“房地产市场的积极变化，并不是交易量稳定(ding)单维度的考(kao)核，而(er)是多重目标的实现。”广(guang)东省(sheng)住房政策(ce)研究(jiu)中心首席研究(jiu)员李宇嘉在接受中国网财经记者采访时表示。

在李宇嘉看来，房地产市场的积极变化既体现在市场止跌回稳，也体现在防风险，既有需求端降门槛等传统纾(shu)困措施，也有白名单机制、城(cheng)中村改造等纾(shu)困创新模式，既有传统模式稳市场，也需要新模式……

此外，会(hui)议上还提(ti)出，好房子建设(she)有序推进(jin)，举办中国建筑(zhu)科技展(zhan)，集中展(zhan)出167项数(shu)字化、工业化、智能化发展(zhan)的新成果、新技术、新应用，重点展(zhan)示新建好房子、旧改好房子样板(ban)。发布《好住房技术导则》，引导房企积极建设(she)好房子。

“这是未(wei)来住房发展(zhan)增(zeng)量空间的重要内容(rong)。”李宇嘉认为，2024年，住建部一直在探(tan)索好房子的技术指标，建设(she)导则等，目前取得了积极的进(jin)展(zhan)，基础制度和标准初步形成。下(xia)一步将在各地落(luo)地，满足最(zui)广(guang)泛群体的改善型住房需求。

2025年“止跌回稳”仍(reng)排(pai)任务首位

本次会(hui)议明确了2025年全国住建工作(zuo)的五项重点任务，分别为持(chi)续用力(li)推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展(zhan)新模式，大力(li)实施城(cheng)市更新，打造“中国建造”升级版和建设(she)安全、舒(shu)适(shi)、绿色、智慧的好房子。

值得一提(ti)的是，“持(chi)续用力(li)推进(jin)房地产市场止跌回稳”位居五大任务之首。

具体来看，会(hui)议从供需两方面明确了具体举措发力(li)稳住楼市。需求方面，会(hui)议强调要把“四个取消(xiao)、四个降低、两个增(zeng)加”各项存量政策(ce)和增(zeng)量政策(ce)坚决落(luo)实到位。

大力(li)支持(chi)刚性和改善性住房需求。中指研究(jiu)院政策(ce)研究(jiu)总监陈文静预计，核心城(cheng)市限制性政策(ce)有望进(jin)一步优化，北上深(shen)继续放松限购政策(ce)；降低房贷利率、核心城(cheng)市降低首付比例(li)、降低交易税(shui)费等均具备空间。

有效发挥住房公积金支持(chi)作(zuo)用。据中指监测，2024年各地出台公积金相关(guan)政策(ce)超400条，从提(ti)高贷款额度上限、支持(chi)支付首付款、延长(chang)还款期限、优化套数(shu)认定(ding)等方面进(jin)行(xing)优化调整，其中，针对多孩家庭提(ti)高贷款额度上限是多城(cheng)公积金政策(ce)的侧重点之一。

“此次会(hui)议，关(guan)于住房公积金的提(ti)法被(bei)明显单列，意味(wei)着 2025 年住房公积金的政策(ce)会(hui)持(chi)续发力(li)，是各地要明确的重点方向。”上海易居房地产研究(jiu)院副院长(chang)严跃进(jin)指出。

“如各地继续提(ti)高公积金贷款额度、延长(chang)贷款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持(chi)力(li)度或(huo)更大。”在陈文静看来，全国层面降低公积金贷款利率也存在一定(ding)预期。

加力(li)实施城(cheng)中村和危旧房改造，推进(jin)货币化安置(zhi)，在新增(zeng)100万套的基础上继续扩大城(cheng)中村改造规模。

“2025年城(cheng)中村改造的配套政策(ce)有望继续完善，加快城(cheng)中村改造节奏。”陈文静谈到，“随着各项配套政策(ce)跟进(jin)落(luo)实，货币化安置(zhi)城(cheng)中村改造或(huo)将在2025年新房销售中发挥实质性带动作(zuo)用，将是促进(jin)新房销售止跌回稳的关(guan)键举措之一。”

记者了解(jie)到，近期部分城(cheng)市已通过城(cheng)中村改造专(zhuan)项借(jie)款、房票安置(zhi)结合的方式，实现了较好的新房销售去(qu)化，如郑州。

供给方面，本次会(hui)议继续强调商品房建设(she)要严控增(zeng)量、优化存量、提(ti)高质量，重点提(ti)及要增(zeng)加保(bao)障房供给。

从政策(ce)强调的排(pai)序来看，严跃进(jin)认为，商品房的工作(zuo)要比保(bao)障房的工作(zuo)更需要重视。他还指出，商品房的工作(zuo)也发生了重大变化，从增(zeng)量转向了存量。

展(zhan)望2025年，陈文静认为应完善存量商品房收(shou)储政策(ce)。在收(shou)购主体、收(shou)购价格和住房用途方面给予城(cheng)市政府更大自主权(quan)。同时，多措并举盘活商办用房，存量商办用房转为租赁房或(huo)是重要方向。

此外，陈文静还表示落(luo)实专(zhuan)项债收(shou)购存量闲置(zhi)土地政策(ce)，继续完善相关(guan)配套政策(ce)，加速推动土地“去(qu)库存”，改善市场供求关(guan)系及企业资(zi)金状况也将是供给端明年的重点工作(zuo)之一。

推动构建房地产发展(zhan)新模式

本次会(hui)议还明确了推动构建房地产发展(zhan)新模式的五个方面，包括：一是加快发展(zhan)保(bao)障性住房，增(zeng)加改善性住房特别是好房子供给；二是建立“人房地钱”要素联(lian)动机制；三是有力(li)有序推行(xing)现房销售，优化预售资(zi)金监管(guan)；四是加快建立房屋全生命周期安全管(guan)理制度；五是完善房地产全过程监管(guan)。

“2024年对于改善型需求，更多从需求端或(huo)购房端入手。但此次会(hui)议比较明确提(ti)及改善性住房的供给，尤其是和好房子进(jin)行(xing)结合。”在严跃进(jin)看来，完善住房供应体系是房地产发展(zhan)新模式5项工作(zuo)的首要内容(rong)。相关(guan)房企应积极研究(jiu)一系列涉(she)及改善型住房的拿(na)地和开发投资(zi)等内容(rong)，持(chi)续优化产品设(she)计。

值得一提(ti)的是，根据中指研究(jiu)院监测，目前全国已有多地在新供应地块中持(chi)续优化容(rong)积率和计容(rong)规则，引导和鼓励(li)房企打造更优质的产品，提(ti)升购房者居住体验。

陈文静预计后续将有更多城(cheng)市继续优化供给端政策(ce)，为“好房子”供给提(ti)供支持(chi)。而(er)“好房子”不断放量，也有望进(jin)一步引导改善性住房需求释放，促进(jin)市场修复。

“未(wei)来商品房和保(bao)障房都要以(yi)需定(ding)供。”对于推动建立“人房地钱”要素联(lian)动新机制，李宇嘉认为，目的是摸清底数(shu)(有多少(shao)房、有多少(shao)人)厘(li)清需求，这样供应出来的房子才不会(hui)过剩。

展(zhan)望2025年，根据“中国房地产业中长(chang)期发展(zhan)动态模型”测算，中性情形下(xia)，陈文静预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下(xia)降；乐观(guan)情形下(xia)，若城(cheng)中村改造及收(shou)储存量房等加快落(luo)实，居民置(zhi)业意愿提(ti)升，2025年全国商品房销售面积或(huo)可实现止跌。(作(zuo)者：谭梦桐)