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出现了，兜底式开盘，为了去化，拼了。
为业绩，拼了
深圳的(de)新房，还是一如(ru)既往的(de)“卷”。
即(ji)使已经止跌回暖，也躲不(bu)过竞品(pin)的(de)攻防策略。
昨天（12月25日），位于龙(long)岗(gang)平湖的(de)远洋城启家园获批预售。
479套(tao)65—107平住宅，备案均价约35753元/㎡，单价区间约2.89万—4.06万/平，总价区间约229万—416万/套(tao)。
和市(shi)场来了一场大尺(chi)度的(de)对赌——
1、降价包退
2024年12月31日前购买远洋城，如(ru)出现同类(lei)房源降价的(de)，可无理由退换房
2、无理由退房
开盘当月购买远洋城，封顶前可享受无理由退房权益(yi)
（来源：网络）
也就是说，无论是降价还是出于买家的(de)个人喜好，不(bu)想要了，都(dou)可以退房。
只是降价理由退房，仅限12月31日前，无理由退房仅限12月31日前购房，但(dan)项目封顶前。
这也开创了深圳新房“无理由退房”的(de)先(xian)例，把电(dian)商(shang)网购无理由退货运用得娴熟(shu)自如(ru)。
可以说，为了卖房，回笼资金(jin)，营(ying)销策划(hua)团队们都(dou)拼了。
过去深圳虽然有新房为了去化，结合市(shi)场购房者的(de)心态，也曾推出过“保价的(de)对赌”邀约，但(dan)也仅限于承诺“降价补(bu)差(cha)价”的(de)层(ceng)面，并不(bu)会承诺无理由退房的(de)条件。
比如(ru)位于光明的(de)满京华金(jin)硕华府曾经推出保价营(ying)销方案——
信心承诺保价，降价补(bu)差(cha)价
保价的(de)对象仅限在满京华金(jin)硕华府首批推售单位集中选房当天成交的(de)客户(hu)
客户(hu)签署《满京华·金(jin)硕华府销售价格保价协议》之日起，至满京华·金(jin)硕华府全部住宅房源售罄之日止
这样的(de)做法，在新房价格起伏不(bu)定，降价打折趋势的(de)环境下(xia)，无异于是给了市(shi)场购房者一颗定心丸。
而实际上，在约两个月前开放营(ying)销中心展厅的(de)时候，远洋城就已经放出了“降价包退、无理由退房”以及(ji)其他优惠计划(hua)。
根据(ju)了解，远洋城启家园开展当天推出“开盘当周购买远洋城额(e)外(wai)99折、降价包退、无理由退房权益(yi)”。
这样的(de)营(ying)销策略，大概率冻资数据(ju)都(dou)不(bu)会太(tai)难看(kan)。
一方面，龙(long)岗(gang)已经属于非限购区，另一方面，封顶前无理由可退房，无论是出于购房消费冲动，还是好奇心理，都(dou)是一次心理保障。
但(dan)项目也并非百分百放开兜底底线。
针对降价包退邀约，仅限12月31日前，这就意味着远洋只承诺开盘期间不(bu)降价，之后的(de)顺销期如(ru)何，并不(bu)承诺。
按照目前新房环境，大概率也会顺应(ying)市(shi)场，若销售不(bu)畅，加入新房调价队伍，在所难免。
而针对无理由退房邀约，仅限12月31日前购房，且在规定在项目封顶前，才(cai)能无理由退房，这就意味着，购房者须开盘期购房签约，并且留意项目实际建设进度。
根据(ju)项目实地(di)建设进度来看(kan)，主体已经出地(di)面接近20层(ceng)，而项目1栋1-4单元最(zui)高层(ceng)数为47层(ceng)，交房时间预计是2027年上半年。
天量供应(ying)
无论是相比四年前同地(di)段的(de)新房项目，还是同片区相近地(di)段近一两年入市(shi)的(de)项目，远洋城启家园都(dou)是价格最(zui)卷的(de)一个。
要知道，1年前平湖的(de)新房均价还挺在“4”字头，而4年前平湖新房的(de)均价高峰去到约4.6万/平。
如(ru)今远洋城启家园无论是备案均价，还是起步单价，又或者总价门槛(kan)，都(dou)是最(zui)低的(de)一次。
3.57万/平的(de)备案均价，相比步行约1.9公里的(de)融湖盛世花园开盘备案均价还便宜(yi)约0.73万/平，而这还不(bu)算项目给出的(de)开盘折扣。
若算上真正的(de)开盘折扣优惠，价格还要更便宜(yi)。
而值得注意的(de)是，项目处于平湖中心的(de)范围，距离平湖枢纽(niu)站步行约2.2公里，距龙(long)岗(gang)平湖上一个体量达到百万级的(de)综合体融湖中心城步行约1.7公里，位置上相近。
但(dan)即(ji)便是这样，也无法避(bi)免需要通过价格让利的(de)方式获取市(shi)场份额(e)。
一方面，整个平湖的(de)供应(ying)实在太(tai)大了。
无论是竞品(pin)项目，还是项目自身(shen)的(de)后续开发以及(ji)其他城市(shi)更新项目的(de)陆续开发，未来必定是“天量”供应(ying)的(de)存在。
在远洋平湖的(de)在建项目版图(tu)中可以看(kan)到，城启家园周边的(de)施工和空(kong)地(di)范围非常大。
远洋城前身(shen)为平湖街道山厦旧村城市(shi)更新单元，总占地(di)面积约22.3万㎡，总规划(hua)建面69.3万㎡，其中住宅分6个地(di)块开发，规划(hua)1所九年制54班学校，全部建成后有22栋33-48层(ceng)的(de)住宅，2所18-43层(ceng)高的(de)办公。
而远洋城启家园只是一期的(de)三个地(di)块之一，6栋建筑，其中住宅4栋，共1032户(hu)，可售商(shang)品(pin)房688套(tao)，车位923个。
加上其他两个地(di)块，总规划(hua)房源3661套(tao)，其中商(shang)品(pin)房2641套(tao)（包含回迁房）。
除此以外(wai)，还有2期4个地(di)块待建，总规模超6600套(tao)住宅。
除此以外(wai)，从深圳平湖片区的(de)城市(shi)更新计划(hua)来看(kan)，整个更新版图(tu)中，远洋城更是占地(di)面积扎眼(yan)的(de)项目，后期加上金(jin)地(di)山厦项目、旭日工业区项目、特发辅城坳片区的(de)更新改(gai)造，后续供应(ying)规模基本可以预见。
并且更不(bu)要忘了，眼(yan)下(xia)平湖片区已经入市(shi)的(de)融湖盛世花园、合正新悦润园、融湖盛景花园、凤(feng)凰(huang)九里慧苑这几个新房项目，共计还有1246套(tao)住宅库存。
二(er)手房的(de)实际成交价也挺在3.5万—3.7万/平左右。
另一方面，这样的(de)项目，不(bu)管是放在整个深圳，还是对远洋自身(shen)来说，都(dou)是重量级项目。
山厦项目不(bu)仅在平湖片区占据(ju)了重要的(de)一席之地(di)，更是占据(ju)了远洋集团华南地(di)区土(tu)地(di)储备不(bu)小的(de)比例，还是远洋在深圳除了龙(long)华区德爱电(dian)子厂项目之外(wai)，土(tu)地(di)储备规模最(zui)大的(de)项目。
（来源：远洋集团2024年中期报告）
所以，对远洋来说，无论如(ru)何，首批住宅的(de)入市(shi)表现，都(dou)意义重大。
若去化表现良好，则验证了市(shi)场对项目的(de)接受度，更代(dai)表了整个平湖当前的(de)新房市(shi)场风向(xiang)。
若去化表现一般，则不(bu)管是对后续的(de)住宅加推，还是远洋的(de)资金(jin)都(dou)是一种考验。
毕竟首推住宅体量不(bu)算多，并且已经向(xiang)市(shi)场释放出了超预期的(de)价格和销售条件。
第三是，项目自身(shen)的(de)短板也明显。
项目紧(jin)邻广深铁路和广九铁路，自然少不(bu)了轨道长期带来的(de)噪音影响，尽管可以加装双层(ceng)中空(kong)玻璃，隔(ge)音，但(dan)室内长期居住的(de)情况下(xia)，也需要自然通风。
项目距离地(di)铁，超出步行的(de)舒适范围，地(di)图(tu)导航显示最(zui)近的(de)10号线平湖地(di)铁站距离是步行约2.2公里，未来虽然会有17号线山厦站（在建中），约直线800米，并且开通时间需要等待。
项目这次推售虽然是479套(tao)住宅，但(dan)远洋城启家园规划(hua)总户(hu)数为1032户(hu)，而停车位仅923个。
除此以外(wai)，项目周边还存在大量的(de)开发建设项目，片区配套(tao)设施兑现落地(di)还需要不(bu)少时间。
项目周边目前基本以居民房和工厂为主，城市(shi)面貌看(kan)起来一般。
所以，面对这些问(wen)题，很考验远洋城启家园的(de)控盘能力(li)。
作者 | 飞天小女警