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作为曾(ceng)经(jing)不少人(ren)眼(yan)中深圳的代表(biao)，华侨城集合(he)了(le)不少人(ren)的深圳记(ji)忆。
而从深圳发家的华侨城A，也成为了(le)"文旅＋地产"领(ling)域最为亮眼(yan)的巨(ju)头(tou)。
2021年，华侨城A的股票市(shi)值一(yi)度超过800亿元。时至今(jin)日（1月6日），在整个旅游和消费板块(kuai)的下跌(die)之下，华侨城股价(jia)一(yi)路下挫，跌(die)至2.54元/股，市(shi)值落到200亿元区间。
近两年来，文旅浪潮接(jie)连涌起，各地政府都积(ji)极发展文旅产业，资(zi)本市(shi)场上，文旅板块(kuai)也多次逆势大(da)涨(zhang)。以冰雪旅游产业未为代表(biao)，长(chang)白山、大(da)连圣亚等概念股市(shi)值一(yi)度从低点飙涨(zhang)大(da)数倍(bei)。
然而在热闹的文旅热潮下，曾(ceng)经(jing)的文旅地产龙头(tou)华侨城却开始了(le)频频卖出优质资(zi)产，这让人(ren)不由得(de)发问，华侨城到底(di)怎(zen)么了(le)？
01
据报道梳理，2023年以来，华侨城已(yi)经(jing)出售了(le)不少资(zi)产，其中不乏一(yi)些“现金(jin)牛”级别的优质资(zi)产，如上海宝格丽(li)酒店、丽(li)江铂尔曼酒店、深圳艾美酒店、云南(nan)文产香格里(li)拉城市(shi)综合(he)项(xiang)目等。
除此之外，华侨城还挂牌(pai)了(le)南(nan)京市(shi)的办(ban)公物业、成都市(shi)的商业房产。
一(yi)年以后，2024年下半年，华侨城再次开启甩卖模式(shi)，密集处理旗下资(zi)产，以文旅地产为首。
短(duan)短(duan)几个月内，华侨城出售资(zi)产总价(jia)已(yi)经(jing)达到数十亿元。
2024年11月，华侨城在武汉(han)的项(xiang)目也因为久未推(tui)进打造，陷入停工状态而被地方政府收储。
早从2018年开始，华侨城A便已(yi)开启“卖卖卖”的模式(shi)。据不完全统计，之后的四年间，华侨城至少出售或转让30多家子公司(si)及(ji)债权(quan)，当中包括(kuo)不少文旅项(xiang)目。
原因无他(ta)，缺钱。
近期云南(nan)城投(tou)的一(yi)纸公告，也在某种程度上印证了(le)这一(yi)现实。
云南(nan)城投(tou)的公告称，为支持华侨城实业开展业务和日常经(jing)营，公司(si)陆(lu)续向华侨城实业提供借款，截至2020年12月借款本金(jin)余额4200.69万(wan)元。
2020年至2024年期间，公司(si)每年都对华侨城实业提供的借款进行展期，华侨城实业仍旧无法按期偿还借款及(ji)利息，于2025年1月1日起逾期。
作为华侨城旗下的子公司(si)，四千(qian)万(wan)本金(jin)及(ji)利息都在拖了(le)四年后逾期，华侨城自身(shen)的经(jing)营情况也可见(jian)一(yi)斑。
最新财报显示，2024年前(qian)三季度，华侨城A营收63.19亿元，同(tong)比下降48.72%，净亏损12.95亿元，同(tong)比增长(chang)36.56%。
今(jin)年前(qian)三季度，华侨城A累(lei)计亏损已(yi)经(jing)达到23.51亿元，势头(tou)延续的话，不出意料，2024年华侨城A也同(tong)样会录得(de)全年净亏损，这也将成为华侨城A亏损的第三年。
2022年，华侨城A首次转盈为亏，全年净亏损超过百亿，2023年，亏损幅度收窄，净亏损64.92亿元。
尽管亏损是由于计提大(da)额存货跌(die)价(jia)准备(bei)及(ji)资(zi)产减值损失引发，但据爆料，这是新任管理层(ceng)希望一(yi)次性处理华侨城A的历史包袱和出清经(jing)营风险，以便轻装上阵(zhen)。
然而2024年上半年，华侨城A的货币资(zi)金(jin)余额已(yi)经(jing)降至366亿元，企业经(jing)营活动(dong)产生(sheng)的现金(jin)流量净额为-28.32亿元，同(tong)比下降3217.51%，大(da)幅度下滑(hua)。
华侨城的现状，和房地产行业的调整不无关系。
分业务来看，华侨城A的业务分为房地产业务和旅游综合(he)收入两大(da)板块(kuai)，在2024年半年报中，房地产业务占比为50.46%，旅游业务收入占比49.21%。
2009年，房地产业务首次出现在华侨城A的财报中，彼时，房地产业务收入32.51亿元，在华侨城整体业务中占比仅29.67%。
随(sui)后，房地产业务爆发式(shi)增长(chang)，渐渐成为和文旅业务齐(qi)头(tou)并(bing)进的业务板块(kuai)。
2021年，华侨城的房地产业务收入达到了(le)有史以来最高的589.61亿元，华侨城的营收也就此成功迈入千(qian)亿门槛。
此后，华侨城A的房地产收入便一(yi)路下降，2023年房地产业务营收242.07亿元，相比2021年已(yi)经(jing)跌(die)去一(yi)半。
与房地产形成对比的，是文旅产业的迅速复(fu)苏。
尽管疫(yi)情期间旅游业受到较大(da)影响，但华侨城的旅游业务2023年收入达313.88亿元，相比2019年还增长(chang)了(le)3.7%。
也是因此，在房地产和文旅的“泥(ni)沙(sha)俱(ju)下”和“此消彼长(chang)”之下，尽管连续三年亏损，但华侨城A的亏损幅度在连年缩小。
正如此前(qian)的万(wan)达，通过抛售大(da)量资(zi)产，三年成功还清6000亿，由重资(zi)产模式(shi)转为轻资(zi)产模式(shi)，甚至因此避免了(le)前(qian)几年的房企的接(jie)连爆雷。
但现在的万(wan)达再次开始卖起资(zi)产，前(qian)途莫测。华侨城A的未来，又会如何呢？
02
作为国内文旅地产的龙头(tou)，华侨城起源于1985年，今(jin)年即将迎来成立的第40年。
过去许多年，依靠着(zhe)华侨城A上一(yi)任掌门人(ren)段先念打造的“文旅+地产”的华侨城模式(shi)，华侨城在一(yi)众(zhong)房企中脱(tuo)颖而出。
具体来说(shuo)，华侨城依托旅游品牌(pai)和央企背(bei)景，先通过旅游项(xiang)目取(qu)得(de)大(da)规模廉价(jia)偏远地区的土地，随(sui)后，华侨城打造人(ren)造文旅项(xiang)目，配合(he)地方政府的基础设施(shi)建设，将片(pian)区炒热，实现土地增值、提高地价(jia)后高价(jia)卖房子赚(zuan)钱。
这一(yi)模式(shi)，既满(man)足了(le)当地政府旅游业发展需求(qiu)，又满(man)足了(le)华侨城的高端消费者需求(qiu)，可以说(shuo)是双赢。
在房地产上行期，华侨城还能用住宅销售回笼的资(zi)金(jin)来补贴文旅开发。
然而，文旅+地产的模式(shi)也给华侨城带来了(le)更(geng)大(da)的挑战。
相较于其他(ta)房企，文旅地产复(fu)合(he)性更(geng)高，投(tou)资(zi)金(jin)额大(da)，回报周期更(geng)长(chang)，这对华侨城的运营能力、现金(jin)流和融资(zi)能力都构成了(le)巨(ju)大(da)考验。
也是因此，在房地产下行期，这种魔法失效(xiao)了(le)，甚至还给华侨城带来了(le)文旅+地产的双重压(ya)力。
从华侨城2018年就开始出售资(zi)产可以看出，公司(si)并(bing)非是近期才开始缺钱，而是早已(yi)有所端倪。
相比房地产，段先念对于文旅项(xiang)目显然经(jing)验更(geng)为丰富(fu)，也是因此，在房地产业务的发展上，段先念遭受了(le)不少的质疑。
2022年4月，原保利总经(jing)理张振高上任华侨城新掌门人(ren)，作为地产行业十二年老人(ren)，张振高将房地产确立为华侨城集团最大(da)的主业，希望华侨城能成为中国房地产行业的排头(tou)兵。
也是因此，2023年，华侨城参与了(le)北上广深等核心城市(shi)核心板块(kuai)30多宗土地的竞拍，在佛山、无锡(xi)、成都等城市(shi)拿了(le)4个新项(xiang)目。
然而，自2023年8月拿下成都地块(kuai)后，整个2024年，华侨城仅在年底(di)拿下过两块(kuai)地。
管理层(ceng)在股东大(da)会上解释，今(jin)年有参与拿地，但好的地竞争比较激烈。在现金(jin)流缩水和持续亏损的情况下，没有新的土地储备(bei)补充，华侨城想要实现发展目标恐怕难上加难。
在去年7月华侨城集团的年中工作会议上，张振高强调的重点已(yi)经(jing)变成了(le)千(qian)方百计加快(kuai)回款进度，防范(fan)化解重大(da)风险。
房地产给华侨城A带来的阴霾仍旧远远没有散去，文旅能够(gou)助力华侨城破局吗？
事(shi)实上，数据显示，华侨城以门票为主的纯文旅营收占比不足20%。
过往靠房地产给文旅项(xiang)目“输血”的模式(shi)落幕(mu)，需要大(da)量前(qian)期投(tou)入的文旅项(xiang)目更(geng)加难以自我“造血”。
不仅文旅项(xiang)目难以脱(tuo)离房地产业务存在，华侨城的文旅项(xiang)目也面临挑战。
目前(qian)，华侨城的文旅项(xiang)目仍以传统的欢乐谷、欢乐海岸等主题公园(yuan)为主，客户(hu)受众(zhong)市(shi)场比较单一(yi)，对比迪士尼和环球影城等拥有强大(da)IP的主题公园(yuan)来说(shuo)，重复(fu)消费率较低，对于年轻人(ren)的吸引力也逐渐降低。
图(tu)源：图(tu)虫创意
不过，2024年国庆期间，欢乐谷推(tui)出多种创意活动(dong)也收效(xiao)良好，最终国庆期间累(lei)计待游客超120万(wan)人(ren)次，10月合(he)计接(jie)待游客803万(wan)人(ren)次，相比1至9月月均游客接(jie)待量提升20%。
在文旅热潮之下，抓住机会的华侨城，未必不能找到新的增长(chang)点。
03结语
时代不停变化，对于华侨城来说(shuo)，过去的“文旅+地产”模式(shi)在如今(jin)已(yi)经(jing)似乎难以为继。
在房地产行业下行之时，加大(da)营销去化力度、强化流动(dong)性管理一(yi)度成为华侨城A的主要发展目标。
也是因此，2024年下半年，政策接(jie)连出台(tai)之际，华侨城地产业务基本面得(de)到明显改善，但数据仍旧不及(ji)预期。
在此时，加强产品创新，做优做强旅游业务成为华侨城A的另一(yi)大(da)目标。
如今(jin)，正是文旅发展的上升期，华侨城更(geng)需要做好产品开发，加强产品运营，稳定现金(jin)流，进而找到更(geng)为优质的文旅产业发展路径和方向，寻找新的业务模式(shi)。