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高开低走的(de)新房，也(ye)印证(zheng)了前期市场真实的(de)心(xin)态。
新房市场接(jie)受度如何，在开盘后的(de)第一天，也(ye)会揭(jie)晓。
开价埋下伏(fu)笔
位于前海妈湾的(de)湾啟紫荆府开盘结(jie)果出炉。
上周末开盘，320套房源(yuan)，共321批客户入围，根据(ju)案场传出的(de)去化情(qing)况(kuang)来看，开盘当天卖了约168套，去化率约53%。
这意(yi)味着，湾啟紫荆府未能(neng)延续(xu)新政新房的(de)热度。
在这之前，市场预期的(de)是(shi)，认筹(chou)比达到了1:1，去化表(biao)现(xian)应该能(neng)到七八成。
而这样的(de)去化成绩(ji)，还是(shi)建立(li)在项目提前冻资，释放出约“95折”，折后总价约894万起的(de)情(qing)况(kuang)下。
还比不上光明中心(xin)的(de)振业天境云庭(ting)第二批次去化表(biao)现(xian)。
振业天境云庭(ting)109套住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当天去化约8成。
但这也(ye)是(shi)前海罕见的(de)一次去化表(biao)现(xian)。
上一次去化表(biao)现(xian)不佳的(de)是(shi)位于前海前湾的(de)一湾臻邸。
当初一湾臻邸是(shi)因为有竞品抢先入市，位置(zhi)上距离近，价格上也(ye)相对便宜了，所以分流了一些(xie)客户。
2023年6月24日，深业云海湾共推出住宅919套住宅，备案均价约91294元/㎡，单价区(qu)间约8—10.5万/平，总价区(qu)间约900-1931万/套，意(yi)向登记批次1460批，最(zui)终成交900套，开盘当日去化率超98%，当天销售额超100亿(yi)元。
而2023年6月28日，一湾臻邸共推出645套住宅，备案均价约106661元/㎡，单价区(qu)间约9.1—11.9万/平，总价区(qu)间约901—1785万/套，意(yi)向登记批次540批，开盘当天销售约33亿(yi)元，约240套，去化率约37%。
如今看来，湾啟紫荆府备案均价约107828元/㎡，单价区(qu)间约9.24—11.82万/平，总价区(qu)间约949—1689万/套，即使推售的(de)货量比较少，仅(jin)有319套，是(shi)一湾臻邸当年的(de)一半，但也(ye)难逃去化不畅的(de)情(qing)况(kuang)。
新房的(de)背后
湾啟紫荆府的(de)去化结(jie)果，也(ye)折射(she)出几个事实。
第一，市场的(de)暖意(yi)还是(shi)很脆弱，并且(qie)经不起一丁点考验。
即使是(shi)前海这样的(de)热门(men)区(qu)域(yu)，市场的(de)韧性也(ye)经不起价格的(de)考验。
从备案价格的(de)水平可以看到，项目的(de)价格门(men)槛相比过去前海的(de)新房，高出一些(xie)。
虽(sui)然后续(xu)项目可以通过折扣的(de)方式(shi)，把价格压下来，但意(yi)向购房者的(de)心(xin)态也(ye)会动摇。
第二，对于存在短板的(de)项目，手拿资金的(de)潜(qian)在购房者，依旧很挑剔。
即使在回暖的(de)背景下，项目的(de)推盘心(xin)态高了起来，但购房者心(xin)态依旧保守。
第三，9月底(di)的(de)新政的(de)边际效力已经出现(xian)衰减，对于原本挤压的(de)购房需求，已经在10月以及11月集中消耗了一批。
最(zui)明显的(de)，11月深圳新房住宅的(de)网签量达到了8076，比2021年1月以来，任何单月的(de)网签量都要高。
要知道，2020年—2021年深圳牛市阶段，新房住宅单月网签量超过8000套的(de)，也(ye)就只有2021年1月。
但深圳12月，新房推售加速，开盘密集，1-23日新房网签住宅套数为5033套，而12月剩余一个星期收尾，绝(jue)大概率整个月度新房住宅网签的(de)总量是(shi)达不到8000+套了。
第四，竞品面前，价格才是(shi)王道。
同样位于妈湾的(de)观山海项目，258套110—116平住宅，虽(sui)然位置(zhi)，地段，周边配(pei)套不如湾啟紫荆府，但备案均价约84912元/㎡，单价区(qu)间约7.14—9.55万/平，总价区(qu)间约788—1105万/套。
而项目开盘在前，在价格吹风上就已经提前透支了购房者的(de)预期，给出9字(zi)头(tou)的(de)价格预期。
但实际价格不仅(jin)高于9字(zi)头(tou)的(de)预期，也(ye)远高于观山海8字(zi)头(tou)的(de)备案均价。
而两个项目步行距离约3.3公里(li)。
所以，湾啟紫荆府去化不及预期，也(ye)在预料之内。
不过，根据(ju)一湾臻邸的(de)备案结(jie)果，尽管开盘的(de)初始去化表(biao)现(xian)一般(ban)，但项目在经过五百多天的(de)顺销期后，645套住宅，在深圳房地产信息平台上显示，仅(jin)剩1套住宅期房待售。
这就意(yi)味着，尽管湾啟紫荆府开盘去化一般(ban)，后续(xu)顺销清盘也(ye)只是(shi)时间问题。
作者 | 骑醉酒(jiu)大鲨鱼