（来源：网(wang)络）

也就是说，无论是降价(jia)还是出于买家的个(ge)人喜好，不(bu)想要(yao)了，都可以退房。

只是降价(jia)理由退房，仅限12月31日前，无理由退房仅限12月31日前购(gou)房，但(dan)项目(mu)封顶前。

这也开(kai)创了深圳新房“无理由退房”的先例(li)，把(ba)电商网(wang)购(gou)无理由退货运用得娴熟自(zi)如(ru)。

可以说，为了卖房，回笼资金，营销策划团队(dui)们都拼了。

过(guo)去(qu)深圳虽然有新房为了去(qu)化，结合(he)市场购(gou)房者(zhe)的心态，也曾推出过(guo)“保价(jia)的对赌”邀约，但(dan)也仅限于承诺(nuo)“降价(jia)补差价(jia)”的层面，并不(bu)会承诺(nuo)无理由退房的条件。

比(bi)如(ru)位于光明的满京华(hua)金硕(shuo)华(hua)府曾经推出保价(jia)营销方案(an)——

信心承诺(nuo)保价(jia)，降价(jia)补差价(jia)

保价(jia)的对象仅限在满京华(hua)金硕(shuo)华(hua)府首批推售(shou)单位集中选房当天成交的客户

客户签署《满京华(hua)·金硕(shuo)华(hua)府销售(shou)价(jia)格保价(jia)协议》之(zhi)日起，至满京华(hua)·金硕(shuo)华(hua)府全部(bu)住(zhu)宅房源售(shou)罄之(zhi)日止

这样的做法，在新房价(jia)格起伏不(bu)定，降价(jia)打折趋(qu)势的环境(jing)下，无异(yi)于是给了市场购(gou)房者(zhe)一颗定心丸。

而实际上，在约两个(ge)月前开(kai)放(fang)营销中心展厅的时候，远(yuan)洋城就已经放(fang)出了“降价(jia)包退、无理由退房”以及其他优惠计划。

根据(ju)了解，远(yuan)洋城启家园开(kai)展当天推出“开(kai)盘当周(zhou)购(gou)买远(yuan)洋城额外99折、降价(jia)包退、无理由退房权益”。

这样的营销策略(lue)，大概率冻(dong)资数(shu)据(ju)都不(bu)会太难看(kan)。

一方面，龙岗已经属于非限购(gou)区，另一方面，封顶前无理由可退房，无论是出于购(gou)房消费冲动，还是好奇心理，都是一次心理保障。

但(dan)项目(mu)也并非百分百放(fang)开(kai)兜(dou)底底线。

针对降价(jia)包退邀约，仅限12月31日前，这就意味着远(yuan)洋只承诺(nuo)开(kai)盘期间不(bu)降价(jia)，之(zhi)后(hou)的顺销期如(ru)何，并不(bu)承诺(nuo)。

按照目(mu)前新房环境(jing)，大概率也会顺应(ying)市场，若销售(shou)不(bu)畅，加入新房调价(jia)队(dui)伍，在所难免。

而针对无理由退房邀约，仅限12月31日前购(gou)房，且在规定在项目(mu)封顶前，才能无理由退房，这就意味着，购(gou)房者(zhe)须开(kai)盘期购(gou)房签约，并且留意项目(mu)实际建(jian)设进度。

根据(ju)项目(mu)实地(di)建(jian)设进度来看(kan)，主体已经出地(di)面接近20层，而项目(mu)1栋1-4单元(yuan)最(zui)高层数(shu)为47层，交房时间预计是2027年(nian)上半年(nian)。

天量供(gong)应(ying)

无论是相比(bi)四年(nian)前同地(di)段的新房项目(mu)，还是同片区相近地(di)段近一两年(nian)入市的项目(mu)，远(yuan)洋城启家园都是价(jia)格最(zui)卷的一个(ge)。

要(yao)知道，1年(nian)前平湖的新房均(jun)价(jia)还挺在“4”字头，而4年(nian)前平湖新房的均(jun)价(jia)高峰去(qu)到(dao)约4.6万/平。

如(ru)今远(yuan)洋城启家园无论是备案(an)均(jun)价(jia)，还是起步单价(jia)，又或者(zhe)总价(jia)门槛，都是最(zui)低的一次。

3.57万/平的备案(an)均(jun)价(jia)，相比(bi)步行约1.9公里的融湖盛世花园开(kai)盘备案(an)均(jun)价(jia)还便(bian)宜约0.73万/平，而这还不(bu)算项目(mu)给出的开(kai)盘折扣(kou)。

若算上真正的开(kai)盘折扣(kou)优惠，价(jia)格还要(yao)更便(bian)宜。

而值得注(zhu)意的是，项目(mu)处于平湖中心的范围，距离平湖枢纽站步行约2.2公里，距龙岗平湖上一个(ge)体量达到(dao)百万级(ji)的综合(he)体融湖中心城步行约1.7公里，位置(zhi)上相近。

但(dan)即便(bian)是这样，也无法避免需(xu)要(yao)通过(guo)价(jia)格让利的方式获取市场份额。

一方面，整个(ge)平湖的供(gong)应(ying)实在太大了。

无论是竞品项目(mu)，还是项目(mu)自(zi)身的后(hou)续开(kai)发以及其他城市更新项目(mu)的陆续开(kai)发，未来必定是“天量”供(gong)应(ying)的存在。

在远(yuan)洋平湖的在建(jian)项目(mu)版图中可以看(kan)到(dao)，城启家园周(zhou)边的施工和空地(di)范围非常大。

远(yuan)洋城前身为平湖街道山厦(sha)旧村城市更新单元(yuan)，总占地(di)面积约22.3万㎡，总规划建(jian)面69.3万㎡，其中住(zhu)宅分6个(ge)地(di)块开(kai)发，规划1所九年(nian)制54班学校，全部(bu)建(jian)成后(hou)有22栋33-48层的住(zhu)宅，2所18-43层高的办公。

而远(yuan)洋城启家园只是一期的三(san)个(ge)地(di)块之(zhi)一，6栋建(jian)筑，其中住(zhu)宅4栋，共1032户，可售(shou)商品房688套，车位923个(ge)。

加上其他两个(ge)地(di)块，总规划房源3661套，其中商品房2641套（包含回迁房）。

除此以外，还有2期4个(ge)地(di)块待建(jian)，总规模超6600套住(zhu)宅。

除此以外，从深圳平湖片区的城市更新计划来看(kan)，整个(ge)更新版图中，远(yuan)洋城更是占地(di)面积扎眼的项目(mu)，后(hou)期加上金地(di)山厦(sha)项目(mu)、旭日工业区项目(mu)、特发辅城坳片区的更新改造，后(hou)续供(gong)应(ying)规模基本可以预见(jian)。

并且更不(bu)要(yao)忘(wang)了，眼下平湖片区已经入市的融湖盛世花园、合(he)正新悦润园、融湖盛景花园、凤凰九里慧苑这几个(ge)新房项目(mu)，共计还有1246套住(zhu)宅库存。

二手房的实际成交价(jia)也挺在3.5万—3.7万/平左右。

另一方面，这样的项目(mu)，不(bu)管是放(fang)在整个(ge)深圳，还是对远(yuan)洋自(zi)身来说，都是重量级(ji)项目(mu)。

山厦(sha)项目(mu)不(bu)仅在平湖片区占据(ju)了重要(yao)的一席之(zhi)地(di)，更是占据(ju)了远(yuan)洋集团华(hua)南地(di)区土地(di)储备不(bu)小的比(bi)例(li)，还是远(yuan)洋在深圳除了龙华(hua)区德爱电子厂(chang)项目(mu)之(zhi)外，土地(di)储备规模最(zui)大的项目(mu)。

（来源：远(yuan)洋集团2024年(nian)中期报告）

所以，对远(yuan)洋来说，无论如(ru)何，首批住(zhu)宅的入市表现，都意义重大。

若去(qu)化表现良好，则验(yan)证了市场对项目(mu)的接受(shou)度，更代表了整个(ge)平湖当前的新房市场风向。

若去(qu)化表现一般，则不(bu)管是对后(hou)续的住(zhu)宅加推，还是远(yuan)洋的资金都是一种考验(yan)。

毕竟首推住(zhu)宅体量不(bu)算多，并且已经向市场释放(fang)出了超预期的价(jia)格和销售(shou)条件。

第三(san)是，项目(mu)自(zi)身的短(duan)板也明显。

项目(mu)紧邻广深铁路和广九铁路，自(zi)然少不(bu)了轨道长期带来的噪(zao)音影响，尽管可以加装双层中空玻璃，隔音，但(dan)室内长期居住(zhu)的情况下，也需(xu)要(yao)自(zi)然通风。

项目(mu)距离地(di)铁，超出步行的舒适范围，地(di)图导航显示最(zui)近的10号线平湖地(di)铁站距离是步行约2.2公里，未来虽然会有17号线山厦(sha)站（在建(jian)中），约直线800米，并且开(kai)通时间需(xu)要(yao)等待。

项目(mu)这次推售(shou)虽然是479套住(zhu)宅，但(dan)远(yuan)洋城启家园规划总户数(shu)为1032户，而停车位仅923个(ge)。

除此以外，项目(mu)周(zhou)边还存在大量的开(kai)发建(jian)设项目(mu)，片区配套设施兑现落地(di)还需(xu)要(yao)不(bu)少时间。

项目(mu)周(zhou)边目(mu)前基本以居民(min)房和工厂(chang)为主，城市面貌看(kan)起来一般。

所以，面对这些问题(ti)，很考验(yan)远(yuan)洋城启家园的控盘能力。

作者(zhe) | 飞天小女警