（来源：网络）

也(ye)就是说，无论是降价还是出于买家的个人喜好，不想要(yao)了，都(dou)可以退房。

只是降价理由退房，仅限(xian)12月(yue)31日前，无理由退房仅限(xian)12月(yue)31日前购(gou)房，但项(xiang)目封顶前。

这也(ye)开创了深圳新房“无理由退房”的先例，把电商网购(gou)无理由退货运(yun)用得娴熟(shu)自如。

可以说，为(wei)了卖(mai)房，回笼资(zi)金，营销策划团队们都(dou)拼了。

过(guo)去(qu)深圳虽然有新房为(wei)了去(qu)化，结合市场购(gou)房者的心态，也(ye)曾推出过(guo)“保价的对赌”邀约，但也(ye)仅限(xian)于承诺“降价补差价”的层面，并不会承诺无理由退房的条件。

比如位于光明的满京华金硕华府曾经推出保价营销方案——

信心承诺保价，降价补差价

保价的对象仅限(xian)在满京华金硕华府首批推售单位集中(zhong)选房当天成交的客户

客户签署《满京华·金硕华府销售价格保价协(xie)议(yi)》之日起(qi)，至满京华·金硕华府全部住宅房源售罄之日止

这样的做法，在新房价格起(qi)伏不定，降价打折趋势的环境下，无异于是给了市场购(gou)房者一颗定心丸。

而(er)实际上，在约两(liang)个月(yue)前开放营销中(zhong)心展厅的时候，远洋城就已经放出了“降价包退、无理由退房”以及其他(ta)优惠(hui)计划。

根(gen)据了解，远洋城启家园开展当天推出“开盘(pan)当周(zhou)购(gou)买远洋城额外99折、降价包退、无理由退房权益”。

这样的营销策略(lue)，大概率冻资(zi)数据都(dou)不会太难看。

一方面，龙(long)岗已经属于非限(xian)购(gou)区(qu)，另一方面，封顶前无理由可退房，无论是出于购(gou)房消费冲动，还是好奇心理，都(dou)是一次心理保障。

但项(xiang)目也(ye)并非百分百放开兜底底线。

针(zhen)对降价包退邀约，仅限(xian)12月(yue)31日前，这就意味着远洋只承诺开盘(pan)期间不降价，之后的顺销期如何，并不承诺。

按照目前新房环境，大概率也(ye)会顺应市场，若销售不畅，加入新房调价队伍，在所难免。

而(er)针(zhen)对无理由退房邀约，仅限(xian)12月(yue)31日前购(gou)房，且(qie)在规定在项(xiang)目封顶前，才能无理由退房，这就意味着，购(gou)房者须开盘(pan)期购(gou)房签约，并且(qie)留意项(xiang)目实际建(jian)设进度(du)。

根(gen)据项(xiang)目实地建(jian)设进度(du)来看，主体已经出地面接近20层，而(er)项(xiang)目1栋1-4单元最(zui)高层数为(wei)47层，交房时间预计是2027年上半年。

天量供应

无论是相比四年前同地段(duan)的新房项(xiang)目，还是同片(pian)区(qu)相近地段(duan)近一两(liang)年入市的项(xiang)目，远洋城启家园都(dou)是价格最(zui)卷的一个。

要(yao)知道(dao)，1年前平湖(hu)的新房均价还挺在“4”字头，而(er)4年前平湖(hu)新房的均价高峰去(qu)到(dao)约4.6万/平。

如今远洋城启家园无论是备案均价，还是起(qi)步单价，又或者总价门(men)槛，都(dou)是最(zui)低的一次。

3.57万/平的备案均价，相比步行约1.9公里的融湖(hu)盛世(shi)花园开盘(pan)备案均价还便宜约0.73万/平，而(er)这还不算(suan)项(xiang)目给出的开盘(pan)折扣。

若算(suan)上真正的开盘(pan)折扣优惠(hui)，价格还要(yao)更便宜。

而(er)值得注意的是，项(xiang)目处于平湖(hu)中(zhong)心的范围，距离平湖(hu)枢纽站步行约2.2公里，距龙(long)岗平湖(hu)上一个体量达到(dao)百万级的综合体融湖(hu)中(zhong)心城步行约1.7公里，位置上相近。

但即便是这样，也(ye)无法避免需(xu)要(yao)通过(guo)价格让利的方式获取市场份额。

一方面，整(zheng)个平湖(hu)的供应实在太大了。

无论是竞品项(xiang)目，还是项(xiang)目自身(shen)的后续开发(fa)以及其他(ta)城市更新项(xiang)目的陆续开发(fa)，未来必定是“天量”供应的存在。

在远洋平湖(hu)的在建(jian)项(xiang)目版图中(zhong)可以看到(dao)，城启家园周(zhou)边的施工和空(kong)地范围非常大。

远洋城前身(shen)为(wei)平湖(hu)街道(dao)山(shan)厦旧村(cun)城市更新单元，总占地面积约22.3万㎡，总规划建(jian)面69.3万㎡，其中(zhong)住宅分6个地块开发(fa)，规划1所九(jiu)年制(zhi)54班学校，全部建(jian)成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办(ban)公。

而(er)远洋城启家园只是一期的三个地块之一，6栋建(jian)筑，其中(zhong)住宅4栋，共1032户，可售商品房688套(tao)，车位923个。

加上其他(ta)两(liang)个地块，总规划房源3661套(tao)，其中(zhong)商品房2641套(tao)（包含回迁房）。

除此以外，还有2期4个地块待建(jian)，总规模超6600套(tao)住宅。

除此以外，从深圳平湖(hu)片(pian)区(qu)的城市更新计划来看，整(zheng)个更新版图中(zhong)，远洋城更是占地面积扎眼的项(xiang)目，后期加上金地山(shan)厦项(xiang)目、旭日工业区(qu)项(xiang)目、特发(fa)辅城坳片(pian)区(qu)的更新改造，后续供应规模基本可以预见。

并且(qie)更不要(yao)忘了，眼下平湖(hu)片(pian)区(qu)已经入市的融湖(hu)盛世(shi)花园、合正新悦润园、融湖(hu)盛景花园、凤凰九(jiu)里慧苑这几个新房项(xiang)目，共计还有1246套(tao)住宅库存。

二手房的实际成交价也(ye)挺在3.5万—3.7万/平左右。

另一方面，这样的项(xiang)目，不管是放在整(zheng)个深圳，还是对远洋自身(shen)来说，都(dou)是重量级项(xiang)目。

山(shan)厦项(xiang)目不仅在平湖(hu)片(pian)区(qu)占据了重要(yao)的一席之地，更是占据了远洋集团华南地区(qu)土地储(chu)备不小的比例，还是远洋在深圳除了龙(long)华区(qu)德爱电子厂项(xiang)目之外，土地储(chu)备规模最(zui)大的项(xiang)目。

（来源：远洋集团2024年中(zhong)期报告）

所以，对远洋来说，无论如何，首批住宅的入市表(biao)现，都(dou)意义重大。

若去(qu)化表(biao)现良好，则验证了市场对项(xiang)目的接受(shou)度(du)，更代表(biao)了整(zheng)个平湖(hu)当前的新房市场风向。

若去(qu)化表(biao)现一般，则不管是对后续的住宅加推，还是远洋的资(zi)金都(dou)是一种(zhong)考验。

毕竟首推住宅体量不算(suan)多，并且(qie)已经向市场释(shi)放出了超预期的价格和销售条件。

第三是，项(xiang)目自身(shen)的短(duan)板也(ye)明显。

项(xiang)目紧邻广深铁路和广九(jiu)铁路，自然少不了轨道(dao)长期带来的噪音影(ying)响，尽管可以加装双层中(zhong)空(kong)玻璃，隔(ge)音，但室内长期居住的情况下，也(ye)需(xu)要(yao)自然通风。

项(xiang)目距离地铁，超出步行的舒适范围，地图导航显示最(zui)近的10号(hao)线平湖(hu)地铁站距离是步行约2.2公里，未来虽然会有17号(hao)线山(shan)厦站（在建(jian)中(zhong)），约直线800米，并且(qie)开通时间需(xu)要(yao)等待。

项(xiang)目这次推售虽然是479套(tao)住宅，但远洋城启家园规划总户数为(wei)1032户，而(er)停车位仅923个。

除此以外，项(xiang)目周(zhou)边还存在大量的开发(fa)建(jian)设项(xiang)目，片(pian)区(qu)配套(tao)设施兑现落地还需(xu)要(yao)不少时间。

项(xiang)目周(zhou)边目前基本以居民房和工厂为(wei)主，城市面貌看起(qi)来一般。

所以，面对这些问(wen)题，很考验远洋城启家园的控盘(pan)能力。

作者 | 飞天小女(nu)警