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2025年开(kai)年，首只“日光(guang)基”REIT诞生了，公众认购倍数创公募REITs发行以来历史(shi)新(xin)高。
1月9日，国泰君(jun)安济南(nan)能源供热REIT发售结果公告显示，截至2025年1月6日，旗下国泰君(jun)安济南(nan)能源供热REIT发售结果公告显示，公众投(tou)资者有效认购基金(jin)份(fen)额数量为122.02亿份(fen)，为公众发售初始基金(jin)份(fen)额数量的813.44倍，创公募REITs公众认购倍数历史(shi)新(xin)高。
公众投(tou)资者有效认购申请实际确认比例也刷新(xin)历史(shi)新(xin)低，比例为0.12293446%。
国泰君(jun)安济南(nan)能源供热REIT本次募集的基金(jin)份(fen)额总额为2亿份(fen)，由战略配售、网下发售、公众发售三个部分组成。
按照发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为369.03亿元；战略配售基金(jin)份(fen)额数量为1.5亿份(fen)，认购规模为11.22亿元。据此(ci)计算，国泰君(jun)安济南(nan)能源供热REIT此(ci)次发售吸金(jin)规模达(da)1292.93亿元（含战略配售、网下发售和公众发售），是其首发募集规模（14.96亿元）的86.43倍。
REIT 即不动产投(tou)资信托基金(jin)（Real Estate Investment Trusts） ，是一种(zhong)通过(guo)发行股份(fen)或受(shou)益(yi)凭证汇集资金(jin)，由专门的基金(jin)托管机构进行托管，并委托专门的投(tou)资机构进行房地产投(tou)资经营管理，将投(tou)资综合收益(yi)按比例分配给投(tou)资者的一种(zhong)信托基金(jin)。
REITs 投(tou)资组合通常包(bao)含多类房地产资产，地域和类型分散，降低单一房地产项(xiang)目对整体投(tou)资的影响。如同时投(tou)资写字楼、酒店、住宅等(deng)不同类型物业。
上市交易的REITs允许投(tou)资者在证券市场上随(sui)时买卖，与直接投(tou)资房地产相比，极大地提高了资产的流动性(xing)。
REITs 主要收入来源于租金(jin)、房地产增值或抵押贷款利息(xi)，收益(yi)相对稳定。例如，商业地产 REITs，只要租户稳定经营并按时支付租金(jin)，就能为投(tou)资者持续带来现金(jin)流。
以本次的国泰君(jun)安济南(nan)能源供热REIT为例，其底层资产为济南(nan)热力集团持有的位于历下区、历城区的 232 段供热管网资产的所有权及其对应的经营权利。供热行业作为城市公共服务的重要组成部分，具有需求(qiu)较为刚性(xing)、运营较为稳定的特点，能够产生持续稳定的现金(jin)流，为投(tou)资者提供稳定的收益(yi)预期(qi)。
这是全(quan)国首单市政基础设施公募 REITs，也是全(quan)国首单供热基础设施公募 REITs，具有一定的创新(xin)性(xing)和稀缺性(xing)，吸引了众多投(tou)资者的关注(zhu)。
目前，在资产荒背景下，公募REITs凭借(jie)其高分红(hong)，中低风险优势，仍受(shou)到市场较高关注(zhu)，具备(bei)一定性(xing)价比和配置机会。
2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒”和股市无明显突破的行情下，REITs资产作为稳健投(tou)资的优选品种(zhong)越来越受(shou)到各方投(tou)资者的关注(zhu)。
此(ci)外，REITs实时指数发布，后续可以期(qi)待(dai)指数产品的推出。随(sui)着市场规模、流通市值限制等(deng)问题(ti)的解决，市场将迎来布局机会。
中国自2020年正式推出公募 REITs 试(shi)点，已发行多只产品，底层资产涵(han)盖产业园区、仓(cang)储物流、保障性(xing)租赁住房、收费公路等(deng)多种(zhong)类型，2024年REITs新(xin)发产品数量、规模创历史(shi)新(xin)高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达(da)到58单，去年发行的公募REITs数量高达(da)29只，募资规模655亿元，今年新(xin)发数量等(deng)于过(guo)去三年总和。
中泰证券认为，REITs是稳健现金(jin)流资产叠加预期(qi)收益(yi)率下降，后续有望(wang)持续受(shou)益(yi)。从(cong)固收角度看，国债收益(yi)率持续下行，12月2日跌破2%大关，进入“1时代”，低利率时代意味着低投(tou)资收益(yi)率时代，全(quan)市场预期(qi)收益(yi)率下降，为REITs市场带来增量资金(jin)。从(cong)权益(yi)角度看，在低利率环境下，红(hong)利资产因其稳定的现金(jin)流和相对较高的股息(xi)收益(yi)率表现优异，权益(yi)将进一步夯(hang)实低波红(hong)利策略。