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“2024年，物业类纠纷(fen)收案3469起，调(diao)解(jie)成功3201起，调(diao)解(jie)成功率提升(sheng)至92%，最大限度将物业纠纷(fen)化解(jie)在前(qian)端。”2月6日，河南(nan)省新乡市(shi)红(hong)旗(qi)区人民(min)法院(yuan)院(yuan)长(chang)吴俊喜(xi)指着手头的一(yi)组数据向《法治日报(bao)》记者介绍说。
红(hong)旗(qi)区法院(yuan)辖区内有141个住宅小区和43家物业公司，过去，涌入(ru)法院(yuan)的物业类纠纷(fen)让办案法官(guan)不堪重负，给社区治理带来很(hen)大难度。2024年以来，法院(yuan)依托区综治中心(xin)，聚力联动解(jie)纷(fen)，探寻物业纠纷(fen)治理“最优解(jie)”。
多方联动
物业纠纷(fen)涌现(xian)，已成为影响城(cheng)市(shi)基层(ceng)社会秩序与市(shi)民(min)“获得感”的一(yi)个重要因(yin)素(su)。如何化解(jie)小区的物业纠纷(fen)，维护居民(min)生活安宁和小区和谐稳定，成为社区治理中亟待破解(jie)的课题。红(hong)旗(qi)区法院(yuan)从涉案小区平均(jun)缴费(fei)、成诉率和败(bai)诉率等情况入(ru)手，绘制成物业纠纷(fen)分布图，运用红(hong)、黄、绿三种色彩(cai)标准划分小区，实施“一(yi)色一(yi)策”：“红(hong)色”小区矛(mao)盾多发，业主对物业服务(wu)质(zhi)量不满，需要加大治理力度；“黄色”小区则需要动态跟踪适时引导；“绿色”小区是最终(zhong)的治理目标，需要提炼(lian)经验(yan)、复制推广。
红(hong)旗(qi)区法院(yuan)经实地走访调(diao)查(cha)发现(xian)，“红(hong)色”小区多数业主对物业服务(wu)不满意(yi)，业主和物业公司之间的对立情绪严重。找到(dao)“病灶”后，红(hong)旗(qi)区法院(yuan)依托红(hong)旗(qi)区综治中心(xin)，协调(diao)城(cheng)建、街道、居民(min)委员会、水(shui)电热力等相关单位(wei)形成联动机(ji)制，扩展纠纷(fen)化解(jie)链条。
某(mou)小区房屋漏水(shui)、外(wai)墙(qiang)瓷砖脱落(luo)，业主向物业公司反映，却迟迟得不到(dao)有效解(jie)决，大批业主拒缴物业费(fei)，业主与物业公司对立情绪严重。红(hong)旗(qi)区法院(yuan)邀请住建、物业公司、开发商、业委会、业主代表坐在一(yi)起协商调(diao)解(jie)，承办法官(guan)通过释法析(xi)理，促成双(shuang)方达成和解(jie)协议，业主同意(yi)补(bu)交物业费(fei)用，物业公司配合协助找开发商限期解(jie)决漏水(shui)、瓷砖脱落(luo)等问题。
一(yi)小区因(yin)业主拒交物业费(fei)而产(chan)生大规模(mo)物业纠纷(fen)，涉诉业主多达483户，红(hong)旗(qi)区法院(yuan)将其中一(yi)户业主的案件进(jin)入(ru)诉讼程(cheng)序，通过“示范诉讼+多元调(diao)解(jie)”解(jie)决纠纷(fen)问题。法院(yuan)判决后，人民(min)调(diao)解(jie)员及时跟进(jin)调(diao)处，多数业主接受(shou)调(diao)解(jie)，实现(xian)“审理一(yi)个、调(diao)解(jie)一(yi)批、教育一(yi)片(pian)”的效果。
“电动车能不能在楼道里充电？物业公司应该尽到(dao)怎(zen)样的提醒义务(wu)？”红(hong)旗(qi)区法院(yuan)挑选有典型意(yi)义的案件，到(dao)小区内开展巡回(hui)审判，邀请小区居民(min)、人大代表、政协委员等现(xian)场观(guan)摩。同时采用“庭审+普法”的模(mo)式，由审判法官(guan)现(xian)场答疑(yi)，讲解(jie)典型的物业纠纷(fen)案例，为业主普及法律(lu)知识，起到(dao)以点带面的辐射效果，提高业主和物业公司的法治意(yi)识。
及时化解(jie)
2014年，某(mou)小区业主韩某(mou)家里刚装修好，地下(xia)室就遭水(shui)淹，损失较大。经过协商，原物业公司负责(ze)人口(kou)头承诺，暂不用缴纳物业费(fei)，但并未签订(ding)协议。2024年，物业公司负责(ze)人更换，要求韩某(mou)补(bu)交欠费(fei)。双(shuang)方因(yin)此产(chan)生纠纷(fen)，物业公司将其诉至法院(yuan)。
在法院(yuan)调(diao)解(jie)下(xia)，双(shuang)方各让一(yi)步，物业公司减免业主部(bu)分物业费(fei)，业主一(yi)次性补(bu)缴剩余欠费(fei)，承诺今(jin)后不再以此为由拒缴物业费(fei)。
红(hong)旗(qi)区法院(yuan)将成诉率介于业主总数的1%-5%之间、上年度败(bai)诉率不高于成诉案件的10%的小区标记为“黄色”。这类小区虽未产(chan)生大规模(mo)集体诉讼，但小区内仍不时产(chan)生纠纷(fen)。红(hong)旗(qi)区法院(yuan)把梳理出的相关情况通报(bao)给红(hong)旗(qi)区综治中心(xin)，区综治中心(xin)分区域指定调(diao)解(jie)员为小区定向联络员，联络员对物业公司服务(wu)管理实施动态跟踪，督促物业公司提升(sheng)管理水(shui)平，同时通过定期实地走访和线(xian)上交流，向居民(min)了解(jie)小区动态，捕捉到(dao)矛(mao)盾纠纷(fen)后及时分析(xi)研判，及时进(jin)行化解(jie)。
2024年12月1日，红(hong)旗(qi)区综治中心(xin)集中约谈25家物业企(qi)业负责(ze)人，红(hong)旗(qi)区法院(yuan)相关负责(ze)人通报(bao)物业纠纷(fen)案件立案、调(diao)解(jie)和审判情况。当月，法院(yuan)收录(lu)物业类案件527件，案件调(diao)解(jie)成功率达67%，得到(dao)物业公司和业主的认可。
源头预防
“真(zhen)是太感谢咱们的调(diao)解(jie)员了，为我们物业公司成功化解(jie)了多起物业纠纷(fen)起诉案件，还促使200多户未起诉的业主主动缴纳物业费(fei)……”1月22日，某(mou)物业公司负责(ze)人专程(cheng)来到(dao)红(hong)旗(qi)区综治中心(xin)表示感谢。
某(mou)小区部(bu)分业主以未入(ru)住为由拒绝缴纳物业费(fei)。调(diao)解(jie)员田文生上门了解(jie)到(dao)，业主对物业公司的管家态度、保安服务(wu)礼仪等比较满意(yi)，但因(yin)为未入(ru)住而产(chan)生心(xin)理不平衡。他释法说理解(jie)开业主“心(xin)结”，矛(mao)盾成功化解(jie)。
“我们划分的‘绿色’小区，业主总体上对物业服务(wu)比较满意(yi)，绝大多数业主能及时缴纳物业费(fei)，如果发生物业纠纷(fen)，由调(diao)解(jie)员调(diao)解(jie)，调(diao)解(jie)不成则进(jin)入(ru)诉讼程(cheng)序，由速(su)裁团队进(jin)行快速(su)审理并判决结案。”吴俊喜(xi)说。
针对“绿色”小区的治理经验(yan)，红(hong)旗(qi)区法院(yuan)发挥“府院(yuan)联动”机(ji)制作用，与区综治中心(xin)、区住建局建立联席会议、信息通报(bao)交流等制度，并就物业服务(wu)问题多次与市(shi)住建局、市(shi)物业协会商讨深化物业服务(wu)类案件的治理，健全完善物业纠纷(fen)化解(jie)机(ji)制，从源头预防物业纠纷(fen)，实现(xian)社区治理常态化和规范化，全面推进(jin)平安社区建设。（记者 赵红(hong)旗(qi)）