继续(xu)降库存和收缩区域

金华已经成为滨江集团除杭州外，最(zui)大的(de)业绩贡献区域。

2025年(nian)滨江集团还有(you)一个目标(biao)——继续(xu)降库存、收缩区域。滨江集团董事长戚金兴此前曾表(biao)示(shi)，2025年(nian)还要继续(xu)降库存，降到“非常健康的(de)状态”，同时(shi)也要降“不确定的(de)城市”。

而对于“确定的(de)区域”，滨江集团的(de)发展(zhan)战(zhan)略(lue)已经非常明晰：聚焦杭州主阵(zhen)地(di)，杭州以外的(de)地(di)区，有(you)合适的(de)土(tu)地(di)，以“游击战(zhan)”形(xing)式参与。而“游击战(zhan)”的(de)打法，倒也匹(pi)配金华地(di)区本身的(de)市场特(te)点。

中指研究院(yuan)华东大区常务副总高院(yuan)生告诉《每日经济新闻》记者，金华属于比较分散的(de)点状市场，比如下辖的(de)义乌、永康，小老(lao)板多，核心地(di)段的(de)低密产品(pin)，2024年(nian)确实走了一波。

金华市场也开始表(biao)现出(chu)止(zhi)跌回稳态势。根据国家统计局2月19日公布的(de)最(zui)新数据，1月，金华新房价(jia)格指数环比止(zhi)跌持平。

根据易居(ju)研究院(yuan)对国家统计局历史数据的(de)整理，金华新房价(jia)格从2022年(nian)5月起正式进(jin)入下跌区间，2024年(nian)10月起环比跌幅收窄至0.5%、0.6%和0.2%。

朱立东也坦言：“2025年(nian)滨江集团的(de)销售目标(biao)在1000亿元上下，还是需要有(you)一定的(de)地(di)区覆盖和土(tu)地(di)储备量来支撑。2024年(nian)金华市本级(ji)新房销售总额大约150亿元，滨江集团占比接近10%，销售额超过14亿元。”

朱立东还向记者透露(lu)：“滨江集团在金华市本级(ji)已开发及正在开发的(de)项(xiang)目共有(you)5个，与金华城投过往(wang)的(de)合作(zuo)项(xiang)目开发销售的(de)情(qing)况(kuang)比较好(hao)，坚定了大家继续(xu)合作(zuo)的(de)信心。其中，滨江城投·悦品(pin)已经售罄；滨江城投·和品(pin)于2024年(nian)6月开盘，推出(chu)800多套房源，目前已销售过半，成为2024年(nian)金华市本级(ji)的(de)销售冠军。”

若把统计范围扩展(zhan)至金华全域，根据中指研究院(yuan)发布的(de)《2024年(nian)金华全域房地(di)产企业销售业绩排行榜(bang)》，滨江集团以49.7亿元的(de)销售额位列(lie)第二。

高院(yuan)生也分析指出(chu)，从2024年(nian)业绩贡献来看，杭州以外，金华全域销售对滨江集团贡献度排名第二，金额约50亿元。

“滨江集团这次敢(gan)在金华拿4个项(xiang)目，一方面源于金华的(de)‘点状热度’，另一方面其在金华市场已经有(you)一定的(de)布局，项(xiang)目销售比较好(hao)、市场认可(ke)度高，内部风险评(ping)估也可(ke)以，所以要深耕这个区域。在这个节点上，基于和当地(di)城投已经有(you)一定合作(zuo)，滨江集团深入研究其资源也很正常，一方面解(jie)决城投的(de)问题，同时(shi)也能(neng)补充自己(ji)的(de)货值。”高院(yuan)生如是分析称。

现金短债比正逐年(nian)改善

“滨江集团在住宅产品(pin)开发方面具有(you)显(xian)著优势，而金华城投作(zuo)为市一级(ji)投资公司，拥(yong)有(you)丰富的(de)资源和强大的(de)资产处置能(neng)力。这次的(de)合作(zuo)是在双方原有(you)良好(hao)合作(zuo)基础上的(de)进(jin)一步强强联手。”朱立东说。

从财务层(ceng)面来看，滨江集团现金短债比正在逐年(nian)改善。现金短债比是指在一定时(shi)期内，企业货币(bi)资金与短期有(you)息负债的(de)比率。它是衡量企业短期偿债能(neng)力的(de)重要指标(biao)之一。截至2021年(nian)末，公司有(you)息负债规模457.62亿元，短期债务139.96亿元，现金短债比为1.51倍。到2023年(nian)末，公司权益(yi)有(you)息负债360亿元，其中短期债务135.07亿元，占比32.53%，低于期末货币(bi)资金（327.04亿元），现金短债比达(da)到2.42倍。

滨江集团方面透露(lu)，截至2024年(nian)12月25日，滨江集团的(de)权益(yi)有(you)息负债余额达(da)到305亿元，相比年(nian)初下降了55亿元。同时(shi)，银行存款余额为306亿元。2024年(nian)底，戚金兴曾对媒体表(biao)示(shi)，“这是滨江集团成立32年(nian)来，首次实现现金余额超过有(you)息负债。”

此次在金华密集开发，特(te)别是2宗商业地(di)块和1宗含(han)商业的(de)地(di)块，难免带来资金沉淀，这是否会影响滨江集团进(jin)一步降低负债？

朱立东对《每日经济新闻》记者说：“目前是管理扁平化，资金全部集中在集团总部，统筹把控，今年(nian)有(you)息负债要继续(xu)往(wang)下压，控制到300亿元左右，因此是否发债要评(ping)估各个项(xiang)目本身的(de)利润(run)情(qing)况(kuang)。”

“另一方面，现在项(xiang)目开发情(qing)况(kuang)发生了变(bian)化，原来开发商之间竞争拿地(di)，但销售价(jia)格已经被(bei)限(xian)定了，中间的(de)差价(jia)大家都是明盘，靠的(de)就是整个运营(ying)、周转、合理控制成本。现在是要创造价(jia)值，向市场要溢(yi)价(jia)。如果单个项(xiang)目的(de)利润(run)从前几年(nian)的(de)两三个点，回到10个点左右，那么能(neng)够创造价(jia)值的(de)项(xiang)目、市场议价(jia)能(neng)力强的(de)项(xiang)目，就可(ke)以有(you)一定的(de)贷款。”朱立东如是解(jie)释道。

对于商业项(xiang)目开发，朱立东表(biao)示(shi)：“对城投公司而言，住宅开发只是其中一块资产，用于增加短期现金流和短期利润(run)，同时(shi)也需要一些资产沉淀。得益(yi)于城投公司良好(hao)的(de)资产处置能(neng)力，以及滨江集团的(de)产品(pin)开发、品(pin)牌营(ying)造和溢(yi)价(jia)能(neng)力，二者联合开发，各自发挥能(neng)力。”

从杭州到金华，滨江集团也向市场传递了信号(hao)：强三线城市正在成为挖掘(jue)机会的(de)新战(zhan)场。滨江集团以各51%权益(yi)比例落子金华四盘，探索“深耕基本盘+外埠机会型投资”模式，既巩固了杭州市场基本盘，又可(ke)以避免过度依赖单一市场的(de)系统性风险。

但不得不面对的(de)是，去库存仍是滨江集团下一阶段的(de)重要任务，杭州外围项(xiang)目均面临分化和降价(jia)促销的(de)局面，金华市场能(neng)否顺利消化低密产品(pin)？另一方面，异地(di)权益(yi)合作(zuo)项(xiang)目也挑战(zhan)滨江集团的(de)管理半径，商业项(xiang)目与住宅项(xiang)目的(de)品(pin)质和销售能(neng)否复(fu)制2024年(nian)的(de)战(zhan)绩？这些疑问仍待时(shi)间检(jian)验。

每日经济新闻