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中国网财(cai)经1月21日讯 日前，国家统计局发布了2024年全(quan)国房(fang)地产市(shi)场基(ji)本情况，多(duo)个(ge)指标有(you)所改善。国家统计局局长康义17日在国新(xin)办(ban)举行(xing)的新(xin)闻发布会上表示，近(jin)期房(fang)地产市(shi)场在政策组(zu)合(he)拳作用下积极(ji)变化(hua)增多(duo)，市(shi)场信心在逐步提振。随着(zhe)存量政策和增量政策的有(you)效落实，下阶段(duan)房(fang)地产市(shi)场有(you)望继续改善。
2024年房(fang)地产销售端、投资端、融资端表现如何？2025年房(fang)地产行(xing)业前景如何？针对上述问题，中国网财(cai)经记者采访多(duo)位专家进行(xing)解读。
销售端：乐观情形下商(shang)品房(fang)销售面积或可(ke)止跌
国家统计局数据显示，2024年，新(xin)建商(shang)品房(fang)销售面积97385万平(ping)方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个(ge)百分点。新(xin)建商(shang)品房(fang)销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个(ge)百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房(fang)分流等多(duo)因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价(jia)格冲击。”天风(feng)研究房(fang)地产联合(he)首席分析师王雯表示，“但从时(shi)间维度看，对比2023年，得益于政策积极(ji)引(yin)导，单月销售增速(su)整体呈修复趋势，一三季度末为基(ji)本面边际转折点，量价(jia)企(qi)稳已具备(bei)基(ji)础。”
具体来看，2024年房(fang)地产行(xing)业继续呈调整态势，上半年的“517”新(xin)政和下半年的“924”新(xin)政，为市(shi)场注入信心，行(xing)业呈阶段(duan)性回温态势，核心城市(shi)恢(hui)复尤为明显。
随着(zhe)“517”新(xin)政出台，6月商(shang)品房(fang)销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市(shi)场迅(xun)速(su)回落，7、8月跌幅有(you)所扩大。9月末以来房(fang)地产利好政策频(pin)出，中央政治局会议(yi)首次提出促进房(fang)地产市(shi)场止跌回稳的表述，旨(zhi)在提振市(shi)场信心、改善预期，推动房(fang)地产市(shi)场积极(ji)变化(hua)，10、11月销售数据持(chi)续改善，其中11月单月商(shang)品房(fang)销售面积和销售额同比全(quan)年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半年以来，全(quan)国新(xin)建商(shang)品房(fang)销售额、销售面积累(lei)计同比降幅持(chi)续收窄，其中销售面积累(lei)计同比降幅已连续7个(ge)月收窄，销售额降幅连续8个(ge)月收窄，尤其是四季度以来累(lei)计降幅较快收窄，市(shi)场信心有(you)所修复。
重点城市(shi)来看，据中指研究院，10月重点100城新(xin)房(fang)销售面积同比结束16连跌，四季度销售持(chi)续回升，12月在“减税”政策及集中网签推动下，多(duo)个(ge)重点城市(shi)市(shi)场成交规模(mo)出现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新(xin)房(fang)销售恢(hui)复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚未根(gen)本性扭转、有(you)效供给不(bu)足、二手房(fang)市(shi)场对新(xin)房(fang)“替代效应”等问题。
根(gen)据中指研究院预测，中性情形下，预计2025年全(quan)国商(shang)品房(fang)销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若(ruo)货币化(hua)安置100万套城中村改造、收储存量房(fang)等政策加快落实，2025年全(quan)国商(shang)品房(fang)销售面积或可(ke)实现止跌。同时(shi)宏观经济运(yun)行(xing)企(qi)稳、居民就业和收入改善也是房(fang)地产止跌回稳的必要条件。
投资端：提供“好房(fang)子”的房(fang)企(qi)才会脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全(quan)国房(fang)地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个(ge)百分点，较2023年降幅扩大1.1个(ge)百分点。开发投资连续31个(ge)月负增长，开发投资水平(ping)仍处于历(li)史低位。
“受土地供给量价(jia)齐跌、销售持(chi)续下滑、库存规模(mo)高企(qi)等因素影响，2024年行(xing)业土地投资与开发规模(mo)仍处于低位。”中诚信国际企(qi)业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来，大部分房(fang)企(qi)仍采取谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收缩态势，央国企(qi)仍是市(shi)场投资主力，城投托底土拍(pai)市(shi)场的情况较为明显。拿地开工率整体偏低，但房(fang)企(qi)出于稳健(jian)性考虑，新(xin)开盘的项目大多(duo)能够实现盈利。
“2024年，二手房(fang)成交比重进一步上升，受制于市(shi)场需求转向二手房(fang)市(shi)场，房(fang)企(qi)开发企(qi)业面临较大考验(yan)。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱(qiang)谈(tan)到，“未来房(fang)地产开发企(qi)业的集中度将会继续提升，市(shi)场对新(xin)房(fang)的产品要求越来越高，只有(you)提供‘好房(fang)子’的房(fang)企(qi)才会在市(shi)场调整中脱颖而出。”
“最近(jin)两年房(fang)企(qi)优胜劣汰，一些拿地和新(xin)开工房(fang)企(qi)的资金(jin)状况是不(bu)错的，所以对于2025年房(fang)地产新(xin)开工指标应持(chi)乐观态度。”新(xin)开工方面，上海易居房(fang)地产研究院副院长严跃进举例2025年1月各地出现了积极(ji)拿地现象，说明一些优质房(fang)企(qi)在后续拿地新(xin)开工方面动力依然(ran)很(hen)足。
竣工方面，受开发投资和拿地等指标的影响，竣工量也在收缩。严跃进指出，2025年要从好房(fang)子的角度持(chi)续做好保交房(fang)工作，同时(shi)加大对优秀案例的积极(ji)宣传。
展望2025年，严跃进预测房(fang)地产开发投资类指标跌幅可(ke)控。同时(shi)，在系(xi)列金(jin)融和财(cai)政政策支持(chi)下，房(fang)地产开发投资指标有(you)结构方面的优化(hua)，积极(ji)落实好“严控增量、优化(hua)存量、提高质量”的导向。
曹晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只有(you)投资开工恢(hui)复，才能增加市(shi)场有(you)效供应，推动市(shi)场进入新(xin)的循环。
融资端：更倚重企(qi)业自身经营能力
2024年房(fang)地产开发企(qi)业到位资金(jin)107661亿元，比上年下降17.0%，虽(sui)然(ran)行(xing)业到位资金(jin)降幅连续收窄9个(ge)月，但降幅较2023年扩大4.6个(ge)百分点，整体行(xing)业资金(jin)压力仍存。
2024年以来行(xing)业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不(bu)断推进，行(xing)业融资环境(jing)持(chi)续改善。
从政策方面来看，2024年1月，中央推动建立房(fang)地产融资协调机制，并要求各地政府积极(ji)落实，并在“924”新(xin)政中进一步提出加大“白名单”项目贷款投放力度;截至 2024年 11 月末，全(quan)国房(fang)地产“白名单”项目的投放金(jin)额已经超过(guo) 3.6万亿元，预计全(quan)年将超过(guo)4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家发展改革委公布《关于全(quan)面推动基(ji)础设施领域不(bu)动产投资信托基(ji)金(jin)(REITS)项目常态化(hua)发行(xing)的通知》(1014号(hao)文)，部署推进REITS常态化(hua)发行(xing)工作，2024年新(xin)成立REITS产品数量达到29只，发行(xing)规模(mo)超640亿元，创历(li)年新(xin)高;截至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合(he)计发行(xing)规模(mo)达1609.69亿元。
此外,9月24日，央行(xing)将“金(jin)融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至2026年末，该举措有(you)利于进一步缓解房(fang)企(qi)在保交楼、现金(jin)流及偿债等方面的压力。
王雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企(qi)业自身经营能力。他具体分析，2024年房(fang)企(qi)到位资金(jin)继续缩减，较国内贷款，预收款、按揭(jie)贷同比降幅更大，反映信用收缩力度相对较轻，主要或源于供给侧出清程(cheng)度已较高、白名单等融资政策对冲等因素，也反映自身经营回款能力对企(qi)业现金(jin)流影响逐步加大。
展望2025年，王小嫱(qiang)表示随着(zhe)政策的持(chi)续发力，如“白名单”项目贷款审批通过(guo)金(jin)额的增加等，房(fang)企(qi)的资金(jin)面总体压力或改善，但仍难(nan)以扭转下行(xing)态势，预计2025年房(fang)企(qi)到位资金(jin)降幅有(you)望收窄至8%左右。(作者：谭梦桐)