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2月20日，上海土地市场迎来新春后(hou)首拍。4宗现(xian)场交(jiao)易地块中，最(zui)高竞价(jia)轮(lun)数高达180轮(lun)，溢价(jia)率均突破10%，土地市场热度攀升。
此次出(chu)让的地块包括4宗涉(she)宅用地，总(zong)出(chu)让面积约9.6万平方米，总(zong)起始价(jia)119.24亿元，最(zui)终4宗地块均溢价(jia)成交(jiao)，总(zong)成交(jiao)价(jia)达159.26亿元。
中指研究院(yuan)上海分析(xi)师苏晓东点评称：“本轮(lun)土拍是春节后(hou)上海土拍市场的良(liang)好开(kai)端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传(chuan)导至新房市场，加之(zhi)上海购(gou)房政策仍有放松的空间，有助(zhu)稳定购(gou)房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。”
180轮(lun)竞价(jia)，金(jin)茂携手新加坡庆(qing)隆拿下虹(hong)口区热地
本批(pi)次土拍备受关注的地块为虹(hong)口区C080302单元hk329-11地块。该地块周边相当成熟，地块北(bei)面就(jiu)是地铁10号线邮电新村站，是内环(huan)内稀缺的“黄金(jin)宝地”。
今日上午，虹(hong)口区地块共吸引五家房企主体参(can)与竞价(jia)，分别是中海、保利发(fa)展、招商+绿城、华润+越秀、金(jin)茂+庆(qing)隆，竞价(jia)过程相当激烈。经过180多轮(lun)竞价(jia)，最(zui)终被(bei)金(jin)茂联合体以89.63亿元拿下，溢价(jia)率38.2%，楼面价(jia)约为11.75万元/平方米。
上海中原地产资深分析(xi)师卢文曦表示：“近期金(jin)茂拿地较为积极。去年(nian)12月金(jin)茂拿下3幅地块，加大了在上海的土储力度。相比(bi)去年(nian)底在郊区拿地，这次其‘杀’到市中心，地块质量毋庸置疑，继续走高端路线，实(shi)现(xian)利润最(zui)大化。”
值得一提的是，虹(hong)口区地块东南方向就(jiu)是地标(biao)大盘瑞虹(hong)新城。当前瑞虹(hong)新城的二手房价(jia)格已达9万-14万元/平方米。对此，卢文曦也认为，以目前约11.75万元/平方米的楼面价(jia)来看，未来该楼盘售价(jia)可(ke)能达到16万元/平方米。
此次拿地的房企主角(jiao)金(jin)茂，去年(nian)全年(nian)销售额982.55亿元，在克而(er)瑞统计的房企销售排行榜中位(wei)列第12位(wei)，相比(bi)2023年(nian)上升一位(wei)。而(er)与金(jin)茂组成联合体的另外一家企业新加坡庆(qing)隆集团(tuan)，是一家以金(jin)融投资为主的投资机构，在住宅开(kai)发(fa)领(ling)域以开(kai)发(fa)高端住宅著(zhu)称，它的背后(hou)站着(zhe)新加坡豪门之(zhi)一的黄祖耀家族。此前，庆(qing)隆集团(tuan)也在上海开(kai)发(fa)过项目，即普陀长风板块的沁和园，其二手房的房价(jia)在11.5万元/平方米左右。
苏晓东点评表示：“虹(hong)口瑞虹(hong)新城地块位(wei)于内环(huan)内，属于稀缺地块，周边交(jiao)通便利、配(pei)套成熟，新房供应极少，未来或可(ke)有效填补板块内供应空缺。地块最(zui)终成交(jiao)价(jia)89.64亿元，刷新上海实(shi)行‘双高双竞’政策以来的总(zong)价(jia)纪录。”
华润越秀联合体补仓浦东，民企龙湖加码(ma)奉贤
今日另一宗溢价(jia)率较高的地块为浦东新杨思地块，位(wei)于中环(huan)线内，距离地铁6号线高青路站较近，周边生活配(pei)套成熟，且新杨思板块规划宅地极少，因(yin)此该地块极具稀缺属性。
该地块吸引了包括中海、建发(fa)、保利发(fa)展、浦发(fa)、招商蛇口、华润置地+越秀联合体共6家竞买人(ren)参(can)与，经过76轮(lun)竞价(jia)，最(zui)终该地块由华润置地+越秀联合体竞得，成交(jiao)价(jia)50.9亿元，成交(jiao)楼面价(jia)74695元/平方米，溢价(jia)率33.38%。
卢文曦分析(xi)：“今天(tian)成交(jiao)的这块地之(zhi)所以关注度高，是因(yin)为就(jiu)在新杨思上园的南面，其是区域的楼面价(jia)‘地王(wang)’，项目销售价(jia)格为9.9万元/平方米。新出(chu)让地块起始楼面价(jia)比(bi)隔壁‘地王(wang)’低1.8万元/平方米，板块热度也随之(zhi)走高。”
苏晓东补充表示：“该地块邻近去年(nian)七批(pi)次新杨思地王(wang)，也是由中能建、华润置地、越秀联合体竞得，拟打造建筑面积约115-140平方米的小高层以及约170-220平方米的叠墅。未来，华润置地或将两个(ge)地块联合打造，提供高层、小高层、叠墅等多种产品，带动新杨思板块房价(jia)上涨。”
此外，松江新城西区地块虽(sui)位(wei)于外环(huan)外，距离地铁较远，但邻近大学城、广富林公园、泰晤(wu)士小镇(zhen)等优质配(pei)套，周边别墅楼盘林立但基本无新房供应，同时(shi)该地块容积率仅1.2，未来或可(ke)有效增加区域内高品质低密产品，该地块最(zui)终由国贸、金(jin)地、星狮组成的联合体竞得，成交(jiao)价(jia)8.15亿元，成交(jiao)楼面价(jia)26216元/平方米，溢价(jia)率13.98%。
同样位(wei)于外环(huan)外的奉贤区南桥新城地块，距离地铁5号线奉贤新城站较近，周边生活配(pei)套较为完(wan)善，且分布有多块去年(nian)成交(jiao)的宅地。该地块最(zui)终由龙湖与建华联合体竞得，成交(jiao)价(jia)10.57亿元，成交(jiao)楼面价(jia)20473元/平方米，溢价(jia)率16.54%。
值得一提的是，此番(fan)拿地是龙湖连续第5年(nian)落子上海。2021年(nian)，龙湖通过联合拿地方式获取上海江桥商住办地块及自贸区临港新片(pian)区纯(chun)宅地；2022年(nian)，龙湖独资竞得松江广富林纯(chun)宅地，打造了龙湖松江御湖境；2023年(nian)，龙湖拿下嘉定江桥商住办地块，打造龙湖虹(hong)桥青云阙；2024年(nian)，龙湖建华联合体竞得奉贤新城一地块即去年(nian)的“日光(guang)盘”龙湖奉贤观萃。
而(er)龙湖此次加仓奉贤新城也和其去年(nian)销售业绩相关。2024年(nian)，龙湖在上海奉贤的项目均取得了不错的市场表现(xian)。其中，龙湖奉贤观萃项目首开(kai)即“日光(guang)”，同时(shi)也是上海为数不多的外环(huan)外因(yin)认筹爆满触发(fa)积分的代表楼盘之(zhi)一，去年(nian)全年(nian)销售额达到27亿元，目前已经清盘。此外，龙湖奉贤天(tian)街2024年(nian)全年(nian)客流1850万人(ren)次，全年(nian)销售额约16.5亿元。由此，今日龙湖加仓也体现(xian)了其深耕上海的思路。
图/中指研究院(yuan)
业内：土拍热度上升或助(zhu)力“小阳春”行情
今天(tian)是上海新春首场土拍，4宗地块均高溢价(jia)成交(jiao)，溢价(jia)率最(zui)低为13.98%，最(zui)高为38.2%，其热度可(ke)见(jian)一斑。
苏晓东表示：“本轮(lun)土拍是春节后(hou)上海土拍市场的良(liang)好开(kai)端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传(chuan)导至新房市场，加之(zhi)上海购(gou)房政策仍有放松的空间，有助(zhu)稳定购(gou)房者预期，有利于上海房地产市场整体企稳。”
对于今天(tian)的土拍，卢文曦点评称：“今天(tian)成交(jiao)的四幅地块均有溢价(jia)产生，说明(ming)房企在拿地的积极性上继续保持不错的信心，也显示出(chu)对未来市场的信心。今天(tian)最(zui)大特点是4块地都(dou)是联合拿地。虹(hong)口、浦东地块总(zong)价(jia)高，联合拿地可(ke)以理解，但两幅郊区地块也联合拿地，则显示出(chu)房企谨慎的一面，小股投资、分散资金(jin)压力，即便遇到去化压力也可(ke)以尽可(ke)能降低对企业营收的影响。”
“当然，此次土拍结果还是显示出(chu)了分化，市区的两幅地块热闹程度要高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决(jue)程度相当高。一方面预示未来市区房价(jia)还会向上突破，另一方面，提升楼市持续好转的预期。有了高楼面价(jia)的烘托，接下来的‘小阳春’行情更值得市场期待。”卢文曦补充说。
新京报贝壳(ke)财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐