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（文/孙梅欣(xin) 编辑/张广凯）
2月20日，上海迎(ying)来2025年首场土拍，当(dang)天共有(you)虹口、浦(pu)东新区、松江和奉贤4宗地块出让。最终(zhong)4宗地块被金茂+庆隆联合体、华润+越秀联合体、国贸(mao)+金地+星狮联合体、龙湖(hu)+建华联合体分别斩获，本场土拍共计揽金159.26亿元。
其中最获瞩(zhu)目的(de)，是(shi)上午(wu)拍出的(de)虹口C080302单元hk329-11地块地块。央企金茂+庆隆联合体在(zai)竞(jing)价184轮之后，以89.64亿元的(de)价格，拿下虹口地块，以38.2%的(de)溢价、楼面地价11.74万元/平方(fang)米(mi)的(de)价格，成为上海虹口“新地王(wang)”。按照这一成本价，预计可售楼面价为12.5万元/平方(fang)米(mi)。
这一楼面地价，仅次于去年8月绿城拿下的(de)上海徐汇斜(xie)土地块，和去年末(mo)宸嘉(jia)发(fa)展拿下的(de)徐汇龙华地块。斜(xie)土地块的(de)楼面地价为13.1万元/平方(fang)米(mi)，龙华地块为12.6万元/平方(fang)米(mi)，分列全国第单价第一、第二。
开年首场土拍，上海虹口地块就刷新了区域纪录(lu)，也让市场对(dui)从去年末(mo)延续的(de)市场表(biao)现(xian)为之期待。上海中原地产市场分析师卢文曦分析认为，有(you)了高楼面地价的(de)烘托，让市场更期待小(xiao)阳春的(de)到来。
竞(jing)拍184轮！上海内(nei)环再出稀(xi)缺地块
虹口地块位(wei)于曲阳板块，在(zai)曲阳南路以西，属于内(nei)环内(nei)位(wei)置。地块周边相当(dang)成熟，东南方(fang)是(shi)地标大(da)盘瑞虹新城，生活配套齐全，太阳宫、月亮湾是(shi)板块内(nei)重要的(de)商业中心，由于地块发(fa)展成熟有(you)稀(xi)缺性，虹口地块在(zai)出让之前，市场就有(you)高价预期。
目前周边可以参照的(de)楼盘价格如瑞虹新城，二手房售价超过16万元/平方(fang)米(mi)，中粮瑞虹海景壹号价格约为17万元/平方(fang)米(mi)，价格水平无疑给虹口地块预留了充足空间。
优越的(de)区位(wei)也让虹口地块颇具竞(jing)争力，除了金茂+庆隆联合体之外，还有(you)中海、招商+绿城联合体、保利发(fa)展、华润+越秀联合体参与竞(jing)拍，现(xian)场竞(jing)争颇为激烈，最终(zhong)现(xian)场竞(jing)拍次数达(da)到184轮。
值得(de)注(zhu)意的(de)是(shi)，近期金茂出手频(pin)繁，拿地颇为积极。在(zai)12月上海2024年的(de)最后一场土拍上，金茂和宝冶、招商分别组成联合系，一举拿下3宗地块，成交金额超过百亿，展现(xian)了资金实力和加快在(zai)上海土地储备的(de)决心。
事实上去年金茂在(zai)上海的(de)在(zai)售项(xiang)目已(yi)经基本售完，今年只有(you)早前和华润、建发(fa)联合拿下的(de)桃浦(pu)地块，因(yin)此在(zai)去年末(mo)加快补仓(cang)。而在(zai)年初就重仓(cang)市中心的(de)虹口地块，区域位(wei)置较年末(mo)郊区地块更为优越，可以看出金茂今年想走高端路线，实现(xian)利润最大(da)化的(de)目标。
相较于其他(ta)房企，联合体之一的(de)庆隆集团知(zhi)名度相对(dui)较低，但实际则(ze)是(shi)投资界(jie)“老钱”。庆隆集团是(shi)新加坡老牌投资公司，是(shi)新加坡知(zhi)名房企，实控的(de)黄氏家族是(shi)新加坡银行业巨贾，在(zai)新加坡、马来西亚、中国等地都有(you)投资。
庆隆集团早年就在(zai)上海设(she)立投资公司，在(zai)上海长风、新江湾有(you)沁和园、沁风雅(ya)苑等住宅项(xiang)目，以高端住宅产品为主，但近年来较少出现(xian)在(zai)土地市场上。
有(you)意思的(de)是(shi)，本场土拍拿地的(de)新加坡“含量”颇高，除了拿下虹口的(de)庆隆，联合国贸(mao)、金地拿下松江地块的(de)星狮地产，也是(shi)新加坡知(zhi)名房企。早年金地商置收购了星狮股份，但近期星狮已(yi)经多次以资金方(fang)的(de)形(xing)式，出现(xian)在(zai)上海土拍市场。
在(zai)一定程(cheng)度上也表(biao)明，当(dang)价格回归(gui)到合理范围时，上海这样一线城市的(de)优质(zhi)土地，仍然会获得(de)资金的(de)高度青睐。
房企积极补仓(cang)释放回暖信号
除了虹口地块，浦(pu)口新区地块也是(shi)当(dang)天的(de)热(re)门地块，有(you)中海、建发(fa)、浦(pu)发(fa)、保利发(fa)展、招商、华润+越秀等6家拍卖主体参与。最终(zhong)，华润+越秀联合体以50.9亿元价格、33.4%的(de)溢价拿下该宗地块，楼面地价约为7.47万元/平方(fang)米(mi)。
这也是(shi)华润和越秀在(zai)浦(pu)东新区新杨思板块内(nei)合作(zuo)拿下的(de)第二宗宅地。去年11月，华润、越秀、中能建三家联合体以总价78.969亿元拿下了临近地块，当(dang)时的(de)楼面地价为7.44万元/平方(fang)米(mi)。由此来看，年初这宗地块虽然容(rong)积率更高，但单价和去年基本持平。
在(zai)出让之前，浦(pu)东新城地块曾被市场寄予(yu)更高期望，市场普遍(bian)认为该宗地块也会打破区域纪录(lu)。但从最终(zhong)出让结果来看，并未达(da)到更高预期。
国贸(mao)+金地+星狮则(ze)以8.15亿元的(de)总价、2.62万元/平方(fang)米(mi)单价，拿下了松江新城地块。这宗地块也是(shi)当(dang)日出让总价和容(rong)积率最低的(de)地块，预计未来主打改善型住房群体。
另外龙湖(hu)+建华以约10.56亿元总价，拿下了奉贤新城商住混用地块，楼面地价2.047万元/平方(fang)米(mi)，为当(dang)日单价最低地块。
4宗地块悉数拍出揽金超过159亿元，其中1宗还突破区域单价纪录(lu)，跻身(shen)全国榜单，上海首场土拍结果也让市场为之提振(zhen)。加上2月19日公布的(de)1月全国70城房价中，上海二手房价格环比涨(zhang)幅达(da)到0.4%位(wei)居全国之首，似乎也给市场带来一丝“止跌回稳(wen)”的(de)气息。
卢文曦表(biao)示，这场土拍释放了一些(xie)积极信号：“市场在(zai)转暖向好，尤其对(dui)于高总价的(de)高端改善产品，市场预期较为乐观，这一点在(zai)去年末(mo)的(de)二手房市场交易(yi)表(biao)现(xian)中也有(you)所呈现(xian)，也促使房企拿地更为积极。”
“首场土拍4宗地块均溢价出让，也显示出对(dui)未来市场的(de)信心。”卢文曦表(biao)示，从结果来看仍有(you)分化表(biao)现(xian)，市区2幅地块关注(zhu)程(cheng)度高于郊区地块，国企、央企拿地的(de)坚决程(cheng)度也更高：“一方(fang)面预示未来市区房价还会向上突破，另一方(fang)面，提升楼市持续好转的(de)预期。”