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距离2024年落下帷幕，还有2天不到(dao)的时间(jian)。
但变幻(huan)莫测的楼市，基本已经成定局。
而这一年也(ye)是深圳楼市最跌(die)宕起伏的一年，楼市经历了过山车式的行情。
先是2月(yue)闯(chuang)年关，紧接着5月(yue)重(zhong)磅政策出(chu)台，9月(yue)在加码(ma)政策下，发出(chu)二(er)次总攻(gong)。
总的来看，总算实(shi)现了“止(zhi)跌(die)回暖”总目标。
政策大(da)年
今年可谓是楼市的“政策大(da)年”，政策的密度和力度也(ye)达(da)到(dao)了史无前(qian)例的节奏。
根据中指研究(jiu)院数据显示，围绕“稳楼市”政策组合拳达(da)780余条，包括不仅限于降首付、松绑(bang)限购(gou)、降税费、降利率(lu)、存量房(fang)收储、以旧换新，城中村改造(zao)、控土地供应等。
深圳也(ye)不例外，全(quan)年支持楼市的大(da)小政策，多(duo)达(da)十几项(xiang)，平均每个月(yue)都推出(chu)了支持楼市的政策。
其中，5月(yue)以及(ji)9月(yue)更是迎来楼市的最强支持政策，放松，恢复(fu)企(qi)业购(gou)置(zhi)住宅资格(ge)，跟进央行降首付，降房(fang)贷利率(lu)，取消限售，降“豪宅税”，取消一二(er)手房(fang)“指导价(jia)”等，为深圳楼市成交量释放了巨大(da)的动力。
以价(jia)换量
能够反(fan)映(ying)真实(shi)的市场状况的是二(er)手住宅的交易买(mai)卖。
从(cong)成交量上看，今年深圳楼市二(er)手住宅继(ji)续走出(chu)阴霾。
根据深圳房(fang)地产信(xin)息平台数据显示，深圳2024年1月(yue)1日—12月(yue)29日，二(er)手住宅成交已达(da)54176套，按照12月(yue)日均成交约400套的节奏，加上12月(yue)30日以及(ji)31日两天，深圳二(er)手住宅成交量可达(da)约5.49万套，同比上涨约66.36%。
这样的成交量，相比2021年的4.1万套，2022年的2.2万套，2023年的3.3万套，超(chao)出(chu)了万套以上。
虽(sui)然成交量大(da)幅拉升，但价(jia)格(ge)方面，“9.26政”出(chu)台后，才出(chu)现稳住的迹象。
根据中指研究(jiu)院数据显示，2024年9月(yue)深圳二(er)手房(fang)均价(jia)约67622元/平，2024年11月(yue)约67725元/平，而2023年11月(yue)深圳二(er)手房(fang)均价(jia)约70854元/平。
这意味着，深圳二(er)手住宅成交量大(da)幅反(fan)弹的背后，是二(er)手住宅成交价(jia)格(ge)的折让。
6个日光盘
2024年深圳的新房(fang)虽(sui)然经历了低谷期(qi)，但接近四季度，在政策的大(da)手之下，出(chu)现了年末翘尾现象。
新房(fang)住宅全(quan)年成交（2024年1月(yue)1日—12月(yue)29日）共计37521套，若算上12月(yue)30日以及(ji)31日成交数据，预计再增加一两百套没问题。
这个成交量已经超(chao)过去年全(quan)年成交套数。
根据深圳房(fang)地产信(xin)息平台数据显示，2023年深圳共成交一手住宅31621套，同比下跌(die)8.2%，是近5年来新房(fang)市场成交的最低点。
相比之下，深圳2024年全(quan)年新房(fang)成交增加约6000套。
价(jia)格(ge)方面，根据中指研究(jiu)院数据显示，深圳新房(fang)住宅2024年11月(yue)均价(jia)约52684元/㎡，同比微跌(die)约0.74%，而2022年11月(yue)新房(fang)住宅均价(jia)约54266元/㎡。
虽(sui)然12月(yue)数据暂未公布(bu)，预计和11月(yue)价(jia)格(ge)差距不会太大(da)。
新房(fang)住宅成交总套数回暖，也(ye)意味着2024年各新盘的去化表现要比2023年好不少。
2023年“日光盘”数量仅4个，比2022年少了2个，为2021年的零头，分别为光明凤凰片区推售337套房(fang)源(yuan)的光明深房(fang)里(li)，福田安托山推售237套房(fang)源(yuan)的海德园A区，前(qian)海桂湾推售270套房(fang)源(yuan)的前(qian)海时代尊(zun)府以及(ji)龙岗布(bu)吉推售152套房(fang)源(yuan)的信(xin)义金御半山。
2024年相比之下，深圳楼市新房(fang)住宅推售115次诞生了6个日光盘，分别是福田安托山的海德园A区、龙华梅林(lin)关的深业上城学(xue)府、光明凤凰的中建观玥、坪山中心财富城弘德苑、龙岗大(da)运(yun)的深铁阅云境、龙华梅林(lin)关的中建鹏(peng)宸云筑。
但这6个“日光盘”表现不一，有让价(jia)日光，也(ye)有“强行日光”。
光明凤凰的中建观玥、龙岗大(da)运(yun)的深铁阅云境、龙华梅林(lin)关的中建鹏(peng)宸云筑开盘价(jia)格(ge)都低于同地段过往(wang)新房(fang)价(jia)格(ge)，而坪山中心财富城弘德苑则出(chu)现获批房(fang)源(yuan)613套，只推售318套房(fang)源(yuan)，开盘当天实(shi)际推售163套的情况。
宗地之变
宗地之变，事关楼市3年。
2024年，深圳楼市一边是核心地段不断调规，一边是收缩的用地供应。
而今年深圳的住宅宗地出(chu)让，不到(dao)2020—2022年的六分之一，成为深圳近十年住宅用地供应最低年份。
深圳楼市近10年宗地出(chu)让，最旺盛的年份，每年平均三十多(duo)宗用地出(chu)让。
最主要的原因是，新房(fang)库存去化压力巨大(da)，且年内出(chu)台了《自然资源(yuan)部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作(zuo)的通知》，要求商品住宅去化周期(qi)超(chao)过36个月(yue)的，应暂停新增商品住宅用地出(chu)让；商品住宅去化周期(qi)在18个月(yue)（不含）-36个月(yue)之间(jian)的城市，动态确定其新出(chu)让的商品住宅用地面积上限。
但年内也(ye)诞生了深圳楼市历史的第九宗百亿宗地，也(ye)是有史以来最贵地王——T107-0107宗地，同时也(ye)是年内全(quan)国最贵地王。
由“中海+华润联合体”以总价(jia)185.12亿拿下，起拍价(jia)126亿，溢价(jia)58.6亿，溢价(jia)率(lu)46.31%。
标志(zhi)性事件
虽(sui)然深圳楼市整体数据出(chu)现了反(fan)弹，但贯穿(chuan)全(quan)年的市场，也(ye)诞生了不少标志(zhi)性的事件。
比如人才房(fang)和安居房(fang)逆市热销(xiao)，“人才”深夜(ye)排队选(xuan)房(fang)，位(wei)于宝安区的新城华苑572套人才房(fang)，安排了1693户选(xuan)房(fang)
比如4月(yue)，学(xue)区房(fang)业主发出(chu)倡议，呼吁业主共同抵抗垄断小区和打压小区房(fang)价(jia)的中介；
比如龙华梅林(lin)关一业主，采取了“现金抽(chou)奖”的方式卖房(fang)；
比如6月(yue)，龙华梅林(lin)关的新房(fang)项(xiang)目，开发商迅(xun)速全(quan)员解散，接入新房(fang)合作(zuo)方而登上热搜(sou)；
再比如6月(yue)罗湖区清水河(he)一老破小呼吁业主自筹资金拆除重(zhong)建小区。
所以，可以看到(dao)，看似平静的楼市，每天都在上演着“拉锯战”。
作(zuo)者 | 醉酒大(da)鲨鱼