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出现了，兜底式开盘(pan)，为了去化，拼了。
为业绩，拼了
深圳的新房，还(hai)是一如既往(wang)的“卷”。
即使已(yi)经(jing)止跌回暖，也躲不过(guo)竞(jing)品的攻防策略。
昨天（12月25日(ri)），位于(yu)龙岗平湖的远洋城启家园获批(pi)预售。
479套65—107平住宅，备案均价(jia)约35753元/㎡，单价(jia)区(qu)间约2.89万—4.06万/平，总(zong)价(jia)区(qu)间约229万—416万/套。
和市(shi)场来了一场大尺(chi)度的对赌——
1、降价(jia)包退
2024年12月31日(ri)前购买远洋城，如出现同类房源降价(jia)的，可无理由退换房
2、无理由退房
开盘(pan)当月购买远洋城，封顶(ding)前可享受(shou)无理由退房权益
（来源：网络(luo)）
也就是说，无论是降价(jia)还(hai)是出于(yu)买家的个人喜(xi)好，不想要了，都可以退房。
只是降价(jia)理由退房，仅限12月31日(ri)前，无理由退房仅限12月31日(ri)前购房，但项目封顶(ding)前。
这也开创了深圳新房“无理由退房”的先例(li)，把电商网购无理由退货运用(yong)得娴熟自(zi)如。
可以说，为了卖房，回笼资金，营销策划团队(dui)们(men)都拼了。
过(guo)去深圳虽然有新房为了去化，结合市(shi)场购房者的心态(tai)，也曾推出过(guo)“保价(jia)的对赌”邀约，但也仅限于(yu)承诺“降价(jia)补差价(jia)”的层面，并不会(hui)承诺无理由退房的条件。
比如位于(yu)光明的满京华金硕华府曾经(jing)推出保价(jia)营销方(fang)案——
信心承诺保价(jia)，降价(jia)补差价(jia)
保价(jia)的对象仅限在满京华金硕华府首批(pi)推售单位集中选(xuan)房当天成交的客户
客户签署《满京华·金硕华府销售价(jia)格保价(jia)协(xie)议》之日(ri)起，至满京华·金硕华府全(quan)部住宅房源售罄之日(ri)止
这样的做法，在新房价(jia)格起伏不定，降价(jia)打折趋(qu)势的环境下，无异于(yu)是给了市(shi)场购房者一颗定心丸。
而实际(ji)上，在约两个月前开放(fang)营销中心展厅的时候，远洋城就已(yi)经(jing)放(fang)出了“降价(jia)包退、无理由退房”以及其他优惠计划。
根据了解，远洋城启家园开展当天推出“开盘(pan)当周购买远洋城额外(wai)99折、降价(jia)包退、无理由退房权益”。
这样的营销策略，大概(gai)率冻资数据都不会(hui)太难(nan)看。
一方(fang)面，龙岗已(yi)经(jing)属于(yu)非限购区(qu)，另一方(fang)面，封顶(ding)前无理由可退房，无论是出于(yu)购房消费冲动，还(hai)是好奇心理，都是一次心理保障。
但项目也并非百分百放(fang)开兜底底线。
针对降价(jia)包退邀约，仅限12月31日(ri)前，这就意味着远洋只承诺开盘(pan)期间不降价(jia)，之后的顺销期如何，并不承诺。
按照目前新房环境，大概(gai)率也会(hui)顺应市(shi)场，若销售不畅，加入新房调(diao)价(jia)队(dui)伍，在所难(nan)免(mian)。
而针对无理由退房邀约，仅限12月31日(ri)前购房，且(qie)在规定在项目封顶(ding)前，才能无理由退房，这就意味着，购房者须开盘(pan)期购房签约，并且(qie)留意项目实际(ji)建设进度。
根据项目实地建设进度来看，主体(ti)已(yi)经(jing)出地面接近20层，而项目1栋1-4单元最高层数为47层，交房时间预计是2027年上半年。
天量(liang)供应
无论是相比四年前同地段的新房项目，还(hai)是同片区(qu)相近地段近一两年入市(shi)的项目，远洋城启家园都是价(jia)格最卷的一个。
要知道，1年前平湖的新房均价(jia)还(hai)挺在“4”字头，而4年前平湖新房的均价(jia)高峰去到约4.6万/平。
如今远洋城启家园无论是备案均价(jia)，还(hai)是起步单价(jia)，又或者总(zong)价(jia)门(men)槛，都是最低的一次。
3.57万/平的备案均价(jia)，相比步行约1.9公里的融湖盛世花园开盘(pan)备案均价(jia)还(hai)便宜约0.73万/平，而这还(hai)不算(suan)项目给出的开盘(pan)折扣。
若算(suan)上真正的开盘(pan)折扣优惠，价(jia)格还(hai)要更便宜。
而值得注意的是，项目处于(yu)平湖中心的范围，距离平湖枢纽站步行约2.2公里，距龙岗平湖上一个体(ti)量(liang)达到百万级的综合体(ti)融湖中心城步行约1.7公里，位置上相近。
但即便是这样，也无法避(bi)免(mian)需要通过(guo)价(jia)格让利的方(fang)式获取(qu)市(shi)场份额。
一方(fang)面，整个平湖的供应实在太大了。
无论是竞(jing)品项目，还(hai)是项目自(zi)身的后续开发以及其他城市(shi)更新项目的陆续开发，未来必(bi)定是“天量(liang)”供应的存在。
在远洋平湖的在建项目版图(tu)中可以看到，城启家园周边的施工和空地范围非常大。
远洋城前身为平湖街道山厦旧村城市(shi)更新单元，总(zong)占(zhan)地面积约22.3万㎡，总(zong)规划建面69.3万㎡，其中住宅分6个地块开发，规划1所九(jiu)年制54班学校，全(quan)部建成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办(ban)公。
而远洋城启家园只是一期的三个地块之一，6栋建筑，其中住宅4栋，共1032户，可售商品房688套，车位923个。
加上其他两个地块，总(zong)规划房源3661套，其中商品房2641套（包含回迁房）。
除(chu)此以外(wai)，还(hai)有2期4个地块待建，总(zong)规模超6600套住宅。
除(chu)此以外(wai)，从深圳平湖片区(qu)的城市(shi)更新计划来看，整个更新版图(tu)中，远洋城更是占(zhan)地面积扎眼的项目，后期加上金地山厦项目、旭日(ri)工业区(qu)项目、特发辅城坳片区(qu)的更新改造，后续供应规模基本可以预见。
并且(qie)更不要忘了，眼下平湖片区(qu)已(yi)经(jing)入市(shi)的融湖盛世花园、合正新悦润(run)园、融湖盛景花园、凤凰九(jiu)里慧苑这几个新房项目，共计还(hai)有1246套住宅库存。
二(er)手房的实际(ji)成交价(jia)也挺在3.5万—3.7万/平左右。
另一方(fang)面，这样的项目，不管是放(fang)在整个深圳，还(hai)是对远洋自(zi)身来说，都是重(zhong)量(liang)级项目。
山厦项目不仅在平湖片区(qu)占(zhan)据了重(zhong)要的一席之地，更是占(zhan)据了远洋集团华南(nan)地区(qu)土地储备不小的比例(li)，还(hai)是远洋在深圳除(chu)了龙华区(qu)德爱(ai)电子厂项目之外(wai)，土地储备规模最大的项目。
（来源：远洋集团2024年中期报告）
所以，对远洋来说，无论如何，首批(pi)住宅的入市(shi)表现，都意义重(zhong)大。
若去化表现良好，则验证了市(shi)场对项目的接受(shou)度，更代表了整个平湖当前的新房市(shi)场风向。
若去化表现一般，则不管是对后续的住宅加推，还(hai)是远洋的资金都是一种考(kao)验。
毕竟首推住宅体(ti)量(liang)不算(suan)多，并且(qie)已(yi)经(jing)向市(shi)场释放(fang)出了超预期的价(jia)格和销售条件。
第三是，项目自(zi)身的短板(ban)也明显。
项目紧邻广深铁路和广九(jiu)铁路，自(zi)然少不了轨道长期带(dai)来的噪音影响，尽管可以加装双层中空玻璃，隔音，但室内长期居住的情况下，也需要自(zi)然通风。
项目距离地铁，超出步行的舒适范围，地图(tu)导航显示最近的10号线平湖地铁站距离是步行约2.2公里，未来虽然会(hui)有17号线山厦站（在建中），约直线800米，并且(qie)开通时间需要等(deng)待。
项目这次推售虽然是479套住宅，但远洋城启家园规划总(zong)户数为1032户，而停车位仅923个。
除(chu)此以外(wai)，项目周边还(hai)存在大量(liang)的开发建设项目，片区(qu)配套设施兑现落地还(hai)需要不少时间。
项目周边目前基本以居民房和工厂为主，城市(shi)面貌(mao)看起来一般。
所以，面对这些问(wen)题，很考(kao)验远洋城启家园的控盘(pan)能力(li)。
作(zuo)者 | 飞天小女警