▲任大鹏。受访者供图

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本就(jiu)不能买，宅基地确权登记“房地一体(ti)”

新京(jing)报(bao)：不允许城(cheng)镇居民到农村购房、购宅基地，不允许退休干部到农村占地建(jian)房，背后的制度与法(fa)律依据是什么？

任大鹏：农村宅基地制度是保障农村居民户有所居的基本制度。“一户一宅”是农村宅基地管理的基本原则。

根据土地管理法(fa)等法(fa)律规定，宅基地的所有权归农民集体(ti)，符合条件的农村居民作为集体(ti)经济组织成员(yuan)，可(ke)以(yi)以(yi)户为单(dan)位依法(fa)申请取得(de)农村集体(ti)土地建(jian)住宅。根据2021年实施的土地管理法(fa)实施条例(li)第三十四条规定，申请取得(de)农村宅基地使用权需(xu)要具(ju)备以(yi)下要素，一是申请人(ren)必须是农村居民，二是必须以(yi)户为单(dan)位申请，三是要符合法(fa)定程序。所以(yi)，就(jiu)农村宅基地的权利主体(ti)而言，要与集体(ti)经济组织之间建(jian)立宅基地使用权的法(fa)律关系，其适格主体(ti)必须是农村集体(ti)经济组织成员(yuan)。

城(cheng)镇居民、退休干部等都不具(ju)有农村集体(ti)经济组织成员(yuan)身份，根据法(fa)律法(fa)规的规定，不属于农村宅基地的适格主体(ti)，因此不能到农村申请取得(de)农民宅基地。农村房屋(wu)的所有权与宅基地使用权具(ju)有不可(ke)分割的关系，按照宅基地确权登记的“房地一体(ti)”原则，城(cheng)镇居民到农村购房，必然要以(yi)取得(de)宅基地使用权为前提。城(cheng)镇居民依法(fa)不能取得(de)农村宅基地使用权，也就(jiu)当然不能到农村购房。退休干部也是如此，不具(ju)有获得(de)宅基地使用权的主体(ti)资格，到农村占地建(jian)房自然也没有法(fa)律依据。

新京(jing)报(bao)：宅基地属于集体(ti)所有，并无外部交易的通道。之所以(yi)强调禁止，是否已经出现变通的方式(shi)，可(ke)以(yi)由(you)集体(ti)经济组织之外的人(ren)，甚至(zhi)是城(cheng)市(shi)居民购买？

任大鹏：实践中，确实存在着农村宅基地私下买卖的现象。依据法(fa)律和政(zheng)策规定，农村宅基地的资格权主体(ti)，只(zhi)限于农村集体(ti)经济组织成员(yuan)。农村集体(ti)经济组织法(fa)明确规定了集体(ti)经济组织成员(yuan)的认定条件，不具(ju)有集体(ti)成员(yuan)资格，也就(jiu)当然不具(ju)有申请取得(de)宅基地的权利。为此，集体(ti)经济组织以(yi)外的人(ren)购买农村宅基地，其行为应属无效。

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禁令背后，是保障公平(ping)与保护农民利益(yi)

新京(jing)报(bao)：为何不允许城(cheng)镇居民、退休干部到农村购房、建(jian)房？这一规定的目的是什么？

任大鹏：中央一号文件的上述规定，其政(zheng)策考量(liang)的核心是，第一，城(cheng)镇居民到农村购房购宅基地或者退休干部到农村建(jian)房，会挤压有限的农村集体(ti)建(jian)设用地资源，甚至(zhi)会挤占农用地，威胁耕(geng)地红线。第二，农村宅基地归集体(ti)所有，申请取得(de)农村宅基地使用权是农村居民作为集体(ti)经济组织成员(yuan)独(du)有的基本权利，尤(you)其是很(hen)多地方集体(ti)土地资源短缺，本集体(ti)经济组织成员(yuan)即使符合条件也不见得(de)能够取得(de)宅基地，需(xu)要通过多种方式(shi)保障农村居民户有所居的权利。非农村集体(ti)经济组织成员(yuan)取得(de)宅基地，会损害农村集体(ti)经济组织成员(yuan)的法(fa)定权利，导致不公平(ping)现象。第三，农村宅基地制度在相关法(fa)律中有明确规定，不具(ju)备主体(ti)资格的主体(ti)取得(de)宅基地使用权，于法(fa)无据。

新京(jing)报(bao)：也有声音认为，干部退休后回乡置产，可(ke)以(yi)帮助乡村发展，如何理解这两(liang)者之间的关系？

任大鹏：中央政(zheng)策和相关法(fa)律，切实鼓励各类要素包(bao)括人(ren)才要素融入乡村振兴中。乡村振兴促(cu)进法(fa)第二十八条第二款和第三款也有明确规定，地方政(zheng)府要支(zhi)持和引导各类人(ren)才服务乡村振兴，乡镇、村集体(ti)也应当为返乡入乡，提供必要的生产生活服务和相关福利待遇。退休官员(yuan)等人(ren)才返乡，对于实现乡村振兴目标提供人(ren)才支(zhi)撑，是必要的，依法(fa)为返乡人(ren)才提供必要的生产生活条件，也确实有助于人(ren)才在乡村做出贡献。

但(dan)是，支(zhi)持人(ren)才返乡，与允许其在农村购房和购买农民宅基地，是两(liang)个不同的概念。这里有两(liang)个问题需(xu)要厘清，一是退休干部返乡，并不见得(de)一定属于乡村振兴人(ren)才返乡。二是对人(ren)才的支(zhi)持方式(shi)有多种形式(shi)，例(li)如在居住保障上，土地管理法(fa)第六十二条第六款规定，“鼓励农村集体(ti)经济组织及其成员(yuan)盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”返乡人(ren)才租住农民的闲置住宅，同样可(ke)以(yi)解决其必需(xu)的生活条件。

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亮相一号文件，更具(ju)政(zheng)策导向性

新京(jing)报(bao)：如果(guo)允许农村房屋(wu)、宅基地自由(you)交易，会出现怎样的问题？

任大鹏：农村宅基地具(ju)有特殊属性，其使用权行使主体(ti)、权利内容和权利行使的限制等，在法(fa)律中有明确规定，因此不属于可(ke)以(yi)自由(you)流通的财产。如果(guo)允许农村房屋(wu)和宅基地自由(you)交易，会损害农村集体(ti)经济组织及其成员(yuan)的权利，损害相关法(fa)律的权威性。

新京(jing)报(bao)：这种禁止已在法(fa)律和此前的部委要求中明确体(ti)现，为何还要出现在中央一号文件中继续强调？

任大鹏：对于农村宅基地的管理，需(xu)要遵循土地管理法(fa)、土地管理法(fa)实施条例(li)等法(fa)律法(fa)规确立的制度。与相关部门的规定相比，今(jin)年中央一号文件针对性地对于城(cheng)镇居民到农村购房、购宅基地和退休干部到农村占地建(jian)房做出禁止性规定，更具(ju)政(zheng)策导向性和权威性，对于切实深化农村土地制度改革，赋(fu)予农民更加充(chong)分的财产权益(yi)具(ju)有重要意义。同时(shi)，禁令的实施，意味着相关制度会进一步明确和细化，有助于妥善处理人(ren)才下乡和农村宅基地管理过程中出现的矛盾，有效矫正(zheng)在农村宅基地管理中存在的一些错(cuo)误做法(fa)。

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禁止购房购地，是否会影响“新农人(ren)”？

新京(jing)报(bao)：这些年，我国(guo)一直在鼓励盘活宅基地等农村闲置资源，禁令是否会影响资源盘活？

任大鹏：农村宅基地问题具(ju)有历(li)史和现实复杂性。关于农村宅基地改革，中央多次强调要稳慎推进。从实践看，随着大量(liang)农民向城(cheng)市(shi)迁徙，农村宅基地闲置状况显著，导致了各项建(jian)设中紧缺的建(jian)设用地资源浪费。各地在盘活利用闲置宅基地改革的试点过程中，有很(hen)多创(chuang)新和探索。根据中央要求，闲置宅基地及其他(ta)资源的盘活利用，必须符合相关法(fa)律的规定，切实做到改革于法(fa)有据。如根据乡村振兴促(cu)进法(fa)第六十七条的规定，盘活农村存量(liang)建(jian)设用地，应当优先满足乡村产业、公共服务设施和农民住宅用地合理需(xu)求。

新京(jing)报(bao)：到乡村创(chuang)业的年轻人(ren)，也会产生置产需(xu)求，如果(guo)一直租房，是否会影响“新农人(ren)”的热情？怎么才能让乡村留住这些人(ren)才？

任大鹏：年轻人(ren)返乡创(chuang)业，对于乡村产业发展和文化繁荣等，都具(ju)有重要意义，各地应当采取多种激励措施引导城(cheng)市(shi)人(ren)才下乡，推动专(zhuan)业人(ren)才服务乡村。有条件的地方，可(ke)以(yi)为新农人(ren)购房或者租住农民房屋(wu)给予补贴，但(dan)不应当允许新农人(ren)等通过购买农村宅基地和农民住宅的方式(shi)解决生活条件。乡村要留住人(ren)才，更重要的是为年轻人(ren)提供就(jiu)业和发展机会，而不是突破法(fa)律和政(zheng)策的边界。

值班编辑(ji) 古丽