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随(sui)着2024年四季报(bao)陆续披露完毕，公募不动产投资信托基金（REITs）交出了一份(fen)亮(liang)眼的成绩单。Wind数据显示，全市(shi)场(chang)51只披露2024年四季报(bao)的公募REITs，在(zai)报(bao)告期内共取得营业(ye)收(shou)入35.59亿元，净利(li)润(run)2.58亿元。业(ye)内人士表示，根(gen)据底层资产类型的不同，部分项目在(zai)四季度的盈利(li)有所承(cheng)压，不过从(cong)全年来看，在(zai)市(shi)产品的业(ye)绩达成率仍较为良好(hao)。
近年来，我国公募REITs市(shi)场(chang)快(kuai)速发展，制度规则持续完善，发行规模稳步增长，资产类型不断(duan)丰富。南开大学金融(rong)学教(jiao)授田利(li)辉认(ren)为，REITs产品因其(qi)自身分红机制稳定、风(feng)险(xian)水平适中、流动性(xing)更高以及可提供多样化资产配置渠道而备受(shou)关注。政策支持态度明确，市(shi)场(chang)稳步扩容，投资者认(ren)知度不断(duan)提高，这使得REITs市(shi)场(chang)的活跃度进一步提升，为投资者提供了更好(hao)的交易机会。
消费类基础设施REITs无(wu)疑是2024年四季度公募REITs中综合表现最优异的资产类型。中金公司研报(bao)分析，从(cong)2024年四季报(bao)披露数据来看，消费类REITs大部分项目表现稳中有升，经营有望保持稳健表现。若以季度收(shou)入完成度测算（参照招(zhao)募书口(kou)径），除金茂REIT和百联REIT外，其(qi)余项目季度完成度均在(zai)100%以上(shang)，其(qi)中首创奥莱REIT以及物美REIT季度收(shou)入完成度较高，分别达132%和120%。
田利(li)辉表示，消费类REITs表现突出的原因是其(qi)优质底层资产、优良的运营管理能力和逐渐回暖的消费市(shi)场(chang)。消费类REITs的底层资产通常位于地理位置优越、消费需(xu)求强盛的城(cheng)市(shi)核心商圈，运营成熟稳定，具备较强的增长潜力。而且消费类REITs的原始权益人通常在(zai)商业(ye)地产领域(yu)深耕多年，具有较强的运营管理能力。这有助于提升底层资产的运营效(xiao)率，从(cong)而增加REITs的收(shou)益。
中信证券(quan)首席经济学家明明分析，一般会从(cong)营业(ye)收(shou)入、税息折旧及摊销前(qian)利(li)润(run)、可供分配金额以及对应完成度，还有客流量、会员数、当季度开展的一系列营销活动等方面，来观测消费类REITs表现。此外，宏观层面还可能关注资产所在(zai)区域(yu)的社零等指标。
消费类REITs底层资产在(zai)2024年四季度的表现与同期消费市(shi)场(chang)回暖密(mi)切关联。田利(li)辉认(ren)为，四季报(bao)数据显示，消费类基础设施REITs底层资产的出租率维持在(zai)高位，整(zheng)体均在(zai)95%以上(shang)，这反映出消费市(shi)场(chang)的需(xu)求和REITs底层资产的优质性(xing)。消费市(shi)场(chang)回暖带来了客流增长，消费市(shi)场(chang)的增长为REITs提供了更多的商业(ye)机会和租户需(xu)求，从(cong)而推动了出租率和收(shou)益提升。
有公募基金经理表示，会更加关注消费市(shi)场(chang)的恢复势头能否持续，以及长期趋(qu)势的演化。公募REITs的投资期限很长，在(zai)投资完成后(hou)需(xu)要长期经营资产，因此消费市(shi)场(chang)的演变趋(qu)势是指导项目经营的重要基础，也是做年度预(yu)算和中期规划的依(yi)据之一。同时，消费行为在(zai)不同年龄(ling)和区域(yu)的结构(gou)性(xing)变化也是关注的重点。比如年轻群体偏向(xiang)冲动消费、偏爱个(ge)性(xing)化产品等多元化的消费行为等，需(xu)要密(mi)切关注这些变化，以便及时调整(zheng)投资运营策略，为店铺的经营、选品的过程提供参考。
业(ye)内人士认(ren)为，持续扩大内需(xu)已成为当前(qian)政策重要引导方向(xiang)，在(zai)此背景下(xia)，“以旧换新”“消费券(quan)”等方式或将支撑(cheng)消费类REITs的经营表现，这也吸(xi)引了不少机构(gou)的关注。明明表示，综合战略配售(shou)和网下(xia)数据来看，目前(qian)券(quan)商自营、险(xian)资等机构(gou)均积极参与了消费类REITs投资。
结合2024年四季报(bao)披露信息，中金公司认(ren)为在(zai)当前(qian)宏观环境(jing)下(xia)，消费基础设施竞争正发生边际变化：相较于一线城(cheng)市(shi)，二线三线核心零售(shou)物业(ye)或能保持良好(hao)的竞争力和增长趋(qu)势；消费更趋(qu)于理性(xing)，消费者更注重消费体验，如运动户外、生活方式、新式餐饮等“强社交属性(xing)”“强社群属性(xing)”相关业(ye)态的消费增长较快(kuai)；目的性(xing)消费、体验式消费正在(zai)逐渐成为趋(qu)势；运营商运营能力及品牌价值或进一步赋能消费基础设施，吸(xi)引或覆盖更为广泛的消费群体，从(cong)而提升项目经营效(xiao)益。（经济日报(bao)记者 勾(gou)明扬）