，相比步行约1.9公里的(de)融湖盛世花园开盘备案均价还便宜约0.73万/平，而这还不算项目(mu)给出的(de)开盘折扣。

若算上真(zhen)正(zheng)的(de)开盘折扣优(you)惠，价格还要更便宜。

而值得注意的(de)是，项目(mu)处于平湖中心的(de)范围，距(ju)离平湖枢纽(niu)站步行约2.2公里，距(ju)龙岗平湖上一个(ge)体量达到(dao)百万级的(de)综合体融湖中心城步行约1.7公里，位置上相近(jin)。

但即便是这样，也无(wu)法(fa)避(bi)免需(xu)要通过价格让利的(de)方式(shi)获取市场份额(e)。

一方面(mian)，整个(ge)平湖的(de)供应实在太大了。

无(wu)论是竞品项目(mu)，还是项目(mu)自身的(de)后续开发以及其他城市更新项目(mu)的(de)陆续开发，未来必定是“天量”供应的(de)存(cun)在。

在远洋平湖的(de)在建项目(mu)版图中可以看到(dao)，城启(qi)家园周边的(de)施工和空地范围非常大。

远洋城前(qian)身为平湖街道山厦旧村城市更新单元，总占地面(mian)积约22.3万㎡，总规(gui)划建面(mian)69.3万㎡，其中住宅分6个(ge)地块开发，规(gui)划1所九年制54班学校，全部建成(cheng)后有22栋33-48层(ceng)的(de)住宅，2所18-43层(ceng)高的(de)办公。

而远洋城启(qi)家园只(zhi)是一期的(de)三(san)个(ge)地块之一，6栋建筑，其中住宅4栋，共1032户，可售商品房688套，车位923个(ge)。

加上其他两个(ge)地块，总规(gui)划房源3661套，其中商品房2641套（包含回迁房）。

除此以外，还有2期4个(ge)地块待建，总规(gui)模超6600套住宅。

除此以外，从(cong)深(shen)圳平湖片区的(de)城市更新计划来看，整个(ge)更新版图中，远洋城更是占地面(mian)积扎眼的(de)项目(mu)，后期加上金地山厦项目(mu)、旭日工业区项目(mu)、特发辅(fu)城坳片区的(de)更新改(gai)造(zao)，后续供应规(gui)模基本可以预见。

并(bing)且更不要忘了，眼下平湖片区已经(jing)入市的(de)融湖盛世花园、合正(zheng)新悦润园、融湖盛景花园、凤凰九里慧苑这几个(ge)新房项目(mu)，共计还有1246套住宅库(ku)存(cun)。

二手房的(de)实际成(cheng)交价也挺在3.5万—3.7万/平左右。

另一方面(mian)，这样的(de)项目(mu)，不管是放在整个(ge)深(shen)圳，还是对远洋自身来说，都是重量级项目(mu)。

山厦项目(mu)不仅在平湖片区占据了重要的(de)一席之地，更是占据了远洋集团(tuan)华南地区土地储备不小的(de)比例，还是远洋在深(shen)圳除了龙华区德爱电子厂项目(mu)之外，土地储备规(gui)模最大的(de)项目(mu)。

（来源：远洋集团(tuan)2024年中期报告）

所以，对远洋来说，无(wu)论如何，首批住宅的(de)入市表现(xian)，都意义重大。

若去化表现(xian)良好，则验证了市场对项目(mu)的(de)接受度，更代表了整个(ge)平湖当前(qian)的(de)新房市场风向。

若去化表现(xian)一般，则不管是对后续的(de)住宅加推，还是远洋的(de)资金都是一种考验。

毕(bi)竟(jing)首推住宅体量不算多，并(bing)且已经(jing)向市场释放出了超预期的(de)价格和销售条件。

第三(san)是，项目(mu)自身的(de)短(duan)板也明显。

项目(mu)紧邻广深(shen)铁路(lu)和广九铁路(lu)，自然(ran)少不了轨道长期带来的(de)噪音(yin)影响，尽管可以加装(zhuang)双层(ceng)中空玻璃，隔音(yin)，但室内长期居住的(de)情况下，也需(xu)要自然(ran)通风。

项目(mu)距(ju)离地铁，超出步行的(de)舒适范围，地图导航(hang)显示最近(jin)的(de)10号线平湖地铁站距(ju)离是步行约2.2公里，未来虽然(ran)会有17号线山厦站（在建中），约直线800米，并(bing)且开通时间需(xu)要等(deng)待。

项目(mu)这次推售虽然(ran)是479套住宅，但远洋城启(qi)家园规(gui)划总户数为1032户，而停车位仅923个(ge)。

除此以外，项目(mu)周边还存(cun)在大量的(de)开发建设项目(mu)，片区配套设施兑现(xian)落地还需(xu)要不少时间。

项目(mu)周边目(mu)前(qian)基本以居民房和工厂为主，城市面(mian)貌看起来一般。

所以，面(mian)对这些(xie)问题，很考验远洋城启(qi)家园的(de)控盘能力。

作者 | 飞天小女警