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房子(zi)拆(chai)了，临迁费又停发(fa)了，该怎么(me)办？
广(guang)州给出了范本(ben)——村民“自救”。
原址(zhi)回迁新模式
进(jin)入2025年，广(guang)州埔心村的村民，没能等来激动人心的回迁收房，反而等来了一纸自主拆(chai)建安置申报方案。
近日，广(guang)州黄埔龙湖街道发(fa)出一份《龙湖街道埔心村自主拆(chai)旧建新村民申报方案》。
作为广(guang)州黄埔区(qu)重(zhong)点改造(zao)旧村，该《申报方案》一石激起千层浪。
无论是从(cong)《申报方案》阐述的具体缘由，还是提出的拆(chai)旧建新标(biao)准，都和(he)原来的拆(chai)迁补偿安置原则及方案大相径庭。
新的《申报方案》中(zhong)显示——
1、自主拆(chai)旧建新村民申报范围为埔心村整村村域范围
2、住(zhu)宅(zhai)建设申请以(yi)“一户(hu)一宅(zhai)”为原则。一户(hu)村民只能申请一块宅(zhai)基地(di)建设住(zhu)房，无安置面积的除外。并且达(da)到法定婚龄村民子(zi)女可独立算一户(hu)，未达(da)到法定婚龄村民子(zi)女要与父母作为同(tong)一户(hu)。
3、申请建房，最大面积不(bu)能超过300平每户(hu)，不(bu)仅限制总层数，临街商(shang)铺以(yi)及自住(zhu)层高也分别限制在了4米和(he)3米。
4、多于300平可转让，少于300平可增购。
安置总面积超过300平部(bu)分，可以(yi)以(yi)1000元/平流转给村集体，不(bu)到300平部(bu)分，可以(yi)以(yi)1000元/㎡向村集体增购，但增购面积不(bu)得超过100平，且增购后总面积不(bu)得超过 300平。
已签订(ding)《广(guang)州市黄埔区(qu)龙湖街埔心村旧村改造(zao)房屋补偿安置协议(yi)》且回迁安置建筑面积不(bu)小于200平的村民，只可申请建设1栋住(zhu)宅(zhai)，不(bu)足300平部(bu)分可增购，多出部(bu)分流转给村集体，价格同(tong)样(yang)都是1000元/㎡。
5、置换(huan)比例3:1。安置面积超过300平的，不(bu)选择转让给村集体可以(yi)按照300平回迁面积换(huan)100平自建面积。
6、签约才具备选房资格，先支付建房款先选回迁房。
拿出10%位(wei)置好，商(shang)业价值(zhi)高的房源竞标(biao)选房，剩下(xia)的90%房源根据建房款的支付时(shi)间顺序，选房。
7、临迁费停止计发(fa)，住(zhu)房补贴(tie)发(fa)12个月(yue)，18元/㎡。
8、自主拆(chai)旧建新签约奖励金500元/㎡，但奖金直接拨(bo)给施工单位(wei)。
根据原来的补偿安置方案，村民可以(yi)获得—一层主体的房屋补偿2层；同(tong)一栋房屋首层建筑存在两种或两种以(yi)上结构的，按照每种结构对应的面积计算回迁安置面积；首层梯间面积不(bu)足首层房屋建筑面积三分之一按一层计；二层及以(yi)上主体房屋一至四层按实测面积计算，不(bu)足四层部(bu)分可按首层建筑面积补足四层。
超建面积按 1500 元/㎡计算材料损失补偿，不(bu)作回迁安置。
弃产实测面积补偿8000元/㎡，权益面积补偿6500元/㎡，临迁费起5年内25元/㎡/月(yue)，第六(liu)年临迁费每年按上一的标(biao)准递增10%。
总的来看，对比过去《广(guang)州市黄埔区(qu)龙湖街埔心村旧村全面改造(zao)补偿安置方案》，村民不(bu)仅临迁费少了，回迁的面积以(yi)及奖励金也少了，还要自主出资一部(bu)分费用建房。
旧改新模式——业主出资
虽然(ran)广(guang)州龙湖街道埔心村的自主拆(chai)旧建新安置方案已经遭到村民业主们的驳回，但从(cong)方案文件的内容中(zhong)也透(tou)露出未来房地(di)产的几大变化趋势——
1、好房子(zi)建设、发(fa)展新模式已经铺开，将会(hui)从(cong)方方面面落实，包括推进(jin)老旧住(zhu)宅(zhai)更新改造(zao)，把老房子(zi)、旧房子(zi)变成(cheng)好房子(zi)。
这(zhe)一点从(cong)埔心村的自主拆(chai)旧建新安置方案的建房标(biao)准可以(yi)看到，自建新房不(bu)仅采(cai)取(qu)“别墅”的形式，还约束了层数、层高以(yi)及总建筑面积，基本(ben)都以(yi)别墅的形式设定建筑标(biao)准。
2、旧改困局扭转，未来不(bu)仅需要依赖开发(fa)商(shang)的拆(chai)改力量，更需要依赖村民业主自身筹(chou)建的力量。
具体的解决方式是开发(fa)商(shang)贷款建设+村民业主自筹(chou)资金。
并且广(guang)州已经有旧改项目这(zhe)条路子(zi)走成(cheng)功(gong)。
一是位(wei)于广(guang)州花都区(qu)的新华街丰盛(sheng)社区(qu)，业主自筹(chou)经费近800万元拆(chai)除重(zhong)建，二是埔心村隔壁的迳下(xia)村，村民业主也同(tong)样(yang)经历了自主拆(chai)旧建新。
而去年6月(yue)，位(wei)于深圳(chou)罗湖清水河街道的红岗(gang)花园(yuan)也成(cheng)为自筹(chou)旧改的案例。
由街道办牵头摸底小区(qu)自筹(chou)改造(zao)资金的情况(kuang)。
再往前推是杭州。
2024年1月(yue)杭州市中(zhong)心的浙工新村自筹(chou)4.7亿原拆(chai)原建，每户(hu)约100万，同(tong)年3月(yue)底，杭州多个老旧小区(qu)几乎同(tong)时(shi)启动自主更新民意调研，4月(yue)浙江多部(bu)门便联(lian)合发(fa)布《关(guan)于稳步推进(jin)城(cheng)镇老旧小区(qu)自主更新试点工作的指导意见（试行）》，从(cong)2024年5月(yue)1日起实施。
作为一线或者新一线城(cheng)市，已经在摸索试点中(zhong)寻求老旧小区(qu)或村落重(zhong)建由业主自筹(chou)资金的模式。
所(suo)以(yi)城(cheng)市中(zhong)的老旧小区(qu)或者村庄，未来资金来源除了政府(fu)或者开发(fa)商(shang)以(yi)外，业主共同(tong)承担改造(zao)成(cheng)本(ben)也会(hui)是一种大趋势。
3、市场(chang)需求萎缩，无法实现(xian)盈利的旧改项目，揭不(bu)开锅的开发(fa)商(shang)选择了躺(tang)平。
《龙湖街道埔心村自主拆(chai)旧建新村民申报方案》提到非常关(guan)键的一点，揭开了房地(di)产如(ru)今旧改的局面。
一是市场(chang)终端萎缩，二是开发(fa)商(shang)无法盈利，难以(yi)经营平衡(heng)，已经无有力措施推进(jin)旧改项目，三是大量旧改项目陷入停滞，四是旧改项目只能寻求新的解决出路。
因为《申报方案》中(zhong)提到，多地(di)三旧改造(zao)项目已经陷入困局，开发(fa)商(shang)也已经没有任(ren)何有力的措施，并且黄埔区(qu)域内多村项目已经拖欠临迁费。
根据公开资料统计，广(guang)州黄埔区(qu)临迁费用拖欠超过9个月(yue)的就多达(da)十(shi)几个，如(ru)埔心村、莲潭村、萝(luo)峰村、凤尾村、贤(xian)江村等。
甚至广(guang)州有的村落，只能短期搬回原址(zhi)，比如(ru)贤(xian)江村、群星(xing)村等。
所(suo)以(yi)，未来拆(chai)不(bu)动的老旧小区(qu)或者村落，业主自主筹(chou)集是破局的重(zhong)要路径之一。
作者 | 醉酒大鲨鱼