随(sui)着“517”新政出台(tai)，6月商品房销售(shou)额降幅大(da)幅收窄，随(sui)后政策利好效应边际递减(jian)，市场迅速回落，7、8月跌幅有(you)所扩大(da)。9月末以来房地产利好政策频(pin)出，中央政治局会议首次提(ti)出促进房地产市场止跌回稳的表述，旨在提(ti)振市场信心、改善预期，推动房地产市场积极变化，10、11月销售(shou)数据持续改善，其中11月单月商品房销售(shou)面积和销售(shou)额同(tong)比全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。

从数据上来看，2024年下半年以来，全国新建商品房销售(shou)额、销售(shou)面积累计同(tong)比降幅持续收窄，其中销售(shou)面积累计同(tong)比降幅已连续7个月收窄，销售(shou)额降幅连续8个月收窄，尤其是(shi)四季度以来累计降幅较快收窄，市场信心有(you)所修(xiu)复。

重点城市来看，据中指研究院，10月重点100城新房销售(shou)面积同(tong)比结束16连跌，四季度销售(shou)持续回升，12月在“减(jian)税(shui)”政策及集中网签(qian)推动下，多个重点城市市场成交规模出现“翘尾”。

展望2025年，中指研究指数研究部(bu)总经理曹晶晶认为新房销售(shou)恢复仍(reng)面临一些挑战(zhan)，如：居民收入预期尚(shang)未根(gen)本性扭转、有(you)效供给(gei)不足、二手房市场对新房“替代效应”等(deng)问题。

根(gen)据中指研究院预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销售(shou)面积同(tong)比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收储存量房等(deng)政策加快落实，2025年全国商品房销售(shou)面积或(huo)可实现止跌。同(tong)时宏观经济运行企稳、居民就(jiu)业和收入改善也是(shi)房地产止跌回稳的必要条件。

投资端：提(ti)供“好房子”的房企才会脱颖而出

国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿(yi)元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大(da)0.6个百分点，较2023年降幅扩大(da)1.1个百分点。开发投资连续31个月负增长，开发投资水(shui)平仍(reng)处于历史低位。

“受土地供给(gei)量价齐跌、销售(shou)持续下滑、库存规模高企等(deng)因(yin)素影响，2024年行业土地投资与(yu)开发规模仍(reng)处于低位。”中诚信国际企业评级(ji)部(bu)分析师侯一甲表示。

侯一甲指出，2024年以来，大(da)部(bu)分房企仍(reng)采取谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收缩态(tai)势，央国企仍(reng)是(shi)市场投资主力，城投托底(di)土拍市场的情况较为明显。拿地开工率整体偏(pian)低，但房企出于稳健性考(kao)虑，新开盘的项目大(da)多能(neng)够实现盈(ying)利。

“2024年，二手房成交比重进一步上升，受制(zhi)于市场需求转向二手房市场，房企开发企业面临较大(da)考(kao)验。”麟评居住大(da)数据研究院首席(xi)分析师王小嫱谈到，“未来房地产开发企业的集中度将会继续提(ti)升，市场对新房的产品要求越来越高，只有(you)提(ti)供‘好房子’的房企才会在市场调整中脱颖而出。”

“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地和新开工房企的资金状况是(shi)不错的，所以对于2025年房地产新开工指标应持乐观态(tai)度。”新开工方面，上海易居房地产研究院副院长严跃(yue)进举例2025年1月各(ge)地出现了积极拿地现象，说明一些优质房企在后续拿地新开工方面动力依然(ran)很足。

竣工方面，受开发投资和拿地等(deng)指标的影响，竣工量也在收缩。严跃(yue)进指出，2025年要从好房子的角度持续做好保交房工作，同(tong)时加大(da)对优秀案例的积极宣传。

展望2025年，严跃(yue)进预测房地产开发投资类指标跌幅可控。同(tong)时，在系列金融和财政政策支持下，房地产开发投资指标有(you)结构方面的优化，积极落实好“严控增量、优化存量、提(ti)高质量”的导(dao)向。

曹晶晶认为，盘活(huo)闲(xian)置存量土地将是(shi)2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键(jian)，只有(you)投资开工恢复，才能(neng)增加市场有(you)效供应，推动市场进入新的循环(huan)。

融资端：更倚重企业自身经营能(neng)力

2024年房地产开发企业到位资金107661亿(yi)元，比上年下降17.0%，虽然(ran)行业到位资金降幅连续收窄9个月，但降幅较2023年扩大(da)4.6个百分点，整体行业资金压力仍(reng)存。

2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白(bai)名单”等(deng)政策亦(yi)不断推进，行业融资环(huan)境持续改善。

从政策方面来看，2024年1月，中央推动建立房地产融资协调机制(zhi)，并要求各(ge)地政府积极落实，并在“924”新政中进一步提(ti)出加大(da)“白(bai)名单”项目贷(dai)款投放力度;截至 2024年 11 月末，全国房地产“白(bai)名单”项目的投放金额已经超过 3.6万亿(yi)元，预计全年将超过4万亿(yi)元。

公(gong)募REITS方面,2024年7月26日，国家发展改革(ge)委公(gong)布《关于全面推动基础设施领域(yu)不动产投资信托基金(REITS)项目常态(tai)化发行的通知》(1014号文)，部(bu)署推进REITS常态(tai)化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿(yi)元，创历年新高;截至2024年末，公(gong)募REITS产品数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿(yi)元。

此外,9月24日，央行将“金融16条”和经营性物业贷(dai)款两项政策延期至2026年末，该举措有(you)利于进一步缓解房企在保交楼、现金流及偿债等(deng)方面的压力。

王雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻(qing)，更倚重企业自身经营能(neng)力。他具体分析，2024年房企到位资金继续缩减(jian)，较国内贷(dai)款，预收款、按揭贷(dai)同(tong)比降幅更大(da)，反映(ying)信用收缩力度相对较轻(qing)，主要或(huo)源于供给(gei)侧出清程度已较高、白(bai)名单等(deng)融资政策对冲等(deng)因(yin)素，也反映(ying)自身经营回款能(neng)力对企业现金流影响逐步加大(da)。

展望2025年，王小嫱表示随(sui)着政策的持续发力，如“白(bai)名单”项目贷(dai)款审批通过金额的增加等(deng)，房企的资金面总体压力或(huo)改善，但仍(reng)难以扭转下行态(tai)势，预计2025年房企到位资金降幅有(you)望收窄至8%左右(you)。(作者：谭梦桐)