（来源：网络(luo)）

也就是说，无论是降价还是出于买(mai)家(jia)的个人喜好，不(bu)想要了(le)，都可以退房。

只是降价理由退房，仅限12月31日前，无理由退房仅限12月31日前购房，但项目封顶前。

这(zhe)也开创了(le)深圳新房“无理由退房”的先例，把电商(shang)网购无理由退货运用得娴熟自如。

可以说，为了(le)卖(mai)房，回(hui)笼(long)资金，营销策划团队们都拼了(le)。

过去深圳虽(sui)然有新房为了(le)去化，结合市场购房者的心态，也曾推出过“保价的对赌”邀约，但也仅限于承诺“降价补差价”的层面，并不(bu)会承诺无理由退房的条件。

比(bi)如位(wei)于光明的满京华金硕华府曾经推出保价营销方案——

信心承诺保价，降价补差价

保价的对象仅限在满京华金硕华府首批(pi)推售(shou)单位(wei)集中选房当天成(cheng)交的客户

客户签署(shu)《满京华·金硕华府销售(shou)价格保价协议》之日起，至满京华·金硕华府全部住(zhu)宅房源售(shou)罄之日止

这(zhe)样的做法，在新房价格起伏不(bu)定，降价打折趋势的环境下，无异于是给了(le)市场购房者一(yi)颗定心丸。

而实际上(shang)，在约两个月前开放(fang)营销中心展厅(ting)的时候，远(yuan)洋城就已经放(fang)出了(le)“降价包退、无理由退房”以及其他优惠(hui)计划。

根(gen)据了(le)解，远(yuan)洋城启家(jia)园开展当天推出“开盘当周购买(mai)远(yuan)洋城额外99折、降价包退、无理由退房权益”。

这(zhe)样的营销策略，大概率冻资数据都不(bu)会太难(nan)看。

一(yi)方面，龙岗已经属于非限购区，另(ling)一(yi)方面，封顶前无理由可退房，无论是出于购房消费冲动，还是好奇心理，都是一(yi)次心理保障(zhang)。

但项目也并非百(bai)分百(bai)放(fang)开兜底底线。

针对降价包退邀约，仅限12月31日前，这(zhe)就意味着远(yuan)洋只承诺开盘期间不(bu)降价，之后的顺销期如何，并不(bu)承诺。

按(an)照目前新房环境，大概率也会顺应市场，若销售(shou)不(bu)畅，加入新房调价队伍，在所难(nan)免。

而针对无理由退房邀约，仅限12月31日前购房，且在规定在项目封顶前，才能无理由退房，这(zhe)就意味着，购房者须开盘期购房签约，并且留(liu)意项目实际建设(she)进度(du)。

根(gen)据项目实地建设(she)进度(du)来看，主(zhu)体已经出地面接近20层，而项目1栋1-4单元最高层数为47层，交房时间预计是2027年(nian)上(shang)半年(nian)。

天量供应

无论是相比(bi)四年(nian)前同地段的新房项目，还是同片区相近地段近一(yi)两年(nian)入市的项目，远(yuan)洋城启家(jia)园都是价格最卷的一(yi)个。

要知(zhi)道(dao)，1年(nian)前平湖的新房均价还挺在“4”字(zi)头，而4年(nian)前平湖新房的均价高峰去到约4.6万/平。

如今(jin)远(yuan)洋城启家(jia)园无论是备案均价，还是起步单价，又或者总(zong)价门(men)槛，都是最低的一(yi)次。

3.57万/平的备案均价，相比(bi)步行约1.9公里的融湖盛世花(hua)园开盘备案均价还便宜约0.73万/平，而这(zhe)还不(bu)算项目给出的开盘折扣。

若算上(shang)真正的开盘折扣优惠(hui)，价格还要更便宜。

而值得注意的是，项目处于平湖中心的范围，距(ju)离(li)平湖枢纽站步行约2.2公里，距(ju)龙岗平湖上(shang)一(yi)个体量达到百(bai)万级的综合体融湖中心城步行约1.7公里，位(wei)置上(shang)相近。

但即便是这(zhe)样，也无法避免需要通过价格让利的方式获取市场份额。

一(yi)方面，整个平湖的供应实在太大了(le)。

无论是竞品项目，还是项目自身的后续开发以及其他城市更新项目的陆续开发，未来必(bi)定是“天量”供应的存在。

在远(yuan)洋平湖的在建项目版图中可以看到，城启家(jia)园周边的施(shi)工和空地范围非常大。

远(yuan)洋城前身为平湖街道(dao)山厦(sha)旧村城市更新单元，总(zong)占地面积(ji)约22.3万㎡，总(zong)规划建面69.3万㎡，其中住(zhu)宅分6个地块开发，规划1所九(jiu)年(nian)制54班学校，全部建成(cheng)后有22栋33-48层的住(zhu)宅，2所18-43层高的办公。

而远(yuan)洋城启家(jia)园只是一(yi)期的三(san)个地块之一(yi)，6栋建筑，其中住(zhu)宅4栋，共1032户，可售(shou)商(shang)品房688套(tao)，车(che)位(wei)923个。

加上(shang)其他两个地块，总(zong)规划房源3661套(tao)，其中商(shang)品房2641套(tao)（包含回(hui)迁房）。

除此以外，还有2期4个地块待(dai)建，总(zong)规模超6600套(tao)住(zhu)宅。

除此以外，从(cong)深圳平湖片区的城市更新计划来看，整个更新版图中，远(yuan)洋城更是占地面积(ji)扎眼的项目，后期加上(shang)金地山厦(sha)项目、旭日工业区项目、特发辅城坳(ao)片区的更新改造，后续供应规模基本可以预见。

并且更不(bu)要忘了(le)，眼下平湖片区已经入市的融湖盛世花(hua)园、合正新悦润园、融湖盛景花(hua)园、凤凰九(jiu)里慧苑这(zhe)几个新房项目，共计还有1246套(tao)住(zhu)宅库存。

二手房的实际成(cheng)交价也挺在3.5万—3.7万/平左(zuo)右(you)。

另(ling)一(yi)方面，这(zhe)样的项目，不(bu)管是放(fang)在整个深圳，还是对远(yuan)洋自身来说，都是重量级项目。

山厦(sha)项目不(bu)仅在平湖片区占据了(le)重要的一(yi)席之地，更是占据了(le)远(yuan)洋集团华南地区土地储备不(bu)小的比(bi)例，还是远(yuan)洋在深圳除了(le)龙华区德爱(ai)电子厂项目之外，土地储备规模最大的项目。

（来源：远(yuan)洋集团2024年(nian)中期报(bao)告）

所以，对远(yuan)洋来说，无论如何，首批(pi)住(zhu)宅的入市表现，都意义重大。

若去化表现良好，则(ze)验证了(le)市场对项目的接受度(du)，更代表了(le)整个平湖当前的新房市场风向。

若去化表现一(yi)般，则(ze)不(bu)管是对后续的住(zhu)宅加推，还是远(yuan)洋的资金都是一(yi)种考验。

毕竟首推住(zhu)宅体量不(bu)算多，并且已经向市场释(shi)放(fang)出了(le)超预期的价格和销售(shou)条件。

第三(san)是，项目自身的短板也明显。

项目紧邻广深铁路和广九(jiu)铁路，自然少不(bu)了(le)轨道(dao)长期带来的噪(zao)音影响，尽管可以加装(zhuang)双(shuang)层中空玻(bo)璃，隔音，但室内长期居住(zhu)的情况下，也需要自然通风。

项目距(ju)离(li)地铁，超出步行的舒适(shi)范围，地图导航显示最近的10号线平湖地铁站距(ju)离(li)是步行约2.2公里，未来虽(sui)然会有17号线山厦(sha)站（在建中），约直线800米，并且开通时间需要等待(dai)。

项目这(zhe)次推售(shou)虽(sui)然是479套(tao)住(zhu)宅，但远(yuan)洋城启家(jia)园规划总(zong)户数为1032户，而停车(che)位(wei)仅923个。

除此以外，项目周边还存在大量的开发建设(she)项目，片区配套(tao)设(she)施(shi)兑现落地还需要不(bu)少时间。

项目周边目前基本以居民(min)房和工厂为主(zhu)，城市面貌看起来一(yi)般。

所以，面对这(zhe)些问题(ti)，很考验远(yuan)洋城启家(jia)园的控盘能力。

作者 | 飞天小女警