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中国网财(cai)经12月27日(ri)讯 12月24日(ri)至25日(ri)，全国住房城乡建设工作会(hui)议在北京召开。会(hui)议对2024年4大板块的重点任务进行(xing)了盘点，提出了2024年房地产市场出现积极变(bian)化。会(hui)议还明确了2025年全国住建工作的五项重点任务。
专家在接受中国网记者采访时表示，2025年，持续用力推动房地产市场止跌回稳是重中之重，乐观情形下，若(ruo)城中村改造及收储存量房等加快(kuai)落实，居(ju)民置业意愿提升，2025年全国商(shang)品房销售面积或可实现止跌。
2024年房地产市场出现积极变(bian)化
会(hui)议指出，2024年房地产市场出现积极变(bian)化。
10月、11月新建商(shang)品房交易(yi)网签面积连(lian)续2个月同比、环比双增长(chang)；保交房攻坚战完(wan)成既定目标，已交付住房338万套；地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制(zhi)，“白名单”项目扩围增效；主要大中城市编制(zhi)实施(shi)2024年住房发展年度计划；城中村改造扩围至300多个城市，实施(shi)城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套(间(jian))；建设筹集配(pei)售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套(间(jian))；支持全国2050万缴存人提取(qu)住房公积金2402亿元用于支付房租，通过试点累计100多万名灵(ling)活就业人员纳入制(zhi)度覆盖范围。
“房地产市场的积极变(bian)化，并不是交易(yi)量稳定单维度的考核，而是多重目标的实现。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国网财(cai)经记者采访时表示。
在李宇嘉看来，房地产市场的积极变(bian)化既体(ti)现在市场止跌回稳，也体(ti)现在防风险，既有需(xu)求端降门槛等传统纾困措施(shi)，也有白名单机制(zhi)、城中村改造等纾困创新模式(shi)，既有传统模式(shi)稳市场，也需(xu)要新模式(shi)……
此外，会(hui)议上还提出，好(hao)房子建设有序推进，举办中国建筑科技展，集中展出167项数字(zi)化、工业化、智能化发展的新成果、新技术、新应用，重点展示新建好(hao)房子、旧改好(hao)房子样板。发布《好(hao)住房技术导则》，引导房企积极建设好(hao)房子。
“这是未来住房发展增量空间(jian)的重要内容。”李宇嘉认(ren)为，2024年，住建部一直在探索好(hao)房子的技术指标，建设导则等，目前取(qu)得了积极的进展，基础(chu)制(zhi)度和(he)标准初步形成。下一步将在各地落地，满足最广泛(fan)群体(ti)的改善型住房需(xu)求。
2025年“止跌回稳”仍排任务首位
本次会(hui)议明确了2025年全国住建工作的五项重点任务，分别为持续用力推动房地产市场止跌回稳，推动构(gou)建房地产发展新模式(shi)，大力实施(shi)城市更新，打造“中国建造”升级版和(he)建设安全、舒适(shi)、绿色、智慧的好(hao)房子。
值得一提的是，“持续用力推进房地产市场止跌回稳”位居(ju)五大任务之首。
具体(ti)来看，会(hui)议从供需(xu)两方(fang)面明确了具体(ti)举措发力稳住楼市。需(xu)求方(fang)面，会(hui)议强调要把“四个取(qu)消、四个降低、两个增加”各项存量政策和(he)增量政策坚决落实到位。
大力支持刚性和(he)改善性住房需(xu)求。中指研究院政策研究总(zong)监陈文静预计，核心城市限制(zhi)性政策有望进一步优化，北上深继续放松限购政策；降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易(yi)税费等均具备空间(jian)。
有效发挥(hui)住房公积金支持作用。据中指监测，2024年各地出台公积金相关政策超400条，从提高贷款额度上限、支持支付首付款、延长(chang)还款期(qi)限、优化套数认(ren)定等方(fang)面进行(xing)优化调整，其中，针对多孩家庭提高贷款额度上限是多城公积金政策的侧重点之一。
“此次会(hui)议，关于住房公积金的提法被明显(xian)单列，意味着 2025 年住房公积金的政策会(hui)持续发力，是各地要明确的重点方(fang)向。”上海易(yi)居(ju)房地产研究院副院长(chang)严跃(yue)进指出。
“如各地继续提高公积金贷款额度、延长(chang)贷款期(qi)限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大。”在陈文静看来，全国层面降低公积金贷款利率也存在一定预期(qi)。
加力实施(shi)城中村和(he)危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础(chu)上继续扩大城中村改造规模。
“2025年城中村改造的配(pei)套政策有望继续完(wan)善，加快(kuai)城中村改造节奏(zou)。”陈文静谈到，“随着各项配(pei)套政策跟进落实，货币化安置城中村改造或将在2025年新房销售中发挥(hui)实质性带(dai)动作用，将是促进新房销售止跌回稳的关键举措之一。”
记者了解到，近期(qi)部分城市已通过城中村改造专项借款、房票安置结合的方(fang)式(shi)，实现了较好(hao)的新房销售去化，如郑州。
供给(gei)方(fang)面，本次会(hui)议继续强调商(shang)品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，重点提及要增加保障房供给(gei)。
从政策强调的排序来看，严跃(yue)进认(ren)为，商(shang)品房的工作要比保障房的工作更需(xu)要重视。他还指出，商(shang)品房的工作也发生了重大变(bian)化，从增量转(zhuan)向了存量。
展望2025年，陈文静认(ren)为应完(wan)善存量商(shang)品房收储政策。在收购主体(ti)、收购价格和(he)住房用途方(fang)面给(gei)予城市政府更大自主权。同时，多措并举盘活商(shang)办用房，存量商(shang)办用房转(zhuan)为租赁房或是重要方(fang)向。
此外，陈文静还表示落实专项债收购存量闲置土地政策，继续完(wan)善相关配(pei)套政策，加速推动土地“去库存”，改善市场供求关系(xi)及企业资金状况也将是供给(gei)端明年的重点工作之一。
推动构(gou)建房地产发展新模式(shi)
本次会(hui)议还明确了推动构(gou)建房地产发展新模式(shi)的五个方(fang)面，包括：一是加快(kuai)发展保障性住房，增加改善性住房特别是好(hao)房子供给(gei)；二是建立“人房地钱”要素联动机制(zhi)；三是有力有序推行(xing)现房销售，优化预售资金监管；四是加快(kuai)建立房屋全生命周(zhou)期(qi)安全管理制(zhi)度；五是完(wan)善房地产全过程监管。
“2024年对于改善型需(xu)求，更多从需(xu)求端或购房端入手。但此次会(hui)议比较明确提及改善性住房的供给(gei)，尤其是和(he)好(hao)房子进行(xing)结合。”在严跃(yue)进看来，完(wan)善住房供应体(ti)系(xi)是房地产发展新模式(shi)5项工作的首要内容。相关房企应积极研究一系(xi)列涉及改善型住房的拿地和(he)开发投资等内容，持续优化产品设计。
值得一提的是，根据中指研究院监测，目前全国已有多地在新供应地块中持续优化容积率和(he)计容规则，引导和(he)鼓励(li)房企打造更优质的产品，提升购房者居(ju)住体(ti)验。
陈文静预计后续将有更多城市继续优化供给(gei)端政策，为“好(hao)房子”供给(gei)提供支持。而“好(hao)房子”不断放量，也有望进一步引导改善性住房需(xu)求释放，促进市场修复。
“未来商(shang)品房和(he)保障房都(dou)要以需(xu)定供。”对于推动建立“人房地钱”要素联动新机制(zhi)，李宇嘉认(ren)为，目的是摸清(qing)底数(有多少(shao)房、有多少(shao)人)厘清(qing)需(xu)求，这样供应出来的房子才不会(hui)过剩。
展望2025年，根据“中国房地产业中长(chang)期(qi)发展动态模型”测算，中性情形下，陈文静预计2025年全国商(shang)品房销售面积同比小幅下降；乐观情形下，若(ruo)城中村改造及收储存量房等加快(kuai)落实，居(ju)民置业意愿提升，2025年全国商(shang)品房销售面积或可实现止跌。(作者：谭梦桐)