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中国网财经1月21日讯 日前，国家(jia)统计局发布了2024年全国房(fang)地产市场基本情(qing)况，多个指(zhi)标有所改善。国家(jia)统计局局长康义17日在国新办举行的新闻(wen)发布会上表示，近期房(fang)地产市场在政策组合(he)拳作用下积极变化增多，市场信(xin)心(xin)在逐步提振。随着(zhe)存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房(fang)地产市场有望继续改善。
2024年房(fang)地产销售端(duan)、投资端(duan)、融资端(duan)表现(xian)如何？2025年房(fang)地产行业前景如何？针对上述问题，中国网财经记者采访多位专家(jia)进行解读。
销售端(duan)：乐观情(qing)形下商品房(fang)销售面积或(huo)可止跌
国家(jia)统计局数据显示，2024年，新建商品房(fang)销售面积97385万平方米，比(bi)上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商品房(fang)销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动(dong)、二手房(fang)分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要(yao)受价格冲击。”天风研(yan)究房(fang)地产联(lian)合(he)首席分析师王雯表示，“但从时间维度看(kan)，对比(bi)2023年，得益(yi)于政策积极引导，单(dan)月销售增速整体(ti)呈修(xiu)复趋势，一三季度末为基本面边际转折点，量价企(qi)稳已具备基础。”
具体(ti)来看(kan)，2024年房(fang)地产行业继续呈调整态势，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为市场注入信(xin)心(xin)，行业呈阶段性回温态势，核心(xin)城市恢(hui)复尤为明显。
随着(zhe)“517”新政出台，6月商品房(fang)销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末以来房(fang)地产利好政策频出，中央政治局会议首次提出促进房(fang)地产市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信(xin)心(xin)、改善预期，推动(dong)房(fang)地产市场积极变化，10、11月销售数据持续改善，其中11月单(dan)月商品房(fang)销售面积和销售额同比(bi)全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看(kan)，2024年下半年以来，全国新建商品房(fang)销售额、销售面积累计同比(bi)降幅持续收窄，其中销售面积累计同比(bi)降幅已连续7个月收窄，销售额降幅连续8个月收窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收窄，市场信(xin)心(xin)有所修(xiu)复。
重点城市来看(kan)，据中指(zhi)研(yan)究院，10月重点100城新房(fang)销售面积同比(bi)结束16连跌，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策及集中网签推动(dong)下，多个重点城市市场成(cheng)交规模出现(xian)“翘尾”。
展望2025年，中指(zhi)研(yan)究指(zhi)数研(yan)究部总(zong)经理(li)曹晶晶认(ren)为新房(fang)销售恢(hui)复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房(fang)市场对新房(fang)“替代效应”等问题。
根据中指(zhi)研(yan)究院预测，中性情(qing)形下，预计2025年全国商品房(fang)销售面积同比(bi)下降6.3%，乐观情(qing)形下，若货币化安(an)置100万套城中村改造、收储存量房(fang)等政策加快落实，2025年全国商品房(fang)销售面积或(huo)可实现(xian)止跌。同时宏观经济(ji)运行企(qi)稳、居民就业和收入改善也是房(fang)地产止跌回稳的必要(yao)条件。
投资端(duan)：提供“好房(fang)子(zi)”的房(fang)企(qi)才会脱(tuo)颖而出
国家(jia)统计局数据显示，2024年，全国房(fang)地产开(kai)发投资100280亿元，比(bi)上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开(kai)发投资连续31个月负增长，开(kai)发投资水平仍处于历史低位。
“受土(tu)地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高(gao)企(qi)等因素影响，2024年行业土(tu)地投资与开(kai)发规模仍处于低位。”中诚信(xin)国际企(qi)业评(ping)级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指(zhi)出，2024年以来，大部分房(fang)企(qi)仍采取(qu)谨(jin)慎的开(kai)发及投资策略，整体(ti)土(tu)地投资及项目开(kai)发呈收缩态势，央国企(qi)仍是市场投资主力，城投托底土(tu)拍(pai)市场的情(qing)况较为明显。拿地开(kai)工率整体(ti)偏低，但房(fang)企(qi)出于稳健(jian)性考(kao)虑，新开(kai)盘的项目大多能够实现(xian)盈(ying)利。
“2024年，二手房(fang)成(cheng)交比(bi)重进一步上升，受制于市场需求转向(xiang)二手房(fang)市场，房(fang)企(qi)开(kai)发企(qi)业面临较大考(kao)验。”麟评(ping)居住大数据研(yan)究院首席分析师王小嫱(qiang)谈到(dao)，“未来房(fang)地产开(kai)发企(qi)业的集中度将会继续提升，市场对新房(fang)的产品要(yao)求越来越高(gao)，只有提供‘好房(fang)子(zi)’的房(fang)企(qi)才会在市场调整中脱(tuo)颖而出。”
“最近两年房(fang)企(qi)优(you)胜劣汰(tai)，一些拿地和新开(kai)工房(fang)企(qi)的资金状(zhuang)况是不错的，所以对于2025年房(fang)地产新开(kai)工指(zhi)标应持乐观态度。”新开(kai)工方面，上海易居房(fang)地产研(yan)究院副院长严跃进举例2025年1月各地出现(xian)了积极拿地现(xian)象，说明一些优(you)质房(fang)企(qi)在后续拿地新开(kai)工方面动(dong)力依然很足。
竣工方面，受开(kai)发投资和拿地等指(zhi)标的影响，竣工量也在收缩。严跃进指(zhi)出，2025年要(yao)从好房(fang)子(zi)的角(jiao)度持续做好保交房(fang)工作，同时加大对优(you)秀案例的积极宣传(chuan)。
展望2025年，严跃进预测房(fang)地产开(kai)发投资类指(zhi)标跌幅可控。同时，在系列金融和财政政策支持下，房(fang)地产开(kai)发投资指(zhi)标有结构(gou)方面的优(you)化，积极落实好“严控增量、优(you)化存量、提高(gao)质量”的导向(xiang)。
曹晶晶认(ren)为，盘活闲置存量土(tu)地将是2025年促进投资开(kai)工“止跌回稳”的关键，只有投资开(kai)工恢(hui)复，才能增加市场有效供应，推动(dong)市场进入新的循环。
融资端(duan)：更倚重企(qi)业自身经营能力
2024年房(fang)地产开(kai)发企(qi)业到(dao)位资金107661亿元，比(bi)上年下降17.0%，虽(sui)然行业到(dao)位资金降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体(ti)行业资金压力仍存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白名(ming)单(dan)”等政策亦不断(duan)推进，行业融资环境(jing)持续改善。
从政策方面来看(kan)，2024年1月，中央推动(dong)建立房(fang)地产融资协调机制，并要(yao)求各地政府积极落实，并在“924”新政中进一步提出加大“白名(ming)单(dan)”项目贷款投放(fang)力度;截至 2024年 11 月末，全国房(fang)地产“白名(ming)单(dan)”项目的投放(fang)金额已经超过 3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家(jia)发展改革(ge)委公布《关于全面推动(dong)基础设施领域不动(dong)产投资信(xin)托基金(REITS)项目常态化发行的通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行工作，2024年新成(cheng)立REITS产品数量达到(dao)29只，发行规模超640亿元，创历年新高(gao);截至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合(he)计发行规模达1609.69亿元。
此外,9月24日，央行将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至2026年末，该举措有利于进一步缓解房(fang)企(qi)在保交楼、现(xian)金流及偿债等方面的压力。
王雯认(ren)为，2024年融资端(duan)信(xin)用收缩力度较轻，更倚重企(qi)业自身经营能力。他具体(ti)分析，2024年房(fang)企(qi)到(dao)位资金继续缩减，较国内贷款，预收款、按揭贷同比(bi)降幅更大，反映信(xin)用收缩力度相对较轻，主要(yao)或(huo)源于供给侧出清程度已较高(gao)、白名(ming)单(dan)等融资政策对冲等因素，也反映自身经营回款能力对企(qi)业现(xian)金流影响逐步加大。
展望2025年，王小嫱(qiang)表示随着(zhe)政策的持续发力，如“白名(ming)单(dan)”项目贷款审批通过金额的增加等，房(fang)企(qi)的资金面总(zong)体(ti)压力或(huo)改善，但仍难以扭转下行态势，预计2025年房(fang)企(qi)到(dao)位资金降幅有望收窄至8%左右(you)。(作者：谭梦桐)