上海中原地产资深(shen)分(fen)析师卢文曦表示：“近期金茂拿地较为积极。去年12月金茂拿下3幅地块(kuai)，加大了在上海的土储力度(du)。相比去年底在郊区拿地，这次其‘杀’到市中心，地块(kuai)质量(liang)毋(wu)庸置疑，继(ji)续走高端路线，实现利润最大化。”

值得一提的是，虹口区地块(kuai)东南(nan)方向就(jiu)是地标大盘瑞虹新城。当(dang)前瑞虹新城的二手房价格(ge)已达9万-14万元/平方米。对此(ci)，卢文曦也认为，以目前约11.75万元/平方米的楼面价来看，未来该(gai)楼盘售价可能(neng)达到16万元/平方米。

此(ci)次拿地的房企主角金茂，去年全年销售额(e)982.55亿元，在克而瑞统计(ji)的房企销售排(pai)行(xing)榜中位列第12位，相比2023年上升一位。而与金茂组成联合体的另外(wai)一家企业新加坡庆(qing)隆集团，是一家以金融投资为主的投资机构，在住宅开发领域以开发高端住宅著称，它的背后站着新加坡豪门(men)之(zhi)一的黄祖耀家族(zu)。此(ci)前，庆(qing)隆集团也在上海开发过项(xiang)目，即普陀长风板块(kuai)的沁和园，其二手房的房价在11.5万元/平方米左右。

苏晓(xiao)东点(dian)评表示：“虹口瑞虹新城地块(kuai)位于内环内，属于稀缺(que)地块(kuai)，周边(bian)交通便利、配套成熟，新房供应极少，未来或可有(you)效填补板块(kuai)内供应空缺(que)。地块(kuai)最终成交价89.64亿元，刷新上海实行(xing)‘双高双竞’政策以来的总价纪录。”

华润越秀联合体补仓浦东，民企龙湖加码(ma)奉贤

今(jin)日另一宗溢价率(lu)较高的地块(kuai)为浦东新杨思地块(kuai)，位于中环线内，距离地铁(tie)6号线高青路站较近，周边(bian)生活配套成熟，且新杨思板块(kuai)规划宅地极少，因此(ci)该(gai)地块(kuai)极具稀缺(que)属性。

该(gai)地块(kuai)吸引了包括中海、建发、保利发展、浦发、招商蛇口、华润置地+越秀联合体共(gong)6家竞买人参与，经过76轮竞价，最终该(gai)地块(kuai)由华润置地+越秀联合体竞得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平方米，溢价率(lu)33.38%。

卢文曦分(fen)析：“今(jin)天成交的这块(kuai)地之(zhi)所以关注度(du)高，是因为就(jiu)在新杨思上园的南(nan)面，其是区域的楼面价‘地王’，项(xiang)目销售价格(ge)为9.9万元/平方米。新出让(rang)地块(kuai)起始(shi)楼面价比隔壁‘地王’低1.8万元/平方米，板块(kuai)热度(du)也随之(zhi)走高。”

苏晓(xiao)东补充表示：“该(gai)地块(kuai)邻(lin)近去年七批次新杨思地王，也是由中能(neng)建、华润置地、越秀联合体竞得，拟打造建筑面积约115-140平方米的小(xiao)高层以及(ji)约170-220平方米的叠墅。未来，华润置地或将两个地块(kuai)联合打造，提供高层、小(xiao)高层、叠墅等(deng)多种产品，带动新杨思板块(kuai)房价上涨。”

此(ci)外(wai)，松江新城西区地块(kuai)虽位于外(wai)环外(wai)，距离地铁(tie)较远，但邻(lin)近大学(xue)城、广富林公园、泰晤士(shi)小(xiao)镇等(deng)优质配套，周边(bian)别墅楼盘林立但基本无新房供应，同时该(gai)地块(kuai)容积率(lu)仅(jin)1.2，未来或可有(you)效增(zeng)加区域内高品质低密产品，该(gai)地块(kuai)最终由国贸、金地、星狮组成的联合体竞得，成交价8.15亿元，成交楼面价26216元/平方米，溢价率(lu)13.98%。

同样位于外(wai)环外(wai)的奉贤区南(nan)桥新城地块(kuai)，距离地铁(tie)5号线奉贤新城站较近，周边(bian)生活配套较为完(wan)善，且分(fen)布有(you)多块(kuai)去年成交的宅地。该(gai)地块(kuai)最终由龙湖与建华联合体竞得，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平方米，溢价率(lu)16.54%。

值得一提的是，此(ci)番拿地是龙湖连续第5年落子上海。2021年，龙湖通过联合拿地方式获(huo)取(qu)上海江桥商住办地块(kuai)及(ji)自贸区临港新片(pian)区纯宅地；2022年，龙湖独资竞得松江广富林纯宅地，打造了龙湖松江御(yu)湖境(jing)；2023年，龙湖拿下嘉定江桥商住办地块(kuai)，打造龙湖虹桥青云阙；2024年，龙湖建华联合体竞得奉贤新城一地块(kuai)即去年的“日光盘”龙湖奉贤观萃。

而龙湖此(ci)次加仓奉贤新城也和其去年销售业绩相关。2024年，龙湖在上海奉贤的项(xiang)目均取(qu)得了不错的市场表现。其中，龙湖奉贤观萃项(xiang)目首开即“日光”，同时也是上海为数不多的外(wai)环外(wai)因认筹爆满触发积分(fen)的代表楼盘之(zhi)一，去年全年销售额(e)达到27亿元，目前已经清盘。此(ci)外(wai)，龙湖奉贤天街2024年全年客(ke)流1850万人次，全年销售额(e)约16.5亿元。由此(ci)，今(jin)日龙湖加仓也体现了其深(shen)耕上海的思路。

图/中指研究院

业内：土拍热度(du)上升或助力“小(xiao)阳春”行(xing)情

今(jin)天是上海新春首场土拍，4宗地块(kuai)均高溢价成交，溢价率(lu)最低为13.98%，最高为38.2%，其热度(du)可见一斑。

苏晓(xiao)东表示：“本轮土拍是春节(jie)后上海土拍市场的良好开端，稀缺(que)地块(kuai)继(ji)续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之(zhi)上海购房政策仍有(you)放松的空间，有(you)助稳定购房者预期，有(you)利于上海房地产市场整体企稳。”

对于今(jin)天的土拍，卢文曦点(dian)评称：“今(jin)天成交的四幅地块(kuai)均有(you)溢价产生，说(shuo)明房企在拿地的积极性上继(ji)续保持不错的信(xin)心，也显示出对未来市场的信(xin)心。今(jin)天最大特点(dian)是4块(kuai)地都是联合拿地。虹口、浦东地块(kuai)总价高，联合拿地可以理解，但两幅郊区地块(kuai)也联合拿地，则显示出房企谨慎的一面，小(xiao)股投资、分(fen)散(san)资金压(ya)力，即便遇(yu)到去化压(ya)力也可以尽(jin)可能(neng)降低对企业营收的影响。”

“当(dang)然(ran)，此(ci)次土拍结果(guo)还(hai)是显示出了分(fen)化，市区的两幅地块(kuai)热闹程度(du)要(yao)高于郊区地块(kuai)，国企、央企拿地的坚决程度(du)相当(dang)高。一方面预示未来市区房价还(hai)会向上突破(po)，另一方面，提升楼市持续好转的预期。有(you)了高楼面价的烘托，接下来的‘小(xiao)阳春’行(xing)情更值得市场期待。”卢文曦补充说(shuo)。

新京报贝壳财经记者 徐(xu)倩

编辑(ji) 杨娟娟 校对 穆祥桐