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界面新闻记者 | 刘素(su)楠(nan)
界面新闻编辑 | 彭朋
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界面新闻编辑 | 彭朋
在开年第一次就创下纪录的土拍之后，虹口北外滩区域离自己“都市新标杆”的战略(lue)定位又近了一步。
2025年2月20日，在上海开年首次土拍中，经过184轮报价(jia)，虹口区一幅地块最终以89.64亿(yi)元被拍下，溢(yi)价(jia)率38.2%，这一成交(jiao)价(jia)刷新了上海实行“双高双竞”政策以来(lai)的总价(jia)纪录。此次共有中海、保利、招商&绿城、华润&越秀(xiu)、金茂&庆隆5家(jia)头部房企参与(yu)该地块竞买。最终金茂&庆隆联合体成功竞得该地块，成交(jiao)楼面地价(jia)117472元/平方米，冲榜全国第三，仅次于去年绿城徐汇滨江地块的13.1万元/平方米和宸嘉发展徐汇龙华地块的12.6万/平方米。
北外滩区域的开发进度一直受到外界关注。在接受界面新闻采访时，虹口区规划与(yu)自然资源局副局长孙懿俊表示，此次北外滩腹地地块的高价(jia)竞拍、高溢(yi)价(jia)率和外资加码“振奋人心”，对虹口区“上海北外滩、都市新标杆”的战略(lue)定位也很重要。
界面新闻注意到，此次竞拍的庆隆集团来(lai)自新加坡，在上海设有子公司(si)，曾开发长风板块的沁(qin)和园和新江湾城板块的沁(qin)风雅苑等项目，主打(da)高端住宅产品。
上海开年土拍共有四(si)幅地块，其(qi)中虹口区地块最为(wei)瞩目。
此次出让(rang)的地块为(wei)虹口区C080302单元hk329-11地块，东至曲阳南路，南至新宏星小学和规划公共绿地，西至规划公共绿地，北至四(si)平路，出让(rang)土地面积19318.86平方米，土地用途为(wei)普通商品房，容积率为(wei)3.95，建筑(zhu)限高100米，容积率为(wei)3.95，建筑(zhu)面积76310平方米，起价(jia)64.86亿(yi)元，起始楼面价(jia)85000元/平方米。
从地理位置来(lai)看(kan)，该地块位于虹口区瑞(rui)虹新城板块，具有双轨交(jiao)优势，临近地铁10号线和4号线，周(zhou)边(bian)拥有太(tai)阳宫、月亮湾等商业综合体，南邻新宏星小学，距离上海市第一人民医院较近，前往人民广场和陆家(jia)嘴也十分方便，交(jiao)通、商业、教育和医疗等资源配(pei)套(tao)较为(wei)完善(shan)。中心城区超7万平米建面的住宅用地，在近年上海土拍市场中也十分稀缺。
孙懿俊透露(lu)，在北外滩今年的开发规划中，之所以会配(pei)置住宅用地，是为(wei)了吸引产业人群居(ju)住，主打(da)“产城融(rong)合”概念。他(ta)总结，此次出让(rang)的地块位于虹口中部，处于北外滩以北、北中环科创集聚带以南，其(qi)高端住宅建成后，既可向南服务(wu)北外滩的产业人群，又可往北辐射北中环科创集聚带。
产业办公楼和商办楼宇的出让(rang)也成了虹口区规资局的重点工作之一，目前北外滩规划中提到的超高层(ceng)建筑(zhu)正(zheng)在推进之中。白玉兰广场和来(lai)福士(shi)双塔均已投入运行；480米的浦西第一高楼已完成筑(zhu)底，该项目由上实集团、上海城投、上海建工集团联合投资开发建设，自2023年3月开工，预计2030年竣工。
除此之外，还(hai)有研发用地的出让(rang)。“相比商用用地，研发用地的出让(rang)价(jia)格(ge)较低，区委区政府(fu)计划在未来(lai)的产业部布局一些土地，用于产业建设。”孙懿俊说。
北外滩自2020年起开启了新一轮开发建设。该区域与(yu)陆家(jia)嘴隔江相望，南邻外滩，三者构成“浦江金三角”。北外滩拥有目前上海中心城区唯一一块可成片(pian)规划、深度开发的黄(huang)金地段。其(qi)840万平方米的总建设体量，是上海继1990年陆家(jia)嘴建设开发之后，最大规模的城市发展规划。
根据规划，北外滩总体结构为(wei)“一心两片(pian)”：“一心”，即(ji)中部核心区，围绕大型中央(yang)绿地形成超高层(ceng)建筑(zhu)集聚的高品质商务(wu)区；“两片(pian)”，即(ji)东部提篮(lan)桥片(pian)区和西部虹口港片(pian)区，展现低层(ceng)高密度的空间格(ge)局。
孙懿俊对界面新闻表示，后续虹口还(hai)将(jiang)推出多幅优质土地，涵盖住宅、办公、商业、研发等。
界面新闻查(cha)询上海市规资局《虹口区2025-2026年土地储备滚动计划地块基本情况(kuang)表》发现，今明两年虹口区共有19幅地块储备，涉及四(si)川北路、广中路、北外滩等多个街道。
图(tu)片(pian)来(lai)源：上海虹口
除了新建建筑(zhu)，虹口区的城市更(geng)新也在同步进行。
由8条里(li)弄(nong)、60幢石库门和8幢独立建筑(zhu)组成的石库门修缮保护街区，被注入艺术(shu)元素(su)，改造为(wei)时尚(shang)休闲的网红打(da)卡地今潮8弄(nong)；今年1月，滨港商业中心正(zheng)式开业，重塑四(si)川北路商圈。“我们(men)想要振兴四(si)川北路，投入了大量精力(li)在丰字(zi)形街道上进行改造，盘活周(zhou)边(bian)的载体。”孙懿俊说。此外，电影《酱园弄(nong)》带火了虹口区乍浦路，未来(lai)该地块有望改造成影视(shi)特色街区。
在北外滩等区域的助力(li)下，虹口区多项经济数据攀上历史新高。2024年，虹口新引进新加坡鹏瑞(rui)利、德国汉宏等外资企业90家(jia)，凯德卓盈、市瑞(rui)能源等加大投资力(li)度，实到外资增(zeng)长35.46%、增(zeng)速全市第一；2024年，虹口新增(zeng)企业7726家(jia)，注册资金亿(yi)元以上65家(jia)、千万元以上548家(jia)。