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2月20日，上海土(tu)地(di)市场迎来(lai)新春后首(shou)拍。4宗现场交易地(di)块中(zhong)，最高竞价轮数高达180轮，溢价率均突破10%，土(tu)地(di)市场热度攀升。
此次出让的(de)地(di)块包括4宗涉宅用地(di)，总出让面积约9.6万(wan)平方米，总起始价119.24亿元，最终4宗地(di)块均溢价成(cheng)交，总成(cheng)交价达159.26亿元。
中(zhong)指研究院上海分析师苏晓(xiao)东点(dian)评(ping)称(cheng)：“本轮土(tu)拍是春节后上海土(tu)拍市场的(de)良好(hao)开端，稀缺地(di)块继续受到房企热捧。土(tu)拍市场高涨的(de)热情或(huo)将传(chuan)导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的(de)空间，有助稳定购房者(zhe)预期，有利于上海房地(di)产市场整(zheng)体企稳。”
180轮竞价，金茂携(xie)手新加坡(po)庆隆拿下虹口区热地(di)
本批(pi)次土(tu)拍备受关(guan)注(zhu)的(de)地(di)块为(wei)虹口区C080302单元hk329-11地(di)块。该地(di)块周边(bian)相当成(cheng)熟(shu)，地(di)块北面就是地(di)铁(tie)10号线邮电新村站，是内环(huan)内稀缺的(de)“黄金宝地(di)”。
今日上午，虹口区地(di)块共吸引五(wu)家房企主(zhu)体参与竞价，分别是中(zhong)海、保利发(fa)展、招商+绿城、华润+越秀、金茂+庆隆，竞价过程相当激烈。经(jing)过180多轮竞价，最终被金茂联合体以89.63亿元拿下，溢价率38.2%，楼面价约为(wei)11.75万(wan)元/平方米。
上海中(zhong)原地(di)产资深分析师卢(lu)文曦表示：“近期金茂拿地(di)较(jiao)为(wei)积极。去年12月金茂拿下3幅地(di)块，加大了在上海的(de)土(tu)储力度。相比去年底在郊区拿地(di)，这(zhe)次其‘杀’到市中(zhong)心，地(di)块质量毋庸置(zhi)疑，继续走高端路线，实现利润最大化(hua)。”
值得一提(ti)的(de)是，虹口区地(di)块东南方向就是地(di)标大盘瑞虹新城。当前(qian)瑞虹新城的(de)二手房价格已达9万(wan)-14万(wan)元/平方米。对此，卢(lu)文曦也认为(wei)，以目前(qian)约11.75万(wan)元/平方米的(de)楼面价来(lai)看，未来(lai)该楼盘售价可能达到16万(wan)元/平方米。
此次拿地(di)的(de)房企主(zhu)角金茂，去年全年销售额982.55亿元，在克而瑞统计(ji)的(de)房企销售排行榜中(zhong)位列(lie)第12位，相比2023年上升一位。而与金茂组成(cheng)联合体的(de)另(ling)外一家企业新加坡(po)庆隆集团，是一家以金融(rong)投资为(wei)主(zhu)的(de)投资机构，在住宅开发(fa)领域以开发(fa)高端住宅著称(cheng)，它的(de)背后站着新加坡(po)豪门之一的(de)黄祖(zu)耀(yao)家族。此前(qian)，庆隆集团也在上海开发(fa)过项目，即普(pu)陀长风板块的(de)沁和(he)园，其二手房的(de)房价在11.5万(wan)元/平方米左右。
苏晓(xiao)东点(dian)评(ping)表示：“虹口瑞虹新城地(di)块位于内环(huan)内，属于稀缺地(di)块，周边(bian)交通便利、配套成(cheng)熟(shu)，新房供应极少，未来(lai)或(huo)可有效填补板块内供应空缺。地(di)块最终成(cheng)交价89.64亿元，刷新上海实行‘双高双竞’政策以来(lai)的(de)总价纪录。”
华润越秀联合体补仓(cang)浦东，民(min)企龙湖加码奉贤(xian)
今日另(ling)一宗溢价率较(jiao)高的(de)地(di)块为(wei)浦东新杨思地(di)块，位于中(zhong)环(huan)线内，距离地(di)铁(tie)6号线高青路站较(jiao)近，周边(bian)生活配套成(cheng)熟(shu)，且新杨思板块规划宅地(di)极少，因此该地(di)块极具稀缺属性(xing)。
该地(di)块吸引了包括中(zhong)海、建(jian)发(fa)、保利发(fa)展、浦发(fa)、招商蛇口、华润置(zhi)地(di)+越秀联合体共6家竞买人(ren)参与，经(jing)过76轮竞价，最终该地(di)块由华润置(zhi)地(di)+越秀联合体竞得，成(cheng)交价50.9亿元，成(cheng)交楼面价74695元/平方米，溢价率33.38%。
卢(lu)文曦分析：“今天成(cheng)交的(de)这(zhe)块地(di)之所以关(guan)注(zhu)度高，是因为(wei)就在新杨思上园的(de)南面，其是区域的(de)楼面价‘地(di)王’，项目销售价格为(wei)9.9万(wan)元/平方米。新出让地(di)块起始楼面价比隔壁‘地(di)王’低1.8万(wan)元/平方米，板块热度也随之走高。”
苏晓(xiao)东补充表示：“该地(di)块邻近去年七批(pi)次新杨思地(di)王，也是由中(zhong)能建(jian)、华润置(zhi)地(di)、越秀联合体竞得，拟打造建(jian)筑面积约115-140平方米的(de)小高层(ceng)以及约170-220平方米的(de)叠墅(shu)。未来(lai)，华润置(zhi)地(di)或(huo)将两(liang)个(ge)地(di)块联合打造，提(ti)供高层(ceng)、小高层(ceng)、叠墅(shu)等多种产品，带动新杨思板块房价上涨。”
此外，松江(jiang)新城西区地(di)块虽(sui)位于外环(huan)外，距离地(di)铁(tie)较(jiao)远，但邻近大学城、广富林公(gong)园、泰晤士(shi)小镇等优(you)质配套，周边(bian)别墅(shu)楼盘林立但基(ji)本无(wu)新房供应，同时该地(di)块容积率仅1.2，未来(lai)或(huo)可有效增加区域内高品质低密产品，该地(di)块最终由国贸、金地(di)、星(xing)狮组成(cheng)的(de)联合体竞得，成(cheng)交价8.15亿元，成(cheng)交楼面价26216元/平方米，溢价率13.98%。
同样位于外环(huan)外的(de)奉贤(xian)区南桥新城地(di)块，距离地(di)铁(tie)5号线奉贤(xian)新城站较(jiao)近，周边(bian)生活配套较(jiao)为(wei)完善，且分布(bu)有多块去年成(cheng)交的(de)宅地(di)。该地(di)块最终由龙湖与建(jian)华联合体竞得，成(cheng)交价10.57亿元，成(cheng)交楼面价20473元/平方米，溢价率16.54%。
值得一提(ti)的(de)是，此番(fan)拿地(di)是龙湖连续第5年落子上海。2021年，龙湖通过联合拿地(di)方式获取上海江(jiang)桥商住办地(di)块及自贸区临港新片区纯(chun)宅地(di)；2022年，龙湖独资竞得松江(jiang)广富林纯(chun)宅地(di)，打造了龙湖松江(jiang)御湖境；2023年，龙湖拿下嘉定江(jiang)桥商住办地(di)块，打造龙湖虹桥青云(yun)阙；2024年，龙湖建(jian)华联合体竞得奉贤(xian)新城一地(di)块即去年的(de)“日光盘”龙湖奉贤(xian)观萃。
而龙湖此次加仓(cang)奉贤(xian)新城也和(he)其去年销售业绩相关(guan)。2024年，龙湖在上海奉贤(xian)的(de)项目均取得了不错的(de)市场表现。其中(zhong)，龙湖奉贤(xian)观萃项目首(shou)开即“日光”，同时也是上海为(wei)数不多的(de)外环(huan)外因认筹爆满触发(fa)积分的(de)代表楼盘之一，去年全年销售额达到27亿元，目前(qian)已经(jing)清盘。此外，龙湖奉贤(xian)天街2024年全年客流1850万(wan)人(ren)次，全年销售额约16.5亿元。由此，今日龙湖加仓(cang)也体现了其深耕上海的(de)思路。
图/中(zhong)指研究院
业内：土(tu)拍热度上升或(huo)助力“小阳春”行情
今天是上海新春首(shou)场土(tu)拍，4宗地(di)块均高溢价成(cheng)交，溢价率最低为(wei)13.98%，最高为(wei)38.2%，其热度可见(jian)一斑。
苏晓(xiao)东表示：“本轮土(tu)拍是春节后上海土(tu)拍市场的(de)良好(hao)开端，稀缺地(di)块继续受到房企热捧。土(tu)拍市场高涨的(de)热情或(huo)将传(chuan)导至新房市场，加之上海购房政策仍有放松的(de)空间，有助稳定购房者(zhe)预期，有利于上海房地(di)产市场整(zheng)体企稳。”
对于今天的(de)土(tu)拍，卢(lu)文曦点(dian)评(ping)称(cheng)：“今天成(cheng)交的(de)四幅地(di)块均有溢价产生，说明(ming)房企在拿地(di)的(de)积极性(xing)上继续保持不错的(de)信心，也显示出对未来(lai)市场的(de)信心。今天最大特点(dian)是4块地(di)都是联合拿地(di)。虹口、浦东地(di)块总价高，联合拿地(di)可以理解，但两(liang)幅郊区地(di)块也联合拿地(di)，则(ze)显示出房企谨慎的(de)一面，小股投资、分散资金压力，即便遇到去化(hua)压力也可以尽可能降低对企业营收的(de)影响。”
“当然，此次土(tu)拍结果还是显示出了分化(hua)，市区的(de)两(liang)幅地(di)块热闹程度要(yao)高于郊区地(di)块，国企、央企拿地(di)的(de)坚(jian)决(jue)程度相当高。一方面预示未来(lai)市区房价还会向上突破，另(ling)一方面，提(ti)升楼市持续好(hao)转的(de)预期。有了高楼面价的(de)烘托，接下来(lai)的(de)‘小阳春’行情更值得市场期待。”卢(lu)文曦补充说。
新京报贝壳财经(jing)记者(zhe) 徐倩
编辑(ji) 杨娟娟 校对 穆祥桐