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2025年开年，首只“日(ri)光基”REIT诞生了，公众认购(gou)倍数创公募REITs发行以来历(li)史新高。
1月9日(ri)，国(guo)泰君安济南能源(yuan)供热REIT发售结果公告显示，截至2025年1月6日(ri)，旗下国(guo)泰君安济南能源(yuan)供热REIT发售结果公告显示，公众投资者有效(xiao)认购(gou)基金份额数量为122.02亿份，为公众发售初始基金份额数量的813.44倍，创公募REITs公众认购(gou)倍数历(li)史新高。
公众投资者有效(xiao)认购(gou)申请实际确认比例(li)也刷新历(li)史新低，比例(li)为0.12293446%。
国(guo)泰君安济南能源(yuan)供热REIT本次募集的基金份额总额为2亿份，由战略配售、网(wang)下发售、公众发售三个部分组成。
按照发售价格(ge)计算，网(wang)下发售比例(li)配售前的募集规模约(yue)为369.03亿元；战略配售基金份额数量为1.5亿份，认购(gou)规模为11.22亿元。据(ju)此计算，国(guo)泰君安济南能源(yuan)供热REIT此次发售吸金规模达1292.93亿元（含战略配售、网(wang)下发售和公众发售），是其(qi)首发募集规模（14.96亿元）的86.43倍。
REIT 即不(bu)动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts） ，是一种通过发行股份或受益凭证(zheng)汇集资金，由专门的基金托管机构(gou)进行托管，并委托专门的投资机构(gou)进行房(fang)地产投资经营(ying)管理(li)，将投资综合收(shou)益按比例(li)分配给投资者的一种信托基金。
REITs 投资组合通常(chang)包含多(duo)类房(fang)地产资产，地域和类型(xing)分散，降低单一房(fang)地产项目对整体投资的影响。如同时投资写字楼、酒店(dian)、住宅等不(bu)同类型(xing)物业。
上(shang)市交易(yi)的REITs允许投资者在证(zheng)券市场上(shang)随时买(mai)卖，与直接投资房(fang)地产相比，极大(da)地提高了资产的流(liu)动性。
REITs 主要(yao)收(shou)入来源(yuan)于租(zu)金、房(fang)地产增值或抵押贷款利息，收(shou)益相对稳定。例(li)如，商(shang)业地产 REITs，只要(yao)租(zu)户(hu)稳定经营(ying)并按时支付租(zu)金，就能为投资者持续带来现金流(liu)。
以本次的国(guo)泰君安济南能源(yuan)供热REIT为例(li)，其(qi)底层资产为济南热力(li)集团持有的位于历(li)下区、历(li)城区的 232 段供热管网(wang)资产的所(suo)有权及其(qi)对应的经营(ying)权利。供热行业作为城市公共(gong)服务的重(zhong)要(yao)组成部分，具(ju)有需求较为刚性、运营(ying)较为稳定的特点，能够产生持续稳定的现金流(liu)，为投资者提供稳定的收(shou)益预期。
这是全国(guo)首单市政基础设施公募 REITs，也是全国(guo)首单供热基础设施公募 REITs，具(ju)有一定的创新性和稀缺性，吸引了众多(duo)投资者的关(guan)注(zhu)。
目前，在资产荒(huang)背景下，公募REITs凭借其(qi)高分红，中(zhong)低风险优势，仍(reng)受到市场较高关(guan)注(zhu)，具(ju)备(bei)一定性价比和配置机会。
2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒(huang)”和股市无(wu)明显突破的行情下，REITs资产作为稳健投资的优选品种越来越受到各方投资者的关(guan)注(zhu)。
此外(wai)，REITs实时指(zhi)数发布，后续可以期待指(zhi)数产品的推(tui)出。随着市场规模、流(liu)通市值限制等问题的解决(jue)，市场将迎来布局机会。
中(zhong)国(guo)自(zi)2020年正式推(tui)出公募 REITs 试点，已发行多(duo)只产品，底层资产涵盖(gai)产业园区、仓储(chu)物流(liu)、保障性租(zu)赁住房(fang)、收(shou)费公路等多(duo)种类型(xing)，2024年REITs新发产品数量、规模创历(li)史新高。截至2024年12月31日(ri)，市场存量REITs达到58单，去年发行的公募REITs数量高达29只，募资规模655亿元，今年新发数量等于过去三年总和。
中(zhong)泰证(zheng)券认为，REITs是稳健现金流(liu)资产叠加预期收(shou)益率下降，后续有望持续受益。从固收(shou)角度看，国(guo)债收(shou)益率持续下行，12月2日(ri)跌破2%大(da)关(guan)，进入“1时代”，低利率时代意味着低投资收(shou)益率时代，全市场预期收(shou)益率下降，为REITs市场带来增量资金。从权益角度看，在低利率环境下，红利资产因其(qi)稳定的现金流(liu)和相对较高的股息收(shou)益率表(biao)现优异，权益将进一步夯实低波红利策略。