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界面新闻(wen)记者 | 王妤涵
界面新闻(wen)编辑(ji) | 李(li)慎
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万科大(da)股东深铁又出手了。
2月21日，万科发布了《关于深铁集(ji)团向公司提(ti)供股东借款(kuan)暨关联(lian)交易的公告》，万科第一大(da)股东深铁集(ji)团拟向万科提(ti)供股东借款(kuan)，借款(kuan)金额为42亿元，用于帮助(zhu)万科偿还公司到期公开债务。
而就在11天前(qian)，，不到半个月的时间内，两次借款(kuan)金额已达到70亿元，足(zu)以(yi)见得当(dang)前(qian)深圳国资方面对万科的托(tuo)底(di)决心。
图源：公告原(yuan)文
值得关注的是，此次深铁集(ji)团对万科的借款(kuan)依旧延续此前(qian)28亿的“低(di)利率+高质押率”的超常(chang)规支持模式。
期限仍为3年，质押率为70%，借款(kuan)成本维持在2.34%的低(di)利率，较全国银(yin)行间同业拆借中(zhong)心公布的1年期贷款(kuan)市场(chang)报价利率（LPR）低(di)76个基点。
“通常(chang)情况下，股票质押融资业务的质押率越高，代价就越低(di)，70%的高质押率远超市场(chang)惯例的30%-60%水平，这也充分体现了深铁对万科的支持”，有关行业人士(shi)对界面新闻(wen)表示。
增信(xin)方面则由万科的3家全资子公司上海万科投资管理有限公司、深圳市万科发展有限公司、万科公寓管理有限公司提(ti)供保证担保。
不过(guo)，在未来三个月内， 万科需在取得股东大(da)会审议通过(guo)后，提(ti)供不超过(guo)价值 60 亿元的资产进行抵押或质押，抵/质押率设定为70%，同时解除上述三家公司的保证担保安排。
从债务角度(du)来看，当(dang)前(qian)阶段万科的还债压力较大(da)。
根据万科三季(ji)度(du)报数(shu)据，截(jie)至2024年9月，万科货币资金为797.45亿元，较2023年末减少200.6亿元；短期债务（一年内到期）约1168亿元，现金短债比仅为0.66，短期偿债覆盖率仅为68%，显示流(liu)动性高度(du)承压。
Wind数(shu)据显示，万科当(dang)前(qian)境内债务共有427.42亿，其中(zhong)一年以(yi)内到期的境内债务约277.46亿元，占比65%，未来12个月的兑付高峰在今年7月份，共有62.63亿元。
公开市场(chang)方面，2025年万科境内外累(lei)计债券到期债券共9只，总规模达215.9亿元，境外债的兑付高峰在今年5月，当(dang)月有4.55亿美元需要兑付。
最近的一笔为2月25日到期的“22万科MTN003”债券，该笔债券于2022年2月28日发行，发行金额20亿元，票面利率3.0%，期限3年。
此前(qian)在2月18日，万科在中(zhong)国银(yin)行间市场(chang)交易商(shang)协(xie)会网站发布消息称，将在2月25日如期兑付“22万科MTN003”中(zhong)期票据。
而这也将是万科2025年第三笔如期兑付完成的公开债偿还。
在此之前(qian)，万科已如期完成1月27日到期的境内中(zhong)期票据“22 万科 MTN001”和2月16日到期的“22万科MTN002”两笔债务本金及利息的全额兑付。
同时，万科还于1月发布了关于行使“20万科02”公司债券赎回选择(ze)权的公告，将对该债券进行100%全额赎回。
“针对2025年将要到期的公开债务，万科会全力以(yi)赴，继续从经营端和融资端等多(duo)方面筹(chou)集(ji)资金，通过(guo)积极销(xiao)售回款(kuan)、持续推进大(da)宗交易、加快非主营业务退出和持续争取融资资源等方式，应对相关债务兑付”，万科方面此前(qian)对界面新闻(wen)表示。
除了偿债方面的好消息外，近期万科在Pre-REIT基金方面也获得进展。
2月18日，万科发布公告称，携(xie)手中(zhong)信(xin)金石、新华保险、大(da)家保险共同设立(li)“万新金石”Pre-REIT基金，投资万科旗下厦(sha)门泊寓院儿·海湾社区(qu)项目。
公告显示，该基金总规模为16亿元，其中(zhong)新华保险认缴59.94%，大(da)家保险认缴30%，中(zhong)信(xin)金石认缴0.06%，万科集(ji)团认缴10%。基金所投项目地处厦(sha)门岛内，全期保租房共规划(hua)7724套，是福(fu)建最大(da)规模保障性租赁住房项目。
据万科方面透露，该项目一期开业首年就实现100%出租率，二期建成投入运营后，将成为泊寓全国单体规模最大(da)的集(ji)中(zhong)式长租公寓。
在本次交易完成后，预(yu)计将为万科提(ti)供正向现金流(liu)及利润。同时，万科也将继续负责该门店长期运营，实现由重资产持有转为轻资产运营。
整体来看，此次深铁集(ji)团的70亿元输血为万科在短期内赢得了喘息之机，但长期来看，万科仍需直(zhi)面行业的结构性挑战，能否真正“活下去”，还需依赖销(xiao)售端回暖与商(shang)业模式的转型。