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距离2024年(nian)落下帷幕，还(hai)有2天不到的时间。
但变(bian)幻莫测的楼市，基(ji)本已(yi)经成定局。
而这一年(nian)也是(shi)深圳楼市最跌宕(dang)起伏的一年(nian)，楼市经历了过山车(che)式的行情。
先(xian)是(shi)2月闯年(nian)关，紧接着5月重(zhong)磅政策出台，9月在加(jia)码政策下，发出二次总攻。
总的来看，总算实现了“止(zhi)跌回暖”总目标。
政策大年(nian)
今年(nian)可谓(wei)是(shi)楼市的“政策大年(nian)”，政策的密度和(he)力(li)度也达到了史无前例的节奏。
根(gen)据中指(zhi)研究院数据显示，围绕“稳楼市”政策组合拳达780余条，包括(kuo)不仅限(xian)于降首付、松(song)绑限(xian)购、降税费、降利率、存量房收储、以旧换新，城中村改造、控土地供应等。
深圳也不例外，全年(nian)支持楼市的大小政策，多达十几项，平均每个(ge)月都(dou)推出了支持楼市的政策。
其(qi)中，5月以及9月更是(shi)迎来楼市的最强支持政策，放松(song)，恢(hui)复(fu)企业购置(zhi)住宅资(zi)格，跟进央行降首付，降房贷利率，取消限(xian)售，降“豪宅税”，取消一二手房“指(zhi)导价”等，为深圳楼市成交量释(shi)放了巨大的动力(li)。
以价换量
能够反映真实的市场状况的是(shi)二手住宅的交易买卖。
从成交量上看，今年(nian)深圳楼市二手住宅继续走出阴霾。
根(gen)据深圳房地产信息平台数据显示，深圳2024年(nian)1月1日(ri)—12月29日(ri)，二手住宅成交已(yi)达54176套，按照12月日(ri)均成交约400套的节奏，加(jia)上12月30日(ri)以及31日(ri)两天，深圳二手住宅成交量可达约5.49万套，同比上涨约66.36%。
这样的成交量，相比2021年(nian)的4.1万套，2022年(nian)的2.2万套，2023年(nian)的3.3万套，超出了万套以上。
虽然成交量大幅拉升，但价格方面，“9.26政”出台后，才出现稳住的迹象。
根(gen)据中指(zhi)研究院数据显示，2024年(nian)9月深圳二手房均价约67622元/平，2024年(nian)11月约67725元/平，而2023年(nian)11月深圳二手房均价约70854元/平。
这意味着，深圳二手住宅成交量大幅反弹的背后，是(shi)二手住宅成交价格的折让。
6个(ge)日(ri)光盘
2024年(nian)深圳的新房虽然经历了低(di)谷期，但接近(jin)四季度，在政策的大手之下，出现了年(nian)末翘尾现象。
新房住宅全年(nian)成交（2024年(nian)1月1日(ri)—12月29日(ri)）共计(ji)37521套，若算上12月30日(ri)以及31日(ri)成交数据，预计(ji)再增(zeng)加(jia)一两百(bai)套没问题。
这个(ge)成交量已(yi)经超过去年(nian)全年(nian)成交套数。
根(gen)据深圳房地产信息平台数据显示，2023年(nian)深圳共成交一手住宅31621套，同比下跌8.2%，是(shi)近(jin)5年(nian)来新房市场成交的最低(di)点。
相比之下，深圳2024年(nian)全年(nian)新房成交增(zeng)加(jia)约6000套。
价格方面，根(gen)据中指(zhi)研究院数据显示，深圳新房住宅2024年(nian)11月均价约52684元/㎡，同比微跌约0.74%，而2022年(nian)11月新房住宅均价约54266元/㎡。
虽然12月数据暂(zan)未(wei)公布，预计(ji)和(he)11月价格差距不会(hui)太大。
新房住宅成交总套数回暖，也意味着2024年(nian)各新盘的去化(hua)表现要比2023年(nian)好不少。
2023年(nian)“日(ri)光盘”数量仅4个(ge)，比2022年(nian)少了2个(ge)，为2021年(nian)的零头，分别为光明凤(feng)凰片(pian)区推售337套房源的光明深房里(li)，福田(tian)安托山推售237套房源的海德园A区，前海桂湾推售270套房源的前海时代(dai)尊府以及龙岗布吉推售152套房源的信义金御半山。
2024年(nian)相比之下，深圳楼市新房住宅推售115次诞生了6个(ge)日(ri)光盘，分别是(shi)福田(tian)安托山的海德园A区、龙华梅林关的深业上城学府、光明凤(feng)凰的中建观玥(yue)、坪山中心财富城弘德苑、龙岗大运的深铁阅云境、龙华梅林关的中建鹏宸云筑。
但这6个(ge)“日(ri)光盘”表现不一，有让价日(ri)光，也有“强行日(ri)光”。
光明凤(feng)凰的中建观玥(yue)、龙岗大运的深铁阅云境、龙华梅林关的中建鹏宸云筑开(kai)盘价格都(dou)低(di)于同地段过往(wang)新房价格，而坪山中心财富城弘德苑则出现获批房源613套，只推售318套房源，开(kai)盘当天实际(ji)推售163套的情况。
宗地之变(bian)
宗地之变(bian)，事关楼市3年(nian)。
2024年(nian)，深圳楼市一边是(shi)核心地段不断调规，一边是(shi)收缩的用地供应。
而今年(nian)深圳的住宅宗地出让，不到2020—2022年(nian)的六分之一，成为深圳近(jin)十年(nian)住宅用地供应最低(di)年(nian)份。
深圳楼市近(jin)10年(nian)宗地出让，最旺盛的年(nian)份，每年(nian)平均三十多宗用地出让。
最主要的原因是(shi)，新房库存去化(hua)压力(li)巨大，且年(nian)内出台了《自(zi)然资(zi)源部办公厅关于做(zuo)好2024年(nian)住宅用地供应有关工作的通知》，要求(qiu)商品住宅去化(hua)周期超过36个(ge)月的，应暂(zan)停新增(zeng)商品住宅用地出让；商品住宅去化(hua)周期在18个(ge)月（不含）-36个(ge)月之间的城市，动态(tai)确定其(qi)新出让的商品住宅用地面积上限(xian)。
但年(nian)内也诞生了深圳楼市历史的第(di)九宗百(bai)亿宗地，也是(shi)有史以来最贵地王——T107-0107宗地，同时也是(shi)年(nian)内全国最贵地王。
由“中海+华润联合体”以总价185.12亿拿下，起拍价126亿，溢价58.6亿，溢价率46.31%。
标志性事件
虽然深圳楼市整(zheng)体数据出现了反弹，但贯穿全年(nian)的市场，也诞生了不少标志性的事件。
比如人才房和(he)安居房逆市热销，“人才”深夜排(pai)队选房，位于宝安区的新城华苑572套人才房，安排(pai)了1693户选房
比如4月，学区房业主发出倡议，呼吁业主共同抵抗垄断小区和(he)打压小区房价的中介；
比如龙华梅林关一业主，采取了“现金抽奖”的方式卖房；
比如6月，龙华梅林关的新房项目，开(kai)发商迅速全员解散(san)，接入新房合作方而登上热搜；
再比如6月罗湖(hu)区清水河一老破小呼吁业主自(zi)筹资(zi)金拆除重(zhong)建小区。
所以，可以看到，看似(si)平静的楼市，每天都(dou)在上演着“拉锯战”。
作者 | 醉酒大鲨鱼