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（文(wen)/孙梅欣 编辑/张广凯(kai)）
2月20日，上海迎(ying)来2025年首场(chang)土拍，当天共(gong)有虹口、浦东新区、松江和奉贤4宗地块出让。最终4宗地块被金茂+庆隆联合(he)体、华润+越秀联合(he)体、国贸+金地+星狮联合(he)体、龙湖+建华联合(he)体分(fen)别斩获，本场(chang)土拍共(gong)计揽金159.26亿元(yuan)。
其中最获瞩目的(de)，是上午(wu)拍出的(de)虹口C080302单(dan)元(yuan)hk329-11地块地块。央企(qi)金茂+庆隆联合(he)体在竞价184轮之后，以89.64亿元(yuan)的(de)价格(ge)，拿下虹口地块，以38.2%的(de)溢(yi)价、楼面地价11.74万元(yuan)/平方米的(de)价格(ge)，成为上海虹口“新地王”。按照这一(yi)成本价，预计可售楼面价为12.5万元(yuan)/平方米。
这一(yi)楼面地价，仅次于去年8月绿城拿下的(de)上海徐汇斜(xie)土地块，和去年末宸嘉发展拿下的(de)徐汇龙华地块。斜(xie)土地块的(de)楼面地价为13.1万元(yuan)/平方米，龙华地块为12.6万元(yuan)/平方米，分(fen)列全国第单(dan)价第一(yi)、第二。
开年首场(chang)土拍，上海虹口地块就刷新了区域(yu)纪录，也让市场(chang)对从去年末延续的(de)市场(chang)表现为之期待。上海中原地产市场(chang)分(fen)析师卢文(wen)曦分(fen)析认为，有了高楼面地价的(de)烘托，让市场(chang)更(geng)期待小阳(yang)春的(de)到来。
竞拍184轮！上海内环再(zai)出稀缺地块
虹口地块位于曲阳(yang)板块，在曲阳(yang)南路以西，属于内环内位置。地块周(zhou)边相(xiang)当成熟，东南方是地标大盘瑞虹新城，生活配套(tao)齐全，太阳(yang)宫、月亮湾是板块内重要的(de)商(shang)业中心(xin)，由于地块发展成熟有稀缺性，虹口地块在出让之前，市场(chang)就有高价预期。
目前周(zhou)边可以参照的(de)楼盘价格(ge)如瑞虹新城，二手(shou)房售价超(chao)过16万元(yuan)/平方米，中粮(liang)瑞虹海景(jing)壹号(hao)价格(ge)约为17万元(yuan)/平方米，价格(ge)水平无疑给虹口地块预留了充足空间。
优越的(de)区位也让虹口地块颇具竞争(zheng)力，除了金茂+庆隆联合(he)体之外，还有中海、招商(shang)+绿城联合(he)体、保利发展、华润+越秀联合(he)体参与竞拍，现场(chang)竞争(zheng)颇为激烈，最终现场(chang)竞拍次数达到184轮。
值得注意的(de)是，近期金茂出手(shou)频(pin)繁，拿地颇为积(ji)极。在12月上海2024年的(de)最后一(yi)场(chang)土拍上，金茂和宝冶、招商(shang)分(fen)别组成联合(he)系，一(yi)举拿下3宗地块，成交金额超(chao)过百亿，展现了资(zi)金实力和加快(kuai)在上海土地储备的(de)决心(xin)。
事实上去年金茂在上海的(de)在售项目已经基本售完，今年只有早前和华润、建发联合(he)拿下的(de)桃浦地块，因此在去年末加快(kuai)补仓。而在年初就重仓市中心(xin)的(de)虹口地块，区域(yu)位置较年末郊区地块更(geng)为优越，可以看(kan)出金茂今年想走高端路线，实现利润最大化的(de)目标。
相(xiang)较于其他房企(qi)，联合(he)体之一(yi)的(de)庆隆集团知名度相(xiang)对较低，但实际则是投资(zi)界“老钱”。庆隆集团是新加坡老牌投资(zi)公司(si)，是新加坡知名房企(qi)，实控的(de)黄氏家族是新加坡银行业巨贾，在新加坡、马来西亚、中国等地都有投资(zi)。
庆隆集团早年就在上海设立投资(zi)公司(si)，在上海长风、新江湾有沁和园、沁风雅苑等住宅项目，以高端住宅产品为主，但近年来较少出现在土地市场(chang)上。
有意思的(de)是，本场(chang)土拍拿地的(de)新加坡“含量(liang)”颇高，除了拿下虹口的(de)庆隆，联合(he)国贸、金地拿下松江地块的(de)星狮地产，也是新加坡知名房企(qi)。早年金地商(shang)置收购了星狮股份，但近期星狮已经多次以资(zi)金方的(de)形(xing)式，出现在上海土拍市场(chang)。
在一(yi)定程(cheng)度上也表明(ming)，当价格(ge)回归到合(he)理(li)范围时，上海这样一(yi)线城市的(de)优质土地，仍然会获得资(zi)金的(de)高度青睐。
房企(qi)积(ji)极补仓释放回暖信号(hao)
除了虹口地块，浦口新区地块也是当天的(de)热门地块，有中海、建发、浦发、保利发展、招商(shang)、华润+越秀等6家拍卖主体参与。最终，华润+越秀联合(he)体以50.9亿元(yuan)价格(ge)、33.4%的(de)溢(yi)价拿下该(gai)宗地块，楼面地价约为7.47万元(yuan)/平方米。
这也是华润和越秀在浦东新区新杨思板块内合(he)作拿下的(de)第二宗宅地。去年11月，华润、越秀、中能建三家联合(he)体以总(zong)价78.969亿元(yuan)拿下了临(lin)近地块，当时的(de)楼面地价为7.44万元(yuan)/平方米。由此来看(kan)，年初这宗地块虽然容积(ji)率更(geng)高，但单(dan)价和去年基本持平。
在出让之前，浦东新城地块曾被市场(chang)寄予(yu)更(geng)高期望，市场(chang)普遍认为该(gai)宗地块也会打破区域(yu)纪录。但从最终出让结果来看(kan)，并未达到更(geng)高预期。
国贸+金地+星狮则以8.15亿元(yuan)的(de)总(zong)价、2.62万元(yuan)/平方米单(dan)价，拿下了松江新城地块。这宗地块也是当日出让总(zong)价和容积(ji)率最低的(de)地块，预计未来主打改善型住房群体。
另外龙湖+建华以约10.56亿元(yuan)总(zong)价，拿下了奉贤新城商(shang)住混用地块，楼面地价2.047万元(yuan)/平方米，为当日单(dan)价最低地块。
4宗地块悉数拍出揽金超(chao)过159亿元(yuan)，其中1宗还突破区域(yu)单(dan)价纪录，跻身全国榜单(dan)，上海首场(chang)土拍结果也让市场(chang)为之提振。加上2月19日公布的(de)1月全国70城房价中，上海二手(shou)房价格(ge)环比涨幅达到0.4%位居全国之首，似乎也给市场(chang)带来一(yi)丝“止跌(die)回稳”的(de)气息。
卢文(wen)曦表示，这场(chang)土拍释放了一(yi)些积(ji)极信号(hao)：“市场(chang)在转暖向(xiang)好，尤其对于高总(zong)价的(de)高端改善产品，市场(chang)预期较为乐(le)观，这一(yi)点在去年末的(de)二手(shou)房市场(chang)交易表现中也有所呈现，也促使房企(qi)拿地更(geng)为积(ji)极。”
“首场(chang)土拍4宗地块均溢(yi)价出让，也显示出对未来市场(chang)的(de)信心(xin)。”卢文(wen)曦表示，从结果来看(kan)仍有分(fen)化表现，市区2幅地块关注程(cheng)度高于郊区地块，国企(qi)、央企(qi)拿地的(de)坚决程(cheng)度也更(geng)高：“一(yi)方面预示未来市区房价还会向(xiang)上突破，另一(yi)方面，提升楼市持续好转的(de)预期。”