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深圳未动(dong)，临(lin)深便“涨价”声一片(pian)了。
难道临(lin)深市场，要抢跑了？
涨声四起
开年(nian)，深圳市场还没什么水花，东(dong)莞(guan)的楼市就开始喊“涨”。
临(lin)深市场，最近东(dong)莞(guan)十多(duo)个楼盘集中收(shou)回折扣，上调(diao)价格成了讨(tao)论的热门。
似乎(hu)，开工(gong)短短十多(duo)天(tian)，各(ge)个住(zhu)宅项目(mu)为了抓住(zhu)金三银四，做了通气动(dong)作。
据不完全统计，东(dong)莞(guan)新房住(zhu)宅，发布(bu)了调(diao)价海报的就有接近二十个，涨价的幅度在2%～3%左右，其中不乏东(dong)城、南城、万江、松山湖这些核心区域位置地段不错(cuo)的项目(mu)。
比(bi)如东(dong)城的光大天(tian)骄国际，2月(yue)16日起“涨价2%”。
光大天(tian)骄国际去年(nian)入(ru)市442套163—350平住(zhu)宅，备案(an)均价约5.4万—6.3万/平。
比(bi)如南城的建发缦(man)云2025年(nian)涨价2%，这个项目(mu)位于东(dong)莞(guan)南城CBD旁，去年(nian)5月(yue)曾加推，整体(ti)备案(an)均价约5万-5.2万元/平。
比(bi)如南城的香港中心紫荆8号(hao)2月(yue)17日起涨价1%，保(bao)利天(tian)珺2月(yue)17日起涨7万-8万/套。
这两个项目(mu)直线(xian)距(ju)离约250米，前(qian)者143-208㎡的精装(zhuang)大平层备案(an)均价约5.4万—5.8万/平，后者建面约130-150平住(zhu)宅备案(an)均价约4.69万—5.26万/平。
比(bi)如位于东(dong)莞(guan)南城的保(bao)利天(tian)郡2月(yue)17日总价上调(diao)7万-8万，与东(dong)莞(guan)香港中心直线(xian)距(ju)离约300米。
再比(bi)如虎门的保(bao)利时区2月(yue)17日起涨价3%，厚街的保(bao)利四季和颂府涨价2%。
而这些项目(mu)城区范围内(nei)优质地段的比(bi)较(jiao)集中。
似乎(hu)，东(dong)莞(guan)核心区域的一些新房项目(mu)信心又回来了，而且不仅回来，还有了不少底气。
而楼市几(ji)乎(hu)牵一发动(dong)全身，这些项目(mu)代表的就是(shi)市场的整体(ti)趋势。
比(bi)如这些项目(mu)中，保(bao)利的涨价集中度就比(bi)较(jiao)高，在统计内(nei)的就有三个，也(ye)一定反(fan)映出了开发商的态度。
所(suo)以，眼(yan)下涨声四起，也(ye)说明一个问题——开发商们与其同行互卷，不如一起托底市场，抓住(zhu)“金三银四”的市场节点。
涨价底气
虽然市场是(shi)否真的已(yi)经具备“涨价”条件，还需(xu)要打个问号(hao)。
但是(shi)什么给了开发商底气，支撑开发商们统一了动(dong)作？
正常来说，东(dong)莞(guan)市场看深圳。
深圳作为楼市风向标(biao)，市场复苏明确。
无论是(shi)新房还是(shi)二手(shou)房，在去年(nian)的政(zheng)策组合拳(quan)下，九月(yue)到十二月(yue)，连续一个季度成交都出现了升温，2025年(nian)1月(yue)至2月(yue)虽然成交有所(suo)回落，但历(li)年(nian)都有春节假期的阶段性特征，对比(bi)之下已(yi)经是(shi)2022年(nian)以来春节假期阶段的高峰。
而整个深圳的新房住(zhu)宅，去年(nian)取消限价后，一些新住(zhu)宅的价格反(fan)而比(bi)市场预(yu)期的还贵了。
虽然这些项目(mu)并没有宣布(bu)“涨价”，但价格对比(bi)周边新房或者前(qian)批房源贵了是(shi)有目(mu)共睹的。
其次，东(dong)莞(guan)的市场也(ye)有所(suo)复苏。
从(cong)东(dong)莞(guan)住(zhu)建局公布(bu)的数据可以看到，去年(nian)9月(yue)—12月(yue)，东(dong)莞(guan)超过(guo)4层的新房住(zhu)宅成交量超过(guo)2000套，10月(yue)甚(shen)至出现5582套的成交量，并且新房住(zhu)宅的网签均价也(ye)稳定在了2.4万+/平方米，二手(shou)住(zhu)宅方面也(ye)同样维持(chi)在2000套以上，网签均价维持(chi)在1.6万/平左右。
而今年(nian)1月(yue)的数据，同样也(ye)是(shi)受(shou)春节传(chuan)统淡季影响回落了一些。
而更值得注意的是(shi)，2024年(nian)9月(yue)—12月(yue)，东(dong)莞(guan)的核心城区东(dong)城街道、南城街道也(ye)有同样的网签表现，超过(guo)4层的新房住(zhu)宅网签套数从(cong)2位数，上升到3位数。
如果不是(shi)受(shou)春节影响，翘尾行情(qing)会更明显。
所(suo)以即使网签数据存在一定的滞后性，但东(dong)莞(guan)的住(zhu)宅市场确实有过(guo)阶段性的复苏。
这就给新房的开发商回收(shou)折扣，调(diao)价提(ti)供一些底气。
而市场的风向，可以直接影响开发商销售(shou)的策略，尤其是(shi)项目(mu)的一线(xian)营销策划(hua)团队，都时刻(ke)关注市场的动(dong)态和变化。
去年(nian)12月(yue)东(dong)莞(guan)就已(yi)经有项目(mu)跟着深圳和东(dong)莞(guan)市场反(fan)弹收(shou)回折扣，针对195平和105平户型回收(shou)折扣。
第三是(shi)提(ti)价的项目(mu)，核心区域的居多(duo)，本(ben)身地段上有市场优势。
而核心区域本(ben)身项目(mu)库存和供应本(ben)身也(ye)不算多(duo)，去年(nian)整个东(dong)莞(guan)就上拍了5宗(zong)商住(zhu)用地，其中还流(liu)拍了两宗(zong)，而东(dong)城、南城、莞(guan)城的位置都没有宗(zong)地供应。到了今年(nian)1月(yue)才补(bu)充位于滨海湾(wan)新区的商住(zhu)用地。
对比(bi)近5年(nian)每(mei)年(nian)的商住(zhu)用地出让宗(zong)数，几(ji)乎(hu)是(shi)腰斩的状(zhuang)态。
而住(zhu)宅用地的变化，事关市场3年(nian)的预(yu)期。
对开发商而言，虽无直接影响，但也(ye)间(jian)接决定了对市场的短期判(pan)断和销售(shou)决策。
所(suo)以，商住(zhu)用地的减少供应，也(ye)给核心区的项目(mu)一些“慢(man)慢(man)卖(mai)”的底气。
所(suo)以，回收(shou)折扣也(ye)就有了底气。