（来源：网络）

也就(jiu)是说，无论是降价还是出于(yu)买(mai)家的个人喜好，不想要了(le)，都可(ke)以退房。

只是降价理由退房，仅限12月(yue)31日前，无理由退房仅限12月(yue)31日前购(gou)房，但项目封顶前。

这也开创了(le)深圳新房“无理由退房”的先(xian)例，把电商网购(gou)无理由退货运用得娴(xian)熟(shu)自如。

可(ke)以说，为了(le)卖房，回笼资金，营销策划团队们都拼(pin)了(le)。

过去深圳虽(sui)然(ran)有新房为了(le)去化(hua)，结合市场购(gou)房者的心态，也曾推出过“保价的对赌”邀约，但也仅限于(yu)承诺“降价补差价”的层面，并不会承诺无理由退房的条件(jian)。

比如位于(yu)光明的满京华金硕华府曾经推出保价营销方案——

信心承诺保价，降价补差价

保价的对象仅限在满京华金硕华府首批推售单位集中选房当天成交的客户(hu)

客户(hu)签署《满京华·金硕华府销售价格保价协议》之日起，至满京华·金硕华府全部住宅房源售罄之日止

这样的做法，在新房价格起伏不定，降价打折趋势的环境下(xia)，无异于(yu)是给了(le)市场购(gou)房者一颗定心丸。

而(er)实际上，在约两个月(yue)前开放营销中心展厅的时候，远洋城就(jiu)已经放出了(le)“降价包退、无理由退房”以及其他优(you)惠计划。

根(gen)据了(le)解，远洋城启家园开展当天推出“开盘当周购(gou)买(mai)远洋城额(e)外(wai)99折、降价包退、无理由退房权益”。

这样的营销策略，大(da)概率冻资数据都不会太难看(kan)。

一方面，龙岗已经属于(yu)非限购(gou)区，另一方面，封顶前无理由可(ke)退房，无论是出于(yu)购(gou)房消费(fei)冲动，还是好奇(qi)心理，都是一次心理保障。

但项目也并非百分百放开兜底底线。

针对降价包退邀约，仅限12月(yue)31日前，这就(jiu)意味着远洋只承诺开盘期(qi)间不降价，之后的顺销期(qi)如何，并不承诺。

按照目前新房环境，大(da)概率也会顺应市场，若销售不畅(chang)，加入新房调价队伍，在所难免。

而(er)针对无理由退房邀约，仅限12月(yue)31日前购(gou)房，且在规定在项目封顶前，才能(neng)无理由退房，这就(jiu)意味着，购(gou)房者须开盘期(qi)购(gou)房签约，并且留意项目实际建(jian)设(she)进(jin)度。

根(gen)据项目实地建(jian)设(she)进(jin)度来看(kan)，主体已经出地面接近20层，而(er)项目1栋1-4单元最高层数为47层，交房时间预计是2027年上半年。

天量供应

无论是相(xiang)比四年前同地段的新房项目，还是同片区相(xiang)近地段近一两年入市的项目，远洋城启家园都是价格最卷的一个。

要知道，1年前平(ping)湖的新房均价还挺在“4”字(zi)头，而(er)4年前平(ping)湖新房的均价高峰去到约4.6万/平(ping)。

如今远洋城启家园无论是备案均价，还是起步单价，又(you)或者总价门槛，都是最低(di)的一次。

3.57万/平(ping)的备案均价，相(xiang)比步行约1.9公里的融湖盛世花园开盘备案均价还便宜(yi)约0.73万/平(ping)，而(er)这还不算项目给出的开盘折扣。

若算上真正(zheng)的开盘折扣优(you)惠，价格还要更便宜(yi)。

而(er)值得注意的是，项目处(chu)于(yu)平(ping)湖中心的范围，距离(li)平(ping)湖枢(shu)纽站步行约2.2公里，距龙岗平(ping)湖上一个体量达到百万级的综合体融湖中心城步行约1.7公里，位置上相(xiang)近。

但即(ji)便是这样，也无法避免需(xu)要通(tong)过价格让利的方式获取市场份额(e)。

一方面，整个平(ping)湖的供应实在太大(da)了(le)。

无论是竞(jing)品项目，还是项目自身的后续开发(fa)以及其他城市更新项目的陆续开发(fa)，未来必定是“天量”供应的存在。

在远洋平(ping)湖的在建(jian)项目版图中可(ke)以看(kan)到，城启家园周边(bian)的施工和空(kong)地范围非常大(da)。

远洋城前身为平(ping)湖街道山厦旧村城市更新单元，总占地面积约22.3万㎡，总规划建(jian)面69.3万㎡，其中住宅分6个地块开发(fa)，规划1所九年制54班学校，全部建(jian)成后有22栋33-48层的住宅，2所18-43层高的办公。

而(er)远洋城启家园只是一期(qi)的三个地块之一，6栋建(jian)筑，其中住宅4栋，共1032户(hu)，可(ke)售商品房688套，车位923个。

加上其他两个地块，总规划房源3661套，其中商品房2641套（包含回迁房）。

除此以外(wai)，还有2期(qi)4个地块待建(jian)，总规模(mo)超6600套住宅。

除此以外(wai)，从深圳平(ping)湖片区的城市更新计划来看(kan)，整个更新版图中，远洋城更是占地面积扎眼的项目，后期(qi)加上金地山厦项目、旭日工业区项目、特发(fa)辅城坳片区的更新改造，后续供应规模(mo)基本可(ke)以预见。

并且更不要忘了(le)，眼下(xia)平(ping)湖片区已经入市的融湖盛世花园、合正(zheng)新悦润园、融湖盛景(jing)花园、凤凰九里慧苑这几个新房项目，共计还有1246套住宅库存。

二手房的实际成交价也挺在3.5万—3.7万/平(ping)左右。

另一方面，这样的项目，不管是放在整个深圳，还是对远洋自身来说，都是重量级项目。

山厦项目不仅在平(ping)湖片区占据了(le)重要的一席之地，更是占据了(le)远洋集团华南地区土地储备不小的比例，还是远洋在深圳除了(le)龙华区德(de)爱电子厂项目之外(wai)，土地储备规模(mo)最大(da)的项目。

（来源：远洋集团2024年中期(qi)报告）

所以，对远洋来说，无论如何，首批住宅的入市表现，都意义重大(da)。

若去化(hua)表现良好，则(ze)验证了(le)市场对项目的接受(shou)度，更代表了(le)整个平(ping)湖当前的新房市场风向。

若去化(hua)表现一般，则(ze)不管是对后续的住宅加推，还是远洋的资金都是一种考验。

毕(bi)竟(jing)首推住宅体量不算多，并且已经向市场释放出了(le)超预期(qi)的价格和销售条件(jian)。

第三是，项目自身的短板也明显。

项目紧邻广深铁路和广九铁路，自然(ran)少不了(le)轨道长(chang)期(qi)带来的噪音(yin)影响，尽管可(ke)以加装双层中空(kong)玻(bo)璃，隔音(yin)，但室(shi)内长(chang)期(qi)居住的情况下(xia)，也需(xu)要自然(ran)通(tong)风。

项目距离(li)地铁，超出步行的舒适范围，地图导(dao)航显示最近的10号线平(ping)湖地铁站距离(li)是步行约2.2公里，未来虽(sui)然(ran)会有17号线山厦站（在建(jian)中），约直线800米，并且开通(tong)时间需(xu)要等(deng)待。

项目这次推售虽(sui)然(ran)是479套住宅，但远洋城启家园规划总户(hu)数为1032户(hu)，而(er)停车位仅923个。

除此以外(wai)，项目周边(bian)还存在大(da)量的开发(fa)建(jian)设(she)项目，片区配套设(she)施兑现落地还需(xu)要不少时间。

项目周边(bian)目前基本以居民(min)房和工厂为主，城市面貌看(kan)起来一般。

所以，面对这些问题，很考验远洋城启家园的控盘能(neng)力。

作者 | 飞天小女警