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2025年开年，首只“日光(guang)基”REIT诞生了，公众认购倍数(shu)创公募REITs发行以来历史新高。
1月9日，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，截至2025年1月6日，旗(qi)下国泰君安济南能源供热REIT发售结果公告显示，公众投资者(zhe)有(you)效认购基金份额数(shu)量为122.02亿(yi)份，为公众发售初始基金份额数(shu)量的813.44倍，创公募REITs公众认购倍数(shu)历史新高。
公众投资者(zhe)有(you)效认购申请实际确认比(bi)例也刷新历史新低，比(bi)例为0.12293446%。
国泰君安济南能源供热REIT本(ben)次募集的基金份额总额为2亿(yi)份，由战(zhan)略配售、网下发售、公众发售三个部分(fen)组成。
按照发售价格计(ji)算，网下发售比(bi)例配售前(qian)的募集规模(mo)约为369.03亿(yi)元；战(zhan)略配售基金份额数(shu)量为1.5亿(yi)份，认购规模(mo)为11.22亿(yi)元。据此计(ji)算，国泰君安济南能源供热REIT此次发售吸金规模(mo)达1292.93亿(yi)元（含战(zhan)略配售、网下发售和公众发售），是其首发募集规模(mo)（14.96亿(yi)元）的86.43倍。
REIT 即(ji)不动(dong)产投资信托(tuo)基金（Real Estate Investment Trusts） ，是一种通过发行股份或受益凭(ping)证(zheng)汇集资金，由专门的基金托(tuo)管机构进行托(tuo)管，并委托(tuo)专门的投资机构进行房地(di)产投资经营管理，将投资综合收益按比(bi)例分(fen)配给投资者(zhe)的一种信托(tuo)基金。
REITs 投资组合通常包含多类房地(di)产资产，地(di)域(yu)和类型(xing)分(fen)散，降低单一房地(di)产项目对整(zheng)体投资的影响(xiang)。如同时投资写(xie)字(zi)楼、酒店、住宅等不同类型(xing)物业。
上市交易的REITs允许投资者(zhe)在证(zheng)券市场上随时买卖，与直接(jie)投资房地(di)产相比(bi)，极大地(di)提高了资产的流动(dong)性。
REITs 主(zhu)要收入来源于租(zu)金、房地(di)产增值或抵押贷款利息，收益相对稳定。例如，商业地(di)产 REITs，只要租(zu)户稳定经营并按时支付租(zu)金，就能为投资者(zhe)持续带来现金流。
以本(ben)次的国泰君安济南能源供热REIT为例，其底层资产为济南热力集团持有(you)的位(wei)于历下区、历城区的 232 段供热管网资产的所有(you)权及其对应的经营权利。供热行业作为城市公共服务(wu)的重(zhong)要组成部分(fen)，具有(you)需求较为刚性、运营较为稳定的特点，能够(gou)产生持续稳定的现金流，为投资者(zhe)提供稳定的收益预(yu)期。
这是全国首单市政基础设施公募 REITs，也是全国首单供热基础设施公募 REITs，具有(you)一定的创新性和稀缺性，吸引了众多投资者(zhe)的关注。
目前(qian)，在资产荒背景下，公募REITs凭(ping)借其高分(fen)红，中低风险优势，仍受到市场较高关注，具备一定性价比(bi)和配置机会。
2024年12月以来，在利率1.0时代(dai)的“资产荒”和股市无明(ming)显突破(po)的行情下，REITs资产作为稳健投资的优选品种越来越受到各方投资者(zhe)的关注。
此外(wai)，REITs实时指数(shu)发布，后续可以期待指数(shu)产品的推(tui)出。随着市场规模(mo)、流通市值限制等问题的解决(jue)，市场将迎来布局机会。
中国自2020年正(zheng)式推(tui)出公募 REITs 试点，已发行多只产品，底层资产涵盖产业园(yuan)区、仓储物流、保障性租(zu)赁住房、收费公路等多种类型(xing)，2024年REITs新发产品数(shu)量、规模(mo)创历史新高。截至2024年12月31日，市场存量REITs达到58单，去年发行的公募REITs数(shu)量高达29只，募资规模(mo)655亿(yi)元，今年新发数(shu)量等于过去三年总和。
中泰证(zheng)券认为，REITs是稳健现金流资产叠加预(yu)期收益率下降，后续有(you)望持续受益。从固收角度看，国债(zhai)收益率持续下行，12月2日跌破(po)2%大关，进入“1时代(dai)”，低利率时代(dai)意味着低投资收益率时代(dai)，全市场预(yu)期收益率下降，为REITs市场带来增量资金。从权益角度看，在低利率环(huan)境(jing)下，红利资产因其稳定的现金流和相对较高的股息收益率表现优异(yi)，权益将进一步夯实低波红利策略。