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或许(xu)，只(zhi)有土(tu)豪村才能救房(fang)地产(chan)。
困在(zai)资金上
最近佛山一个土(tu)豪村借(jie)钱给(gei)开发商推动村里旧改的事，上了新闻。
这个村子(zi)是位于佛山市南海区桂城街道的永胜(sheng)村，位置可以说是佛山南海区相当不错(cuo)的地段。
从地理(li)位置来看，步(bu)行1.5公里范围(wei)内临近广佛线的千(qian)灯湖站以及金融高新区站，近距(ju)离可上广佛江珠高速，区域内还有南海全民健身体育公园(yuan)以及万达广场，是佛山非常繁华的新商圈。
周边的小区，也是佛山最贵(gui)的地段。
在(zai)中介平台上显示，永胜(sheng)村所在(zai)位置的片区千(qian)灯湖片区，挂盘均价达到了2.6万/平。
其中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府挂盘均价约2.9万/平，保利花园(yuan)一期挂盘约3.6万/平，保利花园(yuan)二期挂盘均价约3.9万/平，保利花园(yuan)三期挂盘均价约4.2万/平。
这样的地段位置，无(wu)论是村民，还是当地推动村落改造的大(da)手(shou)，都对(dui)永胜(sheng)村的蝶(die)变寄予厚望。
从2016年提及改造开始，到2019年被正式落实开发合(he)作方，已经过去六七年。
但如今，随着房(fang)地产(chan)行业(ye)周期的变化，永胜(sheng)村的拆(chai)迁旧改也陷入了困局。
所以作为佛山备受关注的旧改项目，也不得不进行“自救”。
根据永胜(sheng)村1月发出的公告显示，整个永胜(sheng)村拆(chai)除已经达到63%，旧改的首期回迁住宅倒(dao)是已经交付，入住率达到100%，但是剩余还有54%的村民无(wu)法回迁，并且回迁遥遥无(wu)期。
考虑到合(he)作的开发商出现资金短缺，导(dao)致项目进度迟滞，无(wu)法正常推进，计划把收(shou)到的土(tu)地出让(rang)金拿出来，垫资推动二期回迁安置住宅建设。
具体的垫资方案(an)为——
将永胜(sheng)村出让(rang)金返(fan)还款以垫付资金的形(xing)式，借(jie)款给(gei)开发商，优先建设二期回迁房(fang)，共(gong)计约7.86亿元，还不够(gou)的由永胜(sheng)经济社自有资金投(tou)入。
这样的举(ju)措，也为全国的旧改解(jie)困，提供(gong)了一个样本。
一来可以推动旧改建设，保证开发商交楼任务(wu)，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生态，提升周边城市面貌，恢复经济生态。
三来尽管以借(jie)款的方式垫资，但永胜(sheng)村建立了土(tu)地监管账户，可以进行专款专用，便于资金使用监督，确保资金监管，同(tong)时(shi)也能进行工程进度的监督，最大(da)程度保障交楼，促进开发企业(ye)开发销售。
四来即便未来开发方无(wu)法偿还借(jie)款，大(da)概率也还有一定的协(xie)议抵扣或担保。
不改是常态
对(dui)于有资金实力的旧改村落，很多时(shi)候涉及的是股份合(he)作社。
永胜(sheng)村旧改之所以能够(gou)继续(xu)推动项目，更多仰仗的是永胜(sheng)村的实力，也是广东(dong)首个探索旧村改造与村集体收(shou)益平衡的案(an)例。
根据永胜(sheng)股份经济合(he)作社公布的财务(wu)收(shou)支(zhi)预算方案(an)显示，光经营收(shou)入就达到3101.93万元，投(tou)资收(shou)益达到1671.4万元，加上其他(ta)收(shou)入，总收(shou)入4781.93万元。
差(cha)不多半个小目标的收(shou)入，而整个预算支(zhi)出为641.88万元。
去年年中也曾(ceng)公布过一次预分红方案(an)，拿出976.69万元分给(gei)2273名村民。
所以这样的村集体经济，完全有能力支(zhi)撑项目的推进。
而这样有实力的村集体，在(zai)东(dong)莞(guan)、广州、深(shen)圳都并不罕见。
每(mei)年广深(shen)莞(guan)的“土(tu)豪村”晒分红，都能吸引(yin)一波关注。
比如去年南海的庄(zhuang)边村、胜(sheng)利村，禅城的郊(jiao)边村、鄱阳村等。
但并非每(mei)个旧改项目，背后都拥有一个有实力的合(he)作社，是否(fou)能够(gou)效(xiao)仿永胜(sheng)村的做法，也需要(yao)看股份合(he)作社的实力或者村民的意愿。
能够(gou)依靠自身摸出一条路子(zi)，得到“资金”的救赎(shu)的，毕竟是少数。
最明显的，一些(xie)未拆(chai)改的项目，等来的或许(xu)不是拆(chai)迁的推进，而是不拆(chai)了，或者直接搁置了。
拆(chai)迁旧改进度龟速。
尤其一些(xie)成本高，规模大(da)的项目。
像深(shen)圳一些(xie)旧改项目，成本非常高，拆(chai)迁难度大(da)。
比如深(shen)圳南山区域的海雅百货大(da)楼城市更新项目，在(zai)2022年旧改方案(an)批复后，却被发现去年11月签约新的商业(ye)并重新招商。
比如宝安区航城街道草围(wei)旧村及南片区城市更新单(dan)元失效(xiao)，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深(shen)圳备受关注的八(ba)卦岭(ling)旧改项目，2019年被纳入福田区棚户区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得向官方询问，得到的答复却是“正统筹开展老旧住宅区改造新政研(yan)究工作，待新政策出台后将参照国家省(sheng)市最新政策，结(jie)合(he)各楼栋宗(zong)地面积、现状功能、权(quan)利人(ren)意愿等情况，分类分片，科学施(shi)策”。
所以，旧改项目等着等着，也有可能不改了。
未来的旧改，或许(xu)只(zhi)有资金真正落实的项目，才能成功翻身。
作者 | 醉酒大(da)鲨(sha)鱼