▲任(ren)大鹏。受(shou)访者供图

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本就不能买，宅基地确权登记(ji)“房地一体”

新京报：不允许城镇居民到农村购房、购宅基地，不允许退休干部到农村占地建房，背后的制度与(yu)法律(lu)依据是什么？

任(ren)大鹏：农村宅基地制度是保障农村居民户有所居的基本制度。“一户一宅”是农村宅基地管理(li)的基本原(yuan)则。

根据土地管理(li)法等(deng)法律(lu)规(gui)定，宅基地的所有权归农民集体，符合条件(jian)的农村居民作为集体经济组(zu)织成员，可(ke)以以户为单位依法申请(qing)取(qu)得农村集体土地建住宅。根据2021年实施(shi)的土地管理(li)法实施(shi)条例(li)第三(san)十四条规(gui)定，申请(qing)取(qu)得农村宅基地使用权需要(yao)具备以下要(yao)素，一是申请(qing)人必须是农村居民，二是必须以户为单位申请(qing)，三(san)是要(yao)符合法定程序(xu)。所以，就农村宅基地的权利主体而言，要(yao)与(yu)集体经济组(zu)织之间建立宅基地使用权的法律(lu)关系，其适格主体必须是农村集体经济组(zu)织成员。

城镇居民、退休干部等(deng)都不具有农村集体经济组(zu)织成员身份，根据法律(lu)法规(gui)的规(gui)定，不属于农村宅基地的适格主体，因此不能到农村申请(qing)取(qu)得农民宅基地。农村房屋的所有权与(yu)宅基地使用权具有不可(ke)分割的关系，按(an)照宅基地确权登记(ji)的“房地一体”原(yuan)则，城镇居民到农村购房，必然要(yao)以取(qu)得宅基地使用权为前提。城镇居民依法不能取(qu)得农村宅基地使用权，也就当然不能到农村购房。退休干部也是如此，不具有获得宅基地使用权的主体资格，到农村占地建房自然也没有法律(lu)依据。

新京报：宅基地属于集体所有，并无(wu)外部交易的通道。之所以强调禁止，是否已经出现(xian)变通的方式(shi)，可(ke)以由集体经济组(zu)织之外的人，甚至是城市居民购买？

任(ren)大鹏：实践中，确实存在着(zhe)农村宅基地私下买卖的现(xian)象。依据法律(lu)和政策规(gui)定，农村宅基地的资格权主体，只限于农村集体经济组(zu)织成员。农村集体经济组(zu)织法明确规(gui)定了集体经济组(zu)织成员的认定条件(jian)，不具有集体成员资格，也就当然不具有申请(qing)取(qu)得宅基地的权利。为此，集体经济组(zu)织以外的人购买农村宅基地，其行为应属无(wu)效。

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禁令(ling)背后，是保障公平与(yu)保护农民利益

新京报：为何不允许城镇居民、退休干部到农村购房、建房？这一规(gui)定的目的是什么？

任(ren)大鹏：中央一号文件(jian)的上述规(gui)定，其政策考量的核心是，第一，城镇居民到农村购房购宅基地或者退休干部到农村建房，会挤(ji)压有限的农村集体建设用地资源，甚至会挤(ji)占农用地，威(wei)胁耕地红(hong)线。第二，农村宅基地归集体所有，申请(qing)取(qu)得农村宅基地使用权是农村居民作为集体经济组(zu)织成员独有的基本权利，尤其是很多地方集体土地资源短缺，本集体经济组(zu)织成员即使符合条件(jian)也不见得能够(gou)取(qu)得宅基地，需要(yao)通过多种方式(shi)保障农村居民户有所居的权利。非农村集体经济组(zu)织成员取(qu)得宅基地，会损害(hai)农村集体经济组(zu)织成员的法定权利，导致不公平现(xian)象。第三(san)，农村宅基地制度在相关法律(lu)中有明确规(gui)定，不具备主体资格的主体取(qu)得宅基地使用权，于法无(wu)据。

新京报：也有声音认为，干部退休后回(hui)乡置(zhi)产，可(ke)以帮助乡村发展，如何理(li)解这两(liang)者之间的关系？

任(ren)大鹏：中央政策和相关法律(lu)，切实鼓励各(ge)类要(yao)素包括人才要(yao)素融入乡村振兴(xing)中。乡村振兴(xing)促进法第二十八条第二款和第三(san)款也有明确规(gui)定，地方政府要(yao)支持和引导各(ge)类人才服务乡村振兴(xing)，乡镇、村集体也应当为返乡入乡，提供必要(yao)的生产生活服务和相关福利待遇。退休官员等(deng)人才返乡，对于实现(xian)乡村振兴(xing)目标提供人才支撑，是必要(yao)的，依法为返乡人才提供必要(yao)的生产生活条件(jian)，也确实有助于人才在乡村做出贡献(xian)。

但是，支持人才返乡，与(yu)允许其在农村购房和购买农民宅基地，是两(liang)个不同的概念。这里有两(liang)个问(wen)题需要(yao)厘清(qing)，一是退休干部返乡，并不见得一定属于乡村振兴(xing)人才返乡。二是对人才的支持方式(shi)有多种形式(shi)，例(li)如在居住保障上，土地管理(li)法第六十二条第六款规(gui)定，“鼓励农村集体经济组(zu)织及其成员盘活利用闲置(zhi)宅基地和闲置(zhi)住宅。”返乡人才租住农民的闲置(zhi)住宅，同样可(ke)以解决其必需的生活条件(jian)。

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亮(liang)相一号文件(jian)，更具政策导向性

新京报：如果允许农村房屋、宅基地自由交易，会出现(xian)怎样的问(wen)题？

任(ren)大鹏：农村宅基地具有特(te)殊属性，其使用权行使主体、权利内容(rong)和权利行使的限制等(deng)，在法律(lu)中有明确规(gui)定，因此不属于可(ke)以自由流通的财产。如果允许农村房屋和宅基地自由交易，会损害(hai)农村集体经济组(zu)织及其成员的权利，损害(hai)相关法律(lu)的权威(wei)性。

新京报：这种禁止已在法律(lu)和此前的部委要(yao)求中明确体现(xian)，为何还(hai)要(yao)出现(xian)在中央一号文件(jian)中继续强调？

任(ren)大鹏：对于农村宅基地的管理(li)，需要(yao)遵循土地管理(li)法、土地管理(li)法实施(shi)条例(li)等(deng)法律(lu)法规(gui)确立的制度。与(yu)相关部门的规(gui)定相比，今年中央一号文件(jian)针对性地对于城镇居民到农村购房、购宅基地和退休干部到农村占地建房做出禁止性规(gui)定，更具政策导向性和权威(wei)性，对于切实深化农村土地制度改革(ge)，赋予农民更加充分的财产权益具有重要(yao)意义。同时，禁令(ling)的实施(shi)，意味着(zhe)相关制度会进一步明确和细化，有助于妥善处(chu)理(li)人才下乡和农村宅基地管理(li)过程中出现(xian)的矛盾，有效矫正(zheng)在农村宅基地管理(li)中存在的一些错误做法。

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禁止购房购地，是否会影响“新农人”？

新京报：这些年，我国一直在鼓励盘活宅基地等(deng)农村闲置(zhi)资源，禁令(ling)是否会影响资源盘活？

任(ren)大鹏：农村宅基地问(wen)题具有历史和现(xian)实复杂性。关于农村宅基地改革(ge)，中央多次强调要(yao)稳慎推进。从实践看，随着(zhe)大量农民向城市迁(qian)徙，农村宅基地闲置(zhi)状况(kuang)显(xian)著，导致了各(ge)项建设中紧缺的建设用地资源浪费。各(ge)地在盘活利用闲置(zhi)宅基地改革(ge)的试(shi)点(dian)过程中，有很多创新和探索。根据中央要(yao)求，闲置(zhi)宅基地及其他资源的盘活利用，必须符合相关法律(lu)的规(gui)定，切实做到改革(ge)于法有据。如根据乡村振兴(xing)促进法第六十七(qi)条的规(gui)定，盘活农村存量建设用地，应当优先满(man)足乡村产业、公共服务设施(shi)和农民住宅用地合理(li)需求。

新京报：到乡村创业的年轻人，也会产生置(zhi)产需求，如果一直租房，是否会影响“新农人”的热情？怎么才能让乡村留(liu)住这些人才？

任(ren)大鹏：年轻人返乡创业，对于乡村产业发展和文化繁荣等(deng)，都具有重要(yao)意义，各(ge)地应当采取(qu)多种激励措施(shi)引导城市人才下乡，推动(dong)专业人才服务乡村。有条件(jian)的地方，可(ke)以为新农人购房或者租住农民房屋给予补贴，但不应当允许新农人等(deng)通过购买农村宅基地和农民住宅的方式(shi)解决生活条件(jian)。乡村要(yao)留(liu)住人才，更重要(yao)的是为年轻人提供就业和发展机(ji)会，而不是突破法律(lu)和政策的边界。

值班编辑 古丽